财务视角下房地产项目利润提升探讨

王美娟

（天津富力城房地产开发有限公司，天津 300000）

一、引言

新形势背景下，我国房地产市场进入飞速扩张阶段，房地产行业发展规模扩大，市场竞争持续加剧，相关土地、建安、人力成本等持续上涨，项目利润缩减严重。因此，需要结合房地产行业发展现状及需求，合理开展大运营管理工作，帮助房地产企业实现降本增效的目标，科学开展财务运营、管理工作，提升项目运营利润，进而助推房地产企业实现可持续发展。

二、新形势下房地产经营的现状及困境

2020年过半，房地产行业宏观调控政策逐渐紧缩，在房住不炒的调控方针政策下，国家相继推出集中供地、五档房贷以及三道红线等政策，给房地产行业的经营发展带来了极大的影响。首先，房地产企业普遍面临融资难题，特别是踩线的房企一面急于控制资产负债率，一面融资端受限，融资难度和融资成本进一步增加。其次，受新冠肺炎疫情冲击，国家内需下降，销售方面回血不足，房地产企业的负担重。企业为了生存，只能折损货值，利用降价促进销售，以快速恢复自身能力。此外，国家对房地产行业的资金监管力度持续加大，企业可用资金减少，资金短缺情况日趋严重。最后，近年来，土地价格、人工成本和材料成本持续上涨，企业支付压力增加。房地产企业如何在多重困境的威胁下更好地生存与发展？坚守项目净利润是当下房地产企业开发建设的重点工作。房地产企业的财务管理工作应通过各种有效策略，帮助控制成本投入，提升综合经济效益，激发企业整体发展潜力，帮助企业抢占大量市场份额。

三、新时期房地产项目利润分析

随着房地产行业的售价限制、成本提高以及地价上涨，房地产行业经营利润不断缩减，严重情况下会出现利润腰斩的现象。因此，想要促进房地产企业稳定发展，就要对利润进行深入挖掘，明确利润来源，做好房地产项目利润分析工作，并制定行之有效的控制措施，不断提升房地产企业整体经营利润。一要保障资金有序运转。资金作为开发房地产项目的重要支持，贯穿项目开发的全过程，涵盖土地资源和原材料价格，开发资金需求不断扩大，因此需要从资金成本、资金体量以及借款偿还时间等层面入手，立足财务视角强化项目资金管理，实现资金有效运转。二要保证房地产企业明确经营目标，并针对预期项目实现效果构建完善的考核指标，利润率是重点考核指标。在房地产市场的发展过程中，政府调控、市场波动、限签、限价以及限购等行政措施，对工程利润产生了较大影响，因此需要明确目标，以此为基础对企业各项工作进行合理调节。三要进一步提升企业综合经济效益，实现企业、股东以及员工利益的最大化，增强房地产企业凝聚力。企业综合经济效益涵盖项目绩效奖金、固定薪资、项目跟投分红、项目利润及管理队伍薪酬等。因此，在项目操盘方面，需要采取有效措施实现降本增效的目标，扩大货值，提升整体利润，这也是项目开发的最终目标［1］。房地产企业在致力于提升自身项目利润的过程中，应保证各项考核指标顺利达标。房地产行业应根据市场变化及政府调控政策，合理采取限签、限价及限购等措施，以提升项目利润。

四、新形势下基于财务视角提升房地产项目利润的具体措施

（一）合理设计筹资策略

房地产企业在项目建设过程中离不开资金的有效支持，筹集资金是支持项目开发建设的基础，只有良好的资金运作才能帮助企业更好地应对各种市场风险，促进企业健康稳定发展。因此，房地产企业需要积极拓宽、创新筹资渠道，充分利用一切资源，发掘融资潜能，采取多样化筹资策略，进一步激发财务管理价值，突破融资壁垒，降低融资成本，从而给企业发展提供有效的资金支持。除了积极扩展筹资渠道以外，房地产企业还需要对相关资金的实际利用进行全面监督管理，如创建专门的筹资决策部门，对整个筹资过程和资金应用进行有效监管，保障资金的合理应用。在持续强化资金筹集能力的同时，提升资金利用率，规避财务风险，实现内控强化。

房地产企业想要有效提升自身财务管理效率，健全财务管理体系，就要促使员工主动参与，同时进一步提升企业领导和管理者对其的重视程度，让员工充分意识到房地产企业财务管理工作的重要作用。为进一步提升企业财务管理水平，企业领导需对内部财务管理工作进行定期抽查，指导、督促财务人员认真完成各项工作。为吸引广大基层职工全面参与企业财务管理，需要灵活调整奖惩机制，进一步健全绩效考核方案，密切联系企业的现实发展状况，采取有效措施，帮助员工进一步认识到财务管理工作和自身发展的密切联系，帮助员工充分理解财务管理相关机制，提升员工对财务管理的认可度，使其能主动配合财务管理工作，从而提高财务管理效率。

（二）做好税收筹划

房地产企业每年需缴纳的税费金额在项目整体经营收益中占较大比重，税务筹划收益是一项重要经济手段。企业需充分结合当下的发展实际和政府推出的税法政策，严格按照相关法律、政策进行各项经济活动，有效缩减房地产项目中的税费支出，使房地产项目税收经营效益得到有效提升。此外，由于房地产项目开发周期长、业务复杂，税收筹划存在不确定性，若没有进行有效规划，不仅会在一定程度上稀释公司利润，还会形成税务风险。

土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，针对土地增值税实施有效的税收筹划至关重要。在前期的拿地过程中，需要积极与政府招商部门进行充分沟通协商，借助财政补贴方式返还，避免对土地成本核算产生不良影响。在项目设计环节中，各部门需要联合确认各业态占比、精修、毛坯以及地下车位等是否办理产权等关键问题，事前开展筹划，提前测算项目增值率，充分利用土地增值税优惠政策，选择最优的开发方案，以免影响土地增值税整体税负情况。除此之外，企业要保管好相关档案资料，格外注意对法定扣除要件的管理，必须索取合规合法票据，确保各项工程成本均可以在税前进行抵扣。项目竣工交付后，合理预估项目整盘土增税情况，对总包和分包项目结算工作进行实时跟踪，及时获取合规票据，妥善办理项目土增退税清算工作。

企业所得税是房地产企业的另一重要税种，合理开展税收筹划对降低房地产企业的整体税负、提高房地产企业的经济效益有着至关重要的作用。因此，需要从全周期角度出发，对项目中的各重点环节分阶段做好税收筹划，尤其要对所得税进行综合管理。除了预售阶段应按照预计毛利率计算企业所得税之外，还需合理预提各项费用，按照国税局发布的各项政策文件要求，对地下车库成本进行合理分配，避免企业在预缴阶段上缴过多所得税。项目从竣工交付到次年清缴汇算工作结束前，需对工程成本进行合理预提，及时催收各种工程结算发票。此外，企业需充分利用各项税收优惠政策，及时享受税收红利，达到减税目标。

（三）优化资金管理

从资金管理层面提升房地产项目利润需要做好以下工作。

首先，加紧回笼资金。在项目开盘前，财务部门需要对销售付款方式进行积极沟通，对公积金贷款、商业贷款以及一次性付款给予不同的销售优惠，合理引导客户提高首付比例，利用优惠政策，使客户尽可能一次性付款。充分了解各银行按揭贷款政策，开盘后需要与公积金管理机构、合作银行保持密切沟通，逐户分析未回款原因，精细化催收，提高资金回笼速度。

其次，对受限资金进行全面盘活，提高资金使用效率。企业要准确把握当地预售资金监管政策，对资金余额实施有效监管。针对较高余额部分，可以通过银行保函、企业担保等方式实施全面解冻。此外，企业中的沉淀资金主要涵盖各种质保金、保证金、散装水泥基金以及墙改基金等，要坚持财务部门的科学领导，对回收时限、各个财务机构进行合理划分，保障资金的快速回收，预防长期挂账产生无法顺利回收的现象。

最后，合理配置资金。坚持全周期控制理念，强化成本和费用控制，以收定出、以销定产，积极追求项目资金平衡发展。要严格按照全周期制定的成本费用预算额度进行把控，不可无申请超预算支付，要动态调控成本费用额度，根据施工节点合理把控付款节奏。

（四）强化内控管理

财务部门在管理、决策时应该尽量坚持讲“普通话”，帮助企业管理层准确理解财务报表和财务术语，提升项目高层对相关工作的重视程度，使其在日常工作中加大对财务工作的支持力度，积极抢夺融资，控制投资峰值，顺利追到回款，提高项目综合绩效，加速经营资金，快速回流回正，扩大净投资报酬。要帮助整个项目管理队伍形成企业利益最大化理念，使个人、团队、部门和企业实现利益共享，提升项目团队整体配合度，有效减少跨管理层和跨部门的层级沟通交流成本，加大整体操作执行力度，提升项目周转速度。

近几年房地产行业迅猛发展，各大房企频频爆出各类徇私舞弊事件，涉案金额从几十万到上千万不等，不仅给公司造成了直接经济损失，也充分暴露出了各房企的管理漏洞。内部审计是房地产项目建设中的自主检查行为，对不同部门的各类经营业务活动实施综合检查、监督，可以第一时间发现隐藏的财务风险，找出项目中的经济问题，形成有效的监控策略和预防措施，最大限度减少项目的经营损失和运行风险。因此，房地产企业需要采取有效措施，引导内部审计实现独立化和高效化发展，借助评价、稽查、审核等措施，将一定时间内不同部门的工作状况准确、客观地反馈出来，建立完善管控制度，强化考核机制，将内部管控从业务层面延伸至管理层面，为提升内控水平奠定良好基础。此外，财务部门作为企业内部控制的监管部门，应让财务管控贯穿企业各业务活动，成为合格的“翻译官”，合理引导管理部门对财务管理报表进行准确解读，深入了解相关财务术语，积极获得项目高层领导的支持，借助追回款、抢融资、控制投资峰值等措施提升项目整体经营绩效，促进经营性现金快速回流回正，提升净投资综合报酬率。要合理引领管理队伍不计部门利益和个人利益，坚持企业利益最大化的发展思想，实现个人、团队及企业利益的全面共赢，加强整个项目团队的合作，减少跨管理层和跨部门之间的交流沟通成本，增强综合执行力，提升项目周转速度［2］。

（五）风险管理措施

从房地产企业层面分析，受项目推广宣传、市场调研、土地获取及各项政策等因素的影响，项目从取地、施工、销售到最终交付需要消耗较长时间，投资回报周期长、所需资源及资金规模较大，同时房地产属于资金密集型企业，在开发建设过程中若不能合理筹措、应用资金，很容易出现财务资金周转不畅的问题。因此，需要注重强化财务人员的风险控制观念，积极培养专业化管理人才。

面对各种经营风险，房地产企业需要不断增强自身风险意识，提升财务人员和相关管理人员的风险管控水平，在项目开发运营中细化不同职务的管理责任，掌握国内外风险管理的相关基础理论知识，积累成功案例，以期对房地产市场行情有更加准确、清晰的认识和把握。房地产项目的管理人员只有具备一定的风险管理意识和较高的专业水准，才能构建更为有效的风险管理体系，完善房地产项目整体管理框架。特别要密切联系项目的开发现状，对项目进行全过程的风险跟踪与分析。在项目取地环节，要深化市场调研，掌握拟取地项目所属城市的市场环境及相关调控政策，包括土地政策法规、税务政策、资金监管政策及个人信贷政策等，组织项目管理者和业务骨干进行决策讨论，合理推算项目整盘净利润情况，规避项目投资决策风险。在开发建设阶段，各部门应发挥齿轮传动效应，压缩合同结算金额，严控工程款及各项费用预算额度，确保项目按节点取证施工、如期交付，避免资金链断裂、工程施工质量等问题导致项目停工、烂尾。在销售及后期项目自持阶段，销售部及决策层要洞察市场、剖析政策，制定合理有效的销售管控措施。

此外，房地产企业还可以创建完善的风险预警体系，实时掌握房地产项目存在的各种问题，及时发现管理漏洞，并进行合理修补，对经营管理中的各种利己行为进行有效约束，进一步增强对项目风险的控制能力。准确把握企业投资收益率、利润收益率等，合理规避风险，能形成有效预防措施，降低风险出现概率。

五、结语

在新的发展背景下，文章联系新时期房地产企业发展需求，结合其财务管理的现实要求，从财务角度分析如何有效提升项目经营利润。新时期，政府加大了对房地产行业的调控力度，导致房地产行业投资风险进一步提升。因此，降本增效成为房地产企业的主要研究内容，同时，如何利用财务管理突出经营绩效也成为房地产企业财务人员的重点研究内容。