新形势下房地产企业财务管理问题探究

孟雪松 文静

【摘要】在“房住不炒”大背景下，房地产行业面临着前所未有的挑战。我国政府综合运用金融、土地、财税、投资、立法等多种调控手段，坚持稳地价、稳房价和稳预期。这对房地产企业综合实力的考验越来越大，尤其是资金实力。同时，新冠疫情的爆发，对房地产行业的发展也带来很大的冲击。在此背景下，房地产企业的竞争压力与日俱增，如果不具备较强的市场竞争力，则很有可能面临淘汰。财务管理在房地产企业管理中具备不容忽视的效用，若企业面临较多财务管理问题，将对企业良性发展产生很大负面影响。本文结合我国房地产企业的发展情况，分析房地产企业在当前经济形势下存在的财务管理问题，并提出相关防范措施。

【关键词】房地产;财务管理【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、房地产企业财务管理面临的主要问题

财务管理是指在一定的整体目标下，关于资产的购置、资本的融通和经营中现金流量、以及利润分配的管理，财务管理包括筹资管理、投资管理、营运资金管理及利润分配管理等四个方面。简言之，财务管理即对资金的筹集、使用和分配。由于房地产行业资金投入大且回收周期长，房地产企业财务管理的核心是资金的筹集和使用。结合笔者的实际工作经验，房地产企业面临的财务管理问题主要包括以下几个方面：

1.1资金筹集渠道单一

房地产属于资金密集型行业，房地产项目一般土地成本高、施工规模大且周转时间长，使得房地产项目往往投资成本较高，资金回笼周期较长，因此，房地产项目在开发过程中需要巨额资金支持。在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来，银行贷款都是房地产企业最主要的外部融资途径。但银行贷款使用限制条件较多，例如，须在银行贷款到位之前投入项目建设等。特别是自坚持“房住不炒”政策以来，为对房地产企业融资进行整顿，人行等各监管机构不断发文，采取了调高银行开发贷款条件，地价款必须是自有资金等一系列措施。因此在现阶段，面对资金瓶颈，房地产企业亟待开拓新的外部融资渠道，如何取得成本低、额度高、用途范围广的外部融资，是目前房地产企业在资金筹集方面亟待解决的问题。

1.2资金链断裂风险加大

房地产行业已进入存量时代，购房需求增长缓慢，销售回款速度下降，资金回笼速度变慢，若没有强大的现金流支持，房地产企业将面临巨大的资金链压力。同时，政府对房地产行业的监管也越来越严格、调控措施和手段越来越多，例如央行和住建部出台的“三道红线”政策，即：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。在三条红线标准之下，全部踩线的房企有息负债规模将不得增加。这就意味着房地产行业债务融资将严重受限，无形中房地产企业的资金管理将面临巨大的压力。同时，随着房地产企业资金周转越来越紧张，将逐渐形成集中化趋势，资金慢慢集中在少数几家大型房地产企业手中，而中小房地产企业将不断退出房地产领域，造成两极分化严重的局面，这将给房地产企业的资金管理带来巨大的风险。上述情况的存在使得如果房地产企业资金链断裂，后果将不堪设想。

1.3税务管理面临风险

在房地产企业开发运营过程中，所涉及的税种种类很多，主要包括契税、增值税及其附加、土地增值税、企业所得税、房产税、环保税等等。同时，增值税、土地增值税、企业所得税等主要税种预缴金额大，退税相对较为困难，因此，税费对于房地产企业的现金流及成本的影响很大。若房地产企业未对税费进行全盘统筹安排，且面对国家税收政策的日趋严格，管理手段日渐精细，经常利用大数据进行比对，将会不可避免地产生较大的税务管理风险。

1.4缺乏专业财务管理人员

房地产行业走到今天，面对高地价与限房价的双重夹迫，利润空间极其有限，在如此艰难的环境下，房地产企业若要实现长远发展，迫切需要专业型人才的参与。人才的专业水平和个人素质能直接决定财务管理工作的水平。目前普遍而言，房地产企业财务管理团队存在专业型人才缺失、财务管理人员综合素质参差不齐、财务管理人员整体业务水平有待提高等情况，这可能会导致财务管理工作水平较差，有可能会出现会计核算不准确、成本管控不到位、多缴税造成无法退回、少缴税面临税务稽查、资金冗余导致资金成本过高、甚至资金链断裂等各种问题。

2、房地产企业财务管理问题解决对策

2.1扩宽融资渠道

为解决资金筹集问题，应注重扩宽融资渠道。为控制有息负债规模，降低财务风险，应优先考虑股权融资的方式。可以通过上市迅速筹集资金，且筹集到的资金可以作为注册资本金永久使用，无固定还款期限，因此，上市融资对于一些规模较大的房地产开发项目具有较强优势。从企业规模角度，由于上市标准较高，能够利用这种融资方式的一般是规模较大且信誉较好的大型房地产企业，而对于一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企業则可以考虑借壳上市，从而达到增发及配股的要求，实现从证券市场融资的目的。另外，应充分利用自有资金，加快预售房款的回收，在此环节中，应督促业务部门加快证照的办理速度及工程施工进度。例如，需要建筑主体完成规定的施工阶段后，方可取得《预售房许可证》，进行开盘销售并收取房款;项目封顶后，银行个人按揭贷款方可放款;工程竣备后，可解除监管资金的95%。因此，需要业务部门与财务部门互相配合，以快速回收房款。

2.2加强成本管控

新形势下，稳扎稳打的长期主义将取代高杠杆高周转的模式。在此趋势下，房地产企业应约束财务结构，降低资产负债率，将房地产开发项目做深、做精、做细，进行精细化管理。由于房地产企业投入成本高且资金回收周期长，因此其各个环节均应具备充足的资金支持，若企业未能有效控制成本，将会降低资金的使用效率。为强化财务成本管控职责，首先，房地产企业在招投标阶段应严格遵循企业招投标管理办法，避免出现违规行为，从源头上降低工程的建设成本;其次，房地产企业应与合作伙伴签订战略合作协议，对于标准化产品直接与战略合作伙伴签订合同，采用战采价格，能有效降低成本并提高工作效率;再次，房地产企业应建立供应商库，强化施工队伍的筛选，从而保证工程建设质量，避免后续工程维保花费更高的成本支出;最后，应强化施工现场的签证管理工作，特别是建设中隐蔽工程的签证工作，以此实现人员行为的约束。就目前的招拍挂土地市场而言，房地产企业对于地价款基本没有任何议价空间，因此只有通过控制工程类建安成本，以此提升资金的使用效率。

2.3做好全盘税务筹划

由于房地产企业预缴税款种类多且金额高，对于企业现金流的影响至关重要，因此，应合理进行全盘税务筹划。在合理范围内，通过控制预缴税款节奏，避免全盘超预缴。可以借助专业的外部税务咨询机构，提升企业的整体税务管理水平。另外，随着国家不断推进减税降税措施及简化行政审批手续，财务管理人员也可以通过向税务专管员咨询的方式，为房地产开发项目争取最大的税收优惠政策。同时，房地产项目开发过程中，需將税务管理工作深入业务，例如，在进行土增税筹划中，由于红线外支出不得进行成本抵扣，因此在该类支出在签订合同时应提前进行筹划。

2.4培养专业的财务团队

房地产是一个追求快速周转的行业，财务管理工作也同样要求快节奏，因此，房地产企业财务管理工作对财务人员的专业化水平要求非常高，财务人员的职责不仅仅是记账和出具报表，也需要了解相关法律法规和业务流程，更要对资金安排、成本控制、税务筹划等灵活运用。需要对财务管理的工作流程、规章制度以及具体实施过程进行系统性分析，并不断完善，提高财务管理效率，降低财务风险，最终实现房地产企业竞争力的稳步提升。因此，房地产企业应对财务管理人员给以充分重视，培养专业的财务团队。对现阶段房地产企业专业型人才缺失的问题，应根据财务管理工作的需要，建立完善的人才培养机制，开展定期定时的培训，使财务管理人员及时了解并掌握最新的财务管理经验，确保其专业知识的先进性以及专业技能的全面提升。房地产企业的财务管理，需要不断加强对成本管控、税务筹划等方面的系统学习，只有这样才能与外界不断变化的宏观经济政策相适应。另外，应建立科学有效的监督激励机制，实行个人薪酬与工作业绩挂钩的奖惩制度，调动财务管理人员工作的热情，激发其工作的积极性和主动性，为公司服务。

2.5建立严格的内部审计制度

房地产企业应建立严格的内部审计制度，内部审计部门应对企业经营管理的各环节进行监督，以提高企业财务管理工作效率和水平。要让审计制度与财务制度充分结合，建立财务内控为导向的内审制度，使审计人员渗透到经营管理各个环节，例如：审计人员需参与企业招投标、工程结算、洽商变更、税务管理等各环节，及时发现并纠正经营管理中存在的问题，以提高企业经营管理效率。

结语：

本文研究房地产企业财务管理问题，结合笔者工作实际，提出一些解决对策，以期为房地产企业财务管理提供参考借鉴。房地产企业的财务管理，要做好扩宽融资渠道，加强成本管控、做好全盘税务筹划、培养专业的财务团队、建立严格的内审制度，从而提高房地产开发项目周转效率，发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的良性发展保驾护航。

参考文献：

[1]胡琴.内部控制视域下房地产开发企业财务管理问题研究[J].经济管理文摘，2021（17）：139-140.

[2]周伟.房地产财务管理风险及其防范[J].商业2.0（经济管理），2021（11）：201-201.

[3]唐建标.房地产财务管理风险及其防范机制[J].财会学习，2021（4）：64-65.

[4]蒋利漫.房地产企业财务管理问题及对策探讨[J].财富生活，2021（6）：183-184.

[5]陆娟.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].中国产经，2020（16）：141-142.

[6]隋洪萍.房地产企业财务管理问题及对策[J].中国市场，2020（36）：52-53.

[7]孙阿敏.房地产企业财务管理的问题及对策研究[J].全国流通经济，2020（2）：142-143.

[8]蔡博卿.探析房地产财务管理风险及其防控对策[J].纳税，2020（2）：118-119.

[9]李加亮.浅谈房地产企业财务管理[J].财会学习，2019

（12）：47-48.

[10]曾子龙.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].经贸实践，2018（14）：162-163.

作者简介：

孟雪松（1987-），女，北京，硕士研究生，注册会计师，中级会计师，主要研究方向房地产财务管理。

文静（1989-），女，北京，硕士研究生，注册会计师，主要研究方向房地产财务管理。