对房地产公司中商业会计管理的探讨

文/慕巧明（青岛鼎瑞策地产信息咨询有限公司）

商业会计管理是在现有的财务管理基础上运用商业管理理念进行的会计管理工作，商业会计管理属于财务管理的细分领域。由于房地产开发企业生产周期长，通常在工程竣工后进行收入和成本的结转，因此专业的商业会计管理支持显得尤为重要。

一、商业会计管理概述

商业会计管理是以市场发展为导向，在商品流通领域进行的经济管理活动。商业会计管理主要服务于商品流通的资金管理，根据商品的市场化要求进行核算，以市场为导向扩大企业经济效益，同时为生产者以及消费者服务。

商业会计管理以商品流通过程为基础，通过货币计量、复式记账以及系统化的核算方式来反映企业经营的实际情况。商业会计管理与其他会计管理存在一定的区别，不仅是由于会计科目不同，也是由于服务的目的不同，例如：工业企业注重的是生产过程，而商业会计注重的是流通环节，这就要求商业会计管理过程中要明确企业运行的主要业务，例如进、销、存等，在核算过程中以企业的商业流通环节为主要目标开展各项工作。

商业会计管理是对企业财务进行连续性的管理，对企业活动进行监督，明确企业的经营情况和经营成果，使企业内外部的联系更加紧密。商业会计管理提供的财务信息为企业决策提供了相关依据，使企业在发展的过程中能够认清并立足于现实状况，从而制定更加实际的决策目标。商业会计管理需要在对企业整体管理规划的基础上，明确会计管理工作的分类，使之与企业整体管理相适应。除用于企业管理之外，商业会计管理同样适用于公共职能管理，以公共资产核算为主要目标，以公共事务核算为依据进行财务管理工作。各级政府部门行政单位和非营利组织的会计管理都可以适用商业会计管理方法。

鉴于企业经营管理的特点，企业的财务管理既要明确财务管理的内容和目标，同时也要在具体会计管理手段方面予以优化，从而匹配企业管理目标。商业会计管理作为专业的财务管理手段，要求在具体应用中最大程度地满足企业财务管理的目标，并在企业经营管理和财务管理中找到了契合点，使二者在结合过程中能够发挥商业会计管理的优势，为企业的经营管理提供可靠的支撑，同时适时调整更新相应的财务管理流程，使会计管理工作得到有效落实。结合企业经营管理实际以及企业经营管理的特点，商业会计管理作为专业的会计管理手段，使企业在经营管理中获得有力的会计手段。了解商业会计管理的内容及特点并在企业管理中做好商业会计管理手段的应用，对企业的发展和商业会计管理工作的落实具有直接影响[1]。

二、商业会计管理在房地产公司的战略地位

（一）从公司发展战略特征进行分析

商业会计管理在房地产公司中扮演了重要角色，商业会计管理既是房地产公司财务管理的重要手段，同时也决定了房地产公司在财务管理过程中是否能够达到管理的要求。鉴于房地产公司的特点以及经营管理的特殊性，房地产公司在发展战略的制定方面既要关注市场形势，又要与企业的财务状况相结合，让财务管理工作在实施过程中能够解决企业发展矛盾，为企业发展提供有力的资金保障，最终为企业发展战略目标服务。

鉴于房地产企业的发展不确定性以及财务管理的特殊性，采用传统的财务管理手段只能进行事后管理，对资金的筹划、债务的平衡以及房地产公司的经营起到的作用相对滞后，无法根据房地产公司的发展实际采取及时有效的财务管理措施，从而造成房地产公司的发展风险。基于房地产企业财务管理风险，2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开的重点房地产企业座谈会议上，明确了2021年1月1日起全面推行重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”，包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。通过以上措施控制房地产企业财务风险。

在这一形势下房地产商业会计管理面临着新要求，如何做好当前形势下会计管理工作成为关系到房地产企业发展的关键。

商业会计管理作为有效的财务管理手段，需要针对房地产公司的经营状况采取与经营管理相结合的会计管理模式，提高会计管理质量，保证会计管理工作在具体落实中能够满足发展要求，为房地产公司的战略实施和经营管理提供更加有效的会计管理支持。从经营的角度来看，商业会计管理需要解决房地产公司经营过程中资金统筹与发展规划之间的平衡，为房地产公司发展战略的执行提供有力保证。

（二）从公司决策战略特征进行分析

房地产公司在战略决策阶段需要参考公司现有的财务状况，分析公司的资金筹措能力和债务偿还能力，结合企业现有的经营管理现状作出发展决策。房地产公司面临的市场竞争激烈，市场环境变化快，受政策调整因素影响大等问题，房地产公司在战略决策方面必须要保证企业的经营状况良好，保证企业在资金面方面达到控制要求，一旦在资金筹措和债务偿还方面出现问题极易造成企业资金链断裂导致企业陷入困境。为了解决这些问题，企业需要在财务管理方面引进新的会计管理手段，既要提高会计管理的针对性，同时又能保证会计管理工作在具体实施中围绕会计管理的实际特点制定科学的管理措施，使会计管理在具体应用环节能够达到企业发展标准，为企业发展工作的落地提供有力支持，保证企业在发展中达到发展要求并提高发展质量[2]。所以，在企业决策阶段运用商业会计管理手段非常必要，商业会计管理既要结合企业战略决策的形式，又要辅助制定企业战略决策的方案，使企业在战略决策方面能够达到发展目标。企业在发展过程中根据发展的要求、特征以及企业财务管理的具体状况选择商业会计管理手段，能够为企业的战略决策提供有力支持。

（三）从公司管理战略特征进行分析

房地产公司在管理战略的实施环节既要注重管理手段的针对性，同时又要按照企业经营的实际状况对现有的管理战略进行分析，明确管理专业的合理性，了解管理战略的落实情况，并按照管理战略的实际要求探讨管理战略的落实情况和配套管理方法是否具备一定的针对性。房地产企业面临的发展形势复杂，受市场波动和政策影响大，在发展中既要了解企业的资金状况，同时又要对运营管理手段和财务管理手段进行论证，特别是检验财务管理手段的有效性及实施效果，保证会计管理手段符合企业发展实际制定的应用方案。

商业会计管理能体现出会计管理的核心职能，在某种程度上具有决策性的作用，在提供决策相关信息的过程中，参与到企业的内部管理中，利用所掌握的资料和分析定量的成果，帮助企业做出科学决策。商业会计的数据信息帮助管理人员完成各种不同类型的决定，因此商业会计就发挥了其管理的作用，对企业的发展有重要的帮助。

商业会计管理作为重要的管理手段，在具体应用环节能够根据企业经营的状况做出调整，并加强对企业经营管理的干预，使企业在经营管理方面能够得到管理手段的支持，顺应市场形势和国家政策，在财务管理方面做出适当的调整，达到优化企业财务管理环境和提高会计管理效果的目的[3]。因此，从公司管理战略的角度分析商业会计管理作为有效的管理手段，对企业管理工作的落实以及企业财务管理的升级具有直接影响。认识到商业会计管理的作用和优势并在实际工作中构建商业会计管理体系，对企业发展战略的制定和公司管理战略的推进具有重要影响。

三、在房地产公司中做好商业会计管理的策略

（一）建立管理会计制度

我国房地产企业发展过程中为了充分提高财务管理的有效性就要建立独立的会计管理制度。房地产企业的管理部门制定财务管理制度的目标，就是为了提供合理的参考依据，那么，房地产企业财务管理的标准化流程化就要立足于房地产企业的业务，以改善企业的财务管理现状，使房地产企业的财务会计管理能够纳入到整体的管控流程中，通过业务流程管控持续优化和升级，真正从会计核算的角度，会计制度建设的角度降低企业成本。

结合房地产公司的管理实际，房地产公司在财务管理中应按照商业会计管理的要求和思维逻辑建立管理会计制度。商业会计管理从本质上是管理会计的重要分支，是对会计管理理念提出了具体的要求。在会计管理过程中想要按照会计管理的具体情况和相关要求做好会计管理工作，并在推进过程中以商业会计管理手段作为依托，就需要对企业的会计管理制度进行细化和调整，保证有完善的会计制度作为基础。

商业会计与管理会计具有相同职能，管理会计与一般会计的职能有一定的区别，管理会计主要聚焦于企业内部，参与到企业的实际运行和发展。管理会计要求在会计工作中能够将会计管理与企业的经营管理相结合，并强调会计管理工作的干预能力，使会计工作与企业的经营管理相结合，既提高会计管理的针对性，同时也能在会计管理工作具体实施中提高工作效果。同样，商业会计管理的落实需要对企业的会计制度进行创新和优化，使企业会计制度在管理的有效性方面达到管理要求，围绕企业财务管理的目标以及房地产企业的经营管理形式对管理会计制度进行补充和完善，使国内会计制度在具体实施环节能够有效落地，为管理会计的应用奠定良好的基础。

（二）完善会计管理风险处理机制

随着我国科学技术的不断发展和创新，房地产企业的财务管理方式和手段势必要进行更新和转变，财务管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中，由于房地产行业属于高风险、高投资、高回报的行业，财务管理人员需要接受相关的成本管理培训，能够熟练地运用ERP信息系统对房地产企业的财务运行现状进行掌握和调整。

房地产公司在经营管理过程中资金风险和债务风险是影响企业发展的重要因素，在会计管理过程中既要了解会计风险的内容和处置方式，同时也要对会计风险的处理机制高度重视，在掌握企业经营状况的前提下对会计管理风险处理机制进行进一步的完善，使企业会计管理风险处理能够达到预期目标。运用商业会计管理手段并根据企业的不同阶段的发展形势制定有效的财务管理措施，同时要对企业的经营管理风险有全面的了解，制定合理的商业会计管理应用措施，使商业会计管理手段在应用过程中以企业的发展实际为切入点，围绕企业的发展战略优化管理手段，调整流程使企业在会计风险的处置和经营管理风险的防范方面能够达到预期目标，为企业的经营管理提供会计管理手段，确保企业在会计管理过程中能够达到管理要求[4]。通过对企业会计管理工作的实时掌控，在会计管理工作中既要以企业发展为中心，同时也要以消除企业的经营管理风险为重要任务。

（三）做好账目登记和凭证处理

会计管理工作的具体项目相对复杂，要求财务管理人员在具体的细节管理中进行审查和核实，对整个项目的成本进行管理，对整个项目的利润进行分析和调研，如果项目在运行的过程中存在某些风险，就需要通过会计管理手段进行相应的补救，有效规避风险，避免资金流失。相对复杂的房地产企业的会计管理工作更要从根本上做好账目登记和凭证处理以保证工作的全面性和严谨性。

房地产公司在经营管理过程中应了解会计管理工作的特点，对会计管理工作中的账目和凭证进行全面核对，既要保证账务处理和行政处理合法合规，又要避免出现账目登记错误和凭证失效的问题。房地产公司会计管理内容多，涉及到的账目数量多，所需的凭证种类繁多。在账目登记和凭证处理中既要建立项目台账，同时又要对凭证的真实性进行检验，避免出现凭证造假和账务登记失误的问题。

（四）核实财务数据信息

房地产公司在经营管理中财务数据信息需要及时呈现给企业管理层，使企业管理层能够及时了解公司的财务状况，在后续的经营管理决策制定方面有所参考，并根据财务数据信息及时调整发展战略。为了提高财务数据的处理效果和数据处理的准确性，在财务数据管理中应借鉴商业会计管理手段，对财务数据信息进行全面核查。

商业会计管理以商品流通的资金运动为中心进行核算和管理。货币—商品—货币，并获得增值，其核算方法与工业企业不同。商业会计以市场为向导。商品流通最基本的规律是价值规律，从商品的价值规律及其供求关系上获得有利时机，扩大经济效益。

商业会计管理手段在财务数据信息的处理和核对方面具备一定的优势，能够提高数据处理的全面性，解决数据处理中的错误问题，使数据在处理过程中按照财务管理的规则以及要求进行数据的分析处理，保证数据在处理过程中能够围绕数据处理的具体情况和特点提高数据处理效果。通过对商业会计管理手段的分析，在财务数据信息处理中应重点解决数据信息的处理问题，使数据在信息处理中能够对数据的来源进行追溯，提高数据处理的准确性，使数据在具体处理中按照数据的类型做好数据的核算，使呈现出的财务报表在数据处理准确性方面达到处理要求，并按照数据处理的特征和要点制定合理的数据处理方案，为数据处理工作奠定良好的基础，解决财务数据信息不准确的问题，为财务数据信息的核查和细化提供手段支持[5]。

四、结语

通过对房地产公司财务管理工作的了解，商业会计管理作为重要的管理手段可有针对性的对房地产公司财务管理作出相应的配套会计管理方案。围绕房地产公司经营管理目标制定有效的商业会计管理方案也有助于管理目标的高质量呈现。因此，在房地产企业发展中正确应用商业会计管理手段推动会计管理的升级，是提升房地产公司经营管理工作的重要工具。基于房地产公司的经营风险和财务管理要求，在财务管理中商业会计管理作为重要的管理手段需要与企业的财务管理工作相结合，既要突出财务管理目标，又要在财务管理中扮演重要角色，并在企业发展中围绕经营状况做好会计管理工作的推进和完善，使会计管理工作达到预期目标。