新时期房地产工程造价的管理创新及模式

隋小霞

鲁正信工程造价咨询有限公司 山东东营 257091

1 房地产工程造价管理概念

房地产项目成本管理主要是针对房地产项目投资主体在房地产项目前期建立、管理一些房地产项目的规划，优化房地产投资方向上的一系列问题，研究房地产项目建设中的决策，从根本上降低项目成本项目过程方面。另外，工程质量也属于房地产成本管理，成本管理从施工开始、施工到施工结束，从实际意义上对工程进行监督，做好工程控制，进一步促进工程竣工。

2 新时期房地产工程的造价管理体系中所存在的问题

2.1 建设费用过高

项目的发展离不开资金的支持。对项目资金进行合理的控制和管理，可以促进项目的顺利有序完成，充足的资金投入可以为项目的完成提供保障。但资金投入并不是越高越好。比如项目资金投入过高，会占用企业大部分的流动资金，增加企业的经济负担，不利于企业的良好发展。

2.2 准备不足

对任何一个工程来说，在正式施工前做好充分的准备，认真做好协调工作，都有助于提高工程建设水平。如果房地产企业对项目施工前的准备工作重视不够，后续的施工可能无法顺利进行，不仅会严重影响项目工期，还会增加施工过程中的安全隐患，使项目无法顺利进行成本大幅增加。

2.3 项目设计阶段工作不严谨

企业在投资工程项目时，会产生较大的成本，成本的使用也比较复杂。因此，房地产企业在设计项目时必须严格控制成本。对于房地产投资而言，设计环节也至关重要。例如，项目涉及的建筑材料、资源和施工环境都比较复杂。如果设计人员缺乏工程造价经验，很可能无法对一些客观问题进行综合分析。同时，他们不能对施工环境、自然资源和工程材料进行深入的总结，最终导致设计阶段的内容和现实存在一些偏差，影响工程的最终质量，这些情况将直接导致工程的失败，影响项目成本管理。

3 房地产工程造价控制措施

3.1 房地产工程决策阶段工程造价控制内容

项目评价是制定投资计划、控制投资的有效工具，是筹集建设资金、加强房地产项目成本控制、评价投资效益的依据。房地产企业投入大量的人力、财力和物力，对产品的市场容量、前景和经济效益进行深入研究，力求准确的投资估算。作为设计任务的投资限额估算控制着初步设计预算，并作为奖金筹集和银行贷款的依据。在经济工作中，要实事求是地反映设计内容，反映建设区域的经济状况，从估算之初就要正确、完整地反映项目的建设投资。投资估算要实事求是地反映设计内容，要求设计人员从工程规模和工程内容上真实地反映设计意图。对主流程进行多方案比较，优化方案。该设计方案不仅技术可行，而且经济合理。因此，工程经济人员应根据房地产项目成本管理的原则，从施工方案的优化入手，渗透到设计的全过程，合理预测房地产项目投资估算中各种动态因素的变化。

3.2 房地产工程设计阶段工程造价控制

房地产项目投资影响最大的阶段是房地产项目设计阶段。在房地产项目初步设计阶段，影响房地产项目投资的可能性为75%-95%，房地产项目投资控制的关键在于施工前的设计阶段。房地产项目的设计成本一般低于建设项目全寿命周期成本的1%，但正是低于1%的设计成本才对房地产项目成本产生75%的影响。因此，在房地产工程设计阶段，应从六个方面开展工作。优化房地产项目设计方案，有效控制房地产项目成本。在审查设计单位的设计时，要注意房地产项目设计方案的优化，运用各项指标对厂区总平面设计和工业建筑空间平面设计进行分析比较。在选择房地产项目技术方案时，要从实际出发，以提高房地产项目投资效益为前提，积极稳妥地采用先进的技术方案和成熟的技术和工艺。

3.3 招投标阶段工程造价的控制

在审查招标单位报价时，将对招标单位的报价与内部基准价进行分析比较，特别是对工程量较大的工程单价进行分析比较。招标单位经常采用不平衡报价法。比如，在总造价不变的情况下，对可能变更或减少或不变的工程单价进行降低，在竣工结算时对可能变更或增加的工程单价进行提高，就可以达到增加工程款的目的。分析计算项目总价和各项目单价的合理性，最终选出最佳中标人。中标后，严格、认真地签订施工合同条款，最大限度地减少甲乙双方责任不清和今后的纠纷，合同管理必须是全过程、系统、动态的。整个过程从谈判、起草、签订、生效到合同失效。我们不仅要重视签约前的管理，还要重视签约后的管理。系统化是指合同条款内容涉及的所有部门都要统一管理。动态就是要注意整个履行过程中的变化，特别是要把握我方不利的变化，及时修改、变更、补充或终止合同。

3.4 房地产建设阶段工程造价控制

房地产项目的建设阶段是建筑实体的形成阶段，是人、物、财消费的主要阶段。工程量大、范围广、工期长、政策变化、材料设备价格、市场供需波动大等因素较多。为提高工程质量，控制工程造价，发挥投资效益，必须在工程实施阶段加强对工程建设的管理和监督作用，从而加强房地产项目建设全方位、全过程的成本控制。由于房地产建设项目的复杂性和影响因素的多变性，在房地产项目实施阶段往往会出现一些意想不到的成本。除了加强合同管理外，房地产开发企业还应重点加强房地产施工现场管理，杜绝浪费。在房地产项目施工过程中，价格审核人员和成本控制人员经常根据图纸到施工现场查看施工情况，有时还会与房地产项目监理人员进行讨论，总承包方和施工人员了解和收集工程的相关信息，以便及时掌握现场施工动态。

4 结语

房地产企业的项目成本管理过程是一个非常系统和全面的过程。要高度重视全过程各方面的成本控制意识，以科学的眼光聚集企业各方面的优秀人才。在新时期，房地产企业的成本管理必须保持最新理念，未雨绸缪，从项目的初始阶段就高度重视，实行严格监控，有备而来。认真分析工程建设过程中的各个环节，跟上市场经济发展的步伐，做到盈亏最大化。建立公认的监督机制，可以设置奖惩选项，让员工更加努力地工作，获得更好的经济效益和社会效益。