养老度假地产发展的现状及发展策略分析

摘要：我国已全面进入老龄化社会，发展养老度假地产，将适合养老度假的旅游目的地打造成为一个老年人的大社区，可以为全域旅游注入新的力量，也可以改善现阶段的社会化养老模式。文章综述养老度假地产的发展现状，探寻养老地产发展的不同模式以及对应的问题，提出针对性发展对策，应对时代挑战。

关键词：养老度假地产;候鸟养老;医疗养老

引言：养老地产近年来受到了社会各界的普遍关注，我国众多度假旅游胜地均推出养老度假地产，例如海南、青岛、杭州均在养老度假地产方面发力。从目前开展的情况老看，养老度假地产的主要模式包含候鸟老人型度假养老地产业态、健康疗养型养老度假地产业态、大型社区型度假养老地产业态、农家寄宿型养老度假地产业态、医疗旅行型养老度假地产业态。

一、养老度假地产发展现状与存在的问题

（一）养老度假地产发展现状

1. 候鸟老人型度假养老

候鸟老人型度假养老地产模式就是目前度假养老地产的一种主要发展模式，海南省在这方面是比较独特的一个区域，该区域地理位置位于北回归线以里，具有浓郁的生物资源，温润的气候条件，干净的水源，充足的阳光，因此受到了老年群体的广泛亲睐，尤其是吸引了大量的北方来客。候鸟老人度假养老地产模式主要依托租住地产，自行购买住房等等，前者在租房子时，需要花费较多的人力物力，通常还要依靠海南当地的熟人协助，因此可能会浪费一定的住房资源和资金，因此候鸟老人型的度假养老模式，未来还需要更多的配套进行支持。总的来看，候鸟老人型度假养老地产业态模式已经初具规模，例如海南省目前已经成型的候鸟老人型度假养老项目数量已经超过100个，这些项目拥有较为完善的基础配套设施，包含沿街的商业设施、休闲度假、旅游设施、户外泳池、儿童娱乐设施、网球场配套等等。

2. 健康疗养型度假养老地产

健康疗养型度假养老模式是在我国历史比较悠久的一种养老度假模式，主要是依托全国重点建设镇、国家级传统村落、省级特色小镇等等打造的综合健康疗养示范基地。在这些依托小镇发展的养老格局当中，搭建相应的产业设施，养老安居设施以及健康体育项目，可以基本满足老年人对于温泉疗养。景观疗养的实际需求，但是这种住宿的整体业态发展，对于地产业的成熟度要求比较高。例如发展较为成熟的海南，是在疗养行、度假、养老、旅游方面走在了前列。海南地区拥有众多的天然温泉，泉水中含有多种有益的矿物质，可以起到良好的医疗保健的作用，同时结合当地的热带景观、清淡的原味饮食，一定程度上对于一些亚健康状态的老人，疾病疗养具有明显的效果。

3. 大型社区型附加养老地产

大型社区型度假养老地产业态模式也是目前较为主流的一种度假养老地产，这种地产的核心在于为老年人提供较高标准且连续性的照料服务和陪伴性的服务，这种地产类型包含养老、公寓、度假物业、餐饮配套、养生、医疗配套、娱乐、休闲配套等等，是一种集现代服务和地产为核心于一体的度假配套休闲开发模式。相对于候鸟式养老地产和健康疗养地产来说，大型社区型度假、养老地产需要为一些特殊的，患有疾病的老年群体提供康养服务。例如：一些常见病，慢性病的老年群体。可以在旅游目的地购置相应的房屋，或者采取租赁的方式自由决定居住的周期，但相对于前两种地产模式来说，这种养老度假地产的成本也较高，需要地产公司配备康复疗养院、音乐厅、老年大学、邮局、超市等等企业举办规模化连锁化的养老机构的可行性较高，而个人承办的可操作性比较低。

4. 农家寄宿型度假养老地产模式

农家寄宿型度假养老地产模式是一种采取农家院休闲养老模式的开发方式，一般来说，这一类的地产会选择生态优美、风景优美的农村作为一个长期的新型养老基地，养老模式是传统农家乐地产业态的延伸，老年群体在这样的旅游目的地当中，享受乡村的敬意，远离城市的喧嚣，通过短期游或长期游的方法，满足自己的养老需求。本质上来看，这种地产的业态，以旅游观光为主，以休闲度假为辅，既可以满足城市群体的就近出行需求，又可以满足老年生活的乡土情怀，特别适合旅游目的地，本地人的养老。

5. 医疗旅行度假养老地产

医疗旅行度假养老产业主要是满足跨区域医疗的旅行目的地，例如：众多妇女到香港打宫颈癌九价疫苗，众多育龄妇女选择在香港生产，都会催生新型的医疗旅型度假模式，而养老作为一种对医疗要求较高的旅游目的地类型，也在全世界的范围内迅速地推广。2018年3月14日，中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见发布，对于海南省发展医疗旅行类型的度假养老产业进行了进一步的支撑，在此之后，多家运营俱乐部成立享受国九条优惠政策，进一步提高了海南作为医疗服务集散地的区域性优势。

（二）养老度假地产发展存在的问题

1. 候鸟老人型度假养老模式最主要的问题在于成本较高，对于一些经济本身不够宽裕的老人来说，采取这种度假养老的模式，可操作性比较低。例如，一些在经济上本身不够宽裕的老人来说，如果想采取这种刚需性的候鸟老人度假养老模式，往往需要购置一些无法满足基本生活的地产，因此刚需候鸟的需求在市场当中并没有良好的得到满足。

2. 但显而易见的是，疗养型度假养老模式对于资源的整体质量要求比较高，在地产附近必须要伴随有森林、温泉、特殊的地理、磁场或湿地等等，如果该地产发展的地区不具备这些资源的优势，那么就会制约整体配套的发展，制约业态的升级。

3.大型社区度假养老地产存在的问题在于区域分明的特征，并不适用于大多数的区域，只有少数市中心海景，温泉疗养于一体的综合板块，才能够开发这种地产的模式，而大多数资源较为匮乏，产业调度情况不良的地区，无法采取这种大型社区型度假养老地产业态。

4.农家寄宿型度假养老地产发展的弊端在于，大多数农家寄养还停留在农家乐的阶段，发展处于初期，仅提供垂钓、采摘等同质化倾向较为明显的内容，同时，功能齐全的农家寄宿性养老机构普遍匮乏，大多数的机构还不能够和专业的养老机构媲美，同时，很多城市居民對于家庭寄宿型养老，度假地产的认知非常的扁平化，存在一种认知上面的缺失，且城市本地人本身就拥有一些较慢的生活方式，因此对于这种农家寄宿型的度假旅游产业认同程度比较低。

5.医疗旅行类度假养老地产业态对于旅行、疗养类的资源要求较高，很多地区新办的游艇养老学院养老以及医疗、养老与旅行类型的养老地产配合不够完善，加之民众对于超级医院的认同度处于一个较低的状态，一旦患有慢性病之后，仍然第一时间选择三甲医院就医，因此整体的医疗、旅行、度假、养老还有很长的一段路要走。

二、养老度假地产发展策略

综上所述，不论哪一种度假、养老、地产类型的发展，都需要解决自身存在的问题，优化自身的商业模式，通过调整战略发展适应行业，地区的综合发展背景，满足养老群体的实际需求。

（一）养老地产项目的选址策略

养老度假地产项目的选址，要考虑到目标客户群体，就要分析目标群体的内在需求，也要分析其外在需求在老龄化到来的当今社会。目标客户的购买力特征在发生着不断的变化，因此养老地产项目的选择也要以客户的购买力、购买欲望、影响因素作为参考的依据，分析目标客户的消费性

质、消费时实现消费行为、消费思想以及把握客户内在的心理需求。总的来看，老年群体在面对养老决策时，需要获得更多的亲情、满足基本的交际、还要发展精神文化，获得安定感和安全感。因此，整体养老地产项目的选址策略就要考虑到上述因素，在交通便利、风景优美、自然环境良好的位置进行布置。同时，养老地产的占地规模较大，因此如果能够和周边的社区进行配套，获得政府的相关产业支持，那么对于整个项目的成本控制是一个重大的利好，也便于后期项目的运营发展和控制。以海南博鳌超级医院为例，2016年3月31日开始，该医院就在三甲医院的院址附近开辟九价宫颈疫苗的一批预设项目，通过这样的配套运营工作，该医院获得了第一批人流，疫苗需要打三次，他们就需要来三次，这种操作方法带动了当地医疗旅行的发展，也为当地的基础设施建设打下了良好的基础。截止到2020年12月31日，共有超过3万人来到琼海博鳌超级医院接受相关的疫苗注射工作，带动相关产业收入超过1000万元，取得了良好的经济效果。

（二）养老地产项目的环境设计

1. 物理环境设计

物理环境的设计需要根据老年群体的实际生理情况、心理情况进行优化选择和良好设计，满足老年人的基本需要。

第一，房间的设计应尽可能宽敞明亮，在技术条件支持、成本控制符合的需求之下，按照老年人的心理期待和目标进行房间的整体设计。

第二，要满足通风的要求，尤其是一些较为场潮湿的旅行目的地地区，如果是那较为潮湿憋闷，对于老年人的骨骼和身体健康就会有非常明显的负面影响，只有满足通风的条件，才能够提高老年人对于房间的整体接受度。

第三，养老地产项目室内的光线要尽可能的明亮且柔和，如果光线过于昏暗，老年人由于视力较为低下，存在多种眼科疾病，很容易在房间内发生意外事故。因此房间的光线要采取自然光加灯光辅助的联动设计方法，尽可能保障室内光线的明亮和柔和，同时也要避免使用明度过高的室内光线对于老年人的眼球造成二次刺激。

第四，在室内的温湿度控制方面，可采取一体化的暖通空调设备，将室内的温度和湿度维持在一个较为恒定的状态，很多来到养老度假项目进行体验的老年人，本身生活在较为潮湿，干冷的地区，因此他们对室内的温暖和湿润有着较高的要求。

2. 人文环境设计

养老地产的人文环境设计要和物理环境设计相辅相成，例如增加休息厅、阅览室、健身房、保健室、医务室等等。以满足老年人日常生活的需求和疾病就医的需求，大多数老年人空闲时间很多，如何让老年人愉快地度过这些空闲时间，是养老度假地产设计的一个主要目的。在有限的空间之内增加健身房和保健，并为其匹配足够多高质量的健身教练和保健医务室医生是当前养老地产发展的一个主要方向。

3. 无障碍环境设计

养老度假地产无障碍生活环境设计包含生理特征的无障碍环境设计，基于心理感受的无障碍环境设计和基于交往需求的无障碍设计等等，例如对于一些腿脚不方便的老年群体，就可以设置升降的轮椅、扶梯，方便的设施以及便捷的无障碍卫生间、无障碍洗浴、无障碍游泳馆等等，通过这些便捷的，符合老年人生理特征的设施，降低老年人在养老地产项目内部居住的障碍，提升其居住地体验。基于心理需求的无障碍环境设计，主要是针对老年人已有的一些疾病和老年人特殊的孤独感，无助感伴随着人的生理控制能力的下降，大多数老年人会对自身的把控感有非常明显的障碍，基于这种心理感受的特征，可以为老年人提供针对性的操作辅助，帮助老年人及时的疏导自身的心理压力，设置更多对应的心理环境，疏导空间等等，帮助老年人度过这种负面的情绪。

（三）养老地产的运营模式选择

从上文分析可知，当前中国养老度假地产项目的运作包含社区共建模式，旅游或商业地产开发模式与国际品牌合作模式。但不论哪一种模式的选择，都要考虑到本身养老度假地产项目的盈利问题，当前盈利水平较高的地产项目包含持有出租模式和租赁并举模式，未来地产项目的运营者还可以探索会员市盈率。转让使用权模式、分散租赁模式、拓展经营的渠道，以获得更广泛的运营空间。在营销方式上，可以采取購销装一站式营销和以旧换新的特色代销服务、房屋管家营销模式、产权式酒店公寓模式，通过多样化的模式组合和项目运营构想，提高整个地产项目运行开发的适应性。

结论：综上所述，在全域旅游以及社会老龄化背景之下，度假养老地产已经成为旅游养老模式的一个重要发展类型，需可持续发展的将地产开发和现代服务融合升级。在未来，为了助推度假养老模式和旅游行业的发展，我们还需要不断完善基础配套工作、政策协调工作、民众认知工作，通过全面的宣传和良好的模式选择，降低养老地产发展的成本，提高产业的覆盖效率，进一步提高中国度假养老地产行业的社会影响力。

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作者简介：

姓名：段朝锋;性别：男;民族：汉;出生年月：1982年1月13日;籍贯：陕西;学历：本科;职称：中级;研究方向：房地产及物业管理