不动产登记数据整合方法探讨

张海龙

【摘要】由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实，是不动产登记这一法律制度的基本概念。当前，我国现行的不动产登记条例对数据信息的登记与管理工作提出了规范要求，数据内容的登记需要满足一致性、完整性的要求，在参考空间保持一致、历史信息完整的情况下，形成数据关联、关系正确的登记数据。精准分析信息平台提供的不动产登记数据支撑，以便为不动产统一登记工作的有序进行提供可靠保障。

【关键词】不动产登记;数据整合;方法【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，包括土地、房屋、草原、林地、海域等。不动产登记档案是对不动产自然状况和权属状况真实的记录和反映，具有复杂性、专业性、民生性、实时性等特点。其在保护权利人合法利益、构建良好的市场交易环境及促进城市发展方面具有重要作用。

1、不动产登记数据整合的数据准备

1.1整合流程

整合不动产的相关测绘数据时，所需的登记数据多会分散在各个部门，工作人员需要将已有的工作成果全面集合起来，为后续的整理奠定坚实的基础，通过筛选可获取的登记信息整合各类数据结果，构建不动产数据集，逐步形成高效、统一的数据整合流程[1]。在组织开展整合工作前，应重点做好对相关工作人员的技术培训工作，以不动产登记数据整合的规范要求为基准，贯彻落实业务培训工作，加强各部门的交流与沟通，做好技术交底，全面提高工作人员的专业素质与业务水平。此外，还需建设中间库，立足于不动产数据登记与整合工作的真实需求，以及实际作业情况，针对土地类、房屋类、林权类、不动产类等多类型数据的整合与管理要求，分别构建对应的中间库。在逐步完善不动产登记平台建设的基础上，结合各部门登记管理工作的实践需求，重点整合空间数据与非空间数据。

1.2细化归档范围

各地相关部门施行了不动产登记档案管理策略，细化了归档范围。归档范围小会导致档案归还时有所遗漏和缺损，不能保证档案的完整性;归档范围扩大会导致资源流失，降低了管理效率，所以应该细化归档范围，进行合理安排。

1.3不动产单元统一编码

对不动产单元进行统一编码应参照土地调查数据等基础数据，严格按照全国统一的编码规则，通过开发系统以获取专用型的编码系统[2]。然后以国家相关标准及不动产单元的设定规则、代码编制规范等，按照顺序对各个地区的不动产单元进行统一编码。在此过程中，除了要参照土地的实际坐落情况外，还要结合每一地籍子区的宗地管理规划，确保编码工作的开展与现行的不动产单元号编码顺序规则相符。在统一编码自然幢等不动产单元时，应综合考虑自然幢的坐落宗地及地区不动产单元号的编码顺序。统一编码以户为单位的不动产单元，应综合户所在的具体楼盘表，严格遵守不动产单元号的编码顺序。

2、不动产登记数据整合办法

2.1完善管理机制，规范操作步骤

数据的分散，整合度不高问题不仅仅需要技术支持，还需要管理机制进一步完善[3]。首先，要明确不动产登记信息档案的目标，是为了有效查询权利人所属不动产，为了更好地协助不动产登记工作。其次，要对现有的档案进行有效地规范整合，将实体档案尽量转化为可以长久储存、方便检索的电子档案，存入电子数据库，从而有效提升数据档案管理的效率。同时，也需要保护好实体档案，以防在电子数据被非法篡改或损毁时，实体档案可以作为另一种有效的证明方法。最后，要对现有的档案建立统一的管理制度和管理规范，为不动产档案管理工作提供保障和全面的信息服务。

2.2建立防范风险机制

互联网带来信息便利，但随之而来的是互联网的共享性和信息的不安全性，在这种大环境下，不动产登记档案的管理上也面临着很多威胁，基于信息资源的不动产登记档案信息安全风险也不断加大，其中存在着很多安全隐患[4]。信息资源的复杂性、集成的周期性和人为因素使得信息安全问题变得越来越重要。不动产登记档案信息资源的统一管理是利用整合后的档案信息资源，通过协同信息平台满足用户的信息需求，因此迫切需要解决信息安全问题[5]。建立统一的社会信用代码体系和房地产信息公开查询系统是解决信息安全问题的关键。公开查询系统要将内部信息和外部信息进行划分，对窗口查询进行优化设计，建立部门内部的信息共享通道，加强保护机制，实现内部信息共享，对于外部信息可以设置网络平台查询，对能查询到的内容进行限制，实现各渠道的基本信息共享，能够办理基础业务即可，与此同时，要设立多重密保验证，做好风险防控，严做保密措施。

2.3房地产数据整合

自然幢的数据信息在来源方面可能存在较大差异，数据信息可能来源于房地产登记数据库，也可能来源于农村确权数据库[6]。要将不同的信息内容向同一个图层内进行合并，需要统一空间参考并对其进行度带转换。在检查方面，主要依托于外业检查点，严格检查自然幢的精度，在精度水平达标的情况下即可将这一自然幢数据应用到正式的使用过程中[7]。如果自然幢图层的精度较差，未能达到标準要求，即可借助于外业测绘的作业形式，获取更为准确的自然幢图层[8]。在此阶段内，工作人员需要注意清理不含有自然幢信息的无效数据[9]。通过实地核查等方式方法，外业应修、补、测缺少图形数据的自然幢数据[10]。全面整合处理自然幢空间图形后，可以利用房地产市场信息系统对自然幢的属性数据信息进行查询，如地上层数、幢用地面积及总层数，或者是房屋结构、规划用途、坐落点及幢占地面积等。除此之外，还可以获取建筑物的总套数、状态及用途等基本信息。

2.4开发新的存储系统

采用新的档案数据储存方式，由纸质版档案转为电子版档案，要开发档案数据储存系统，对现有系统进行改革和完善，不断研发，在技术上把控档案信息共享渠道，降低安全风险[11]。

2.5空间数据库与非空间数据库的关联

空间数据与非空间数据虽然存在较为明显的差异性，但也存在一定的关联关系，灵活利用空间数据库与非空间数据库间的关联，可以有效拓展对所需信息的查询途径，工作人员可以参照图形属性对所需内容进行精准查询，也可以结合属性定位图形获取想要的数据内容[12]。这样，图形、属性和实地间能够实现高度统一。当前，不动产单元号属性项在不动产登记数据整合工作中得到较多的应用，其主要参照不动产登记空间、宗地数据与非空间的宗地数据进行库表间关联。与此同时，也可以利用宗地代码属性项，将地籍数据库与不动产登记宗地空间库进行关联处理。如果需要站在自然幢数据的角度上关联非空间表数据与不动产登记空间，则可应用逻辑幢号、自然幢号及不动产单元号等多样化的属性项[13]。宗地代码也可以利用到空间数据库与非空间数据库的关联处理中，其主要用于关联不动产登记房屋非空间表與宗地。

2.6提高信息技术水平

要想确保不动产登记信息不被损毁篡改，首先要提高信息技术水平。建立完善统一的信息平台，完善网络风险防范机制[14]。既需要借助互联网实现对不动产登记档案的数字化管理，也需要在建设档案数据库时保证电子文档的规范性，确保信息真实、全面。同时，还需要做好档案数据的备份工作，避免数据被偷窥、损毁、篡改等现象发生。因此，不动产登记档案信息管理必须对档案采取严格的保密措施，建立网络风险防范机制，保证不动产登记档案数据安全。只有有效保护权利人的隐私，才能进一步谈及管理模式的更新升级。

结语：

优化不动产登记数据的整合，目的在于为不动产的登记与管理工作提供便利条件，完善各类数据信息的管理与应用模式，规范化地清理不同类别的数据内容，推动不动产登记数据管理工作的规范化与高效化发展。

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