房地产评估的风险分析及防范措施

唐福蓬

山东省青岛市平度市自然资源局 山东青岛 266700

随着房地产行业的高速发展，房地产评估行业得到了重视，由于其起步较晚，所以其中存在体制不健全，制度不完善的情况，但就实际情况来看，其工作成果良好，所以，为了保障房地产评估工作的质量，还需要尽可能对其中可能出现的风险进行防范和规避。

1 房地产评估风险分析

1.1 行业风险

房地产的价格变化能在一定程度上影响到供需的变化，并且房地产市场的价格信息并非完全透明，若估价师所收集和应用的信息滞后甚至错误，即有可能导致评估结果的准确性受到影响，与此同时，政策方面的变化，例如税收、行业、金融等各方面政策，均能够对评估方法的应用起到限制作用，也就导致房地产价格的评估出现过高或过低的情况。

1.2 评估人员风险

我国的房地产评估行业起步相对较晚，发展过程较为缓慢，同时房地产估价师申请门槛相对较低，考试通过率相对较高，在一定程度上导致了专业工作人员的专业知识不扎实，且工作经验较为有限，也就增加了评估工作的风险。另外，受到知识水平的限制以及行业内不良风气的影响，部分工作人员的职业道德水平较低，同时行业内也存在违规成本较低的情况，导致从业人员的道德观念甚至法律意识较为淡薄，也就不利于对专业工作人员的各项行为进行有效约束[1]。

1.3 评估报告风险

对于房地产评估的报告来说，如果存在编写不当、使用不当或是适用条件解释不当等情况，均有可能导致评估机构以及评估人员自身处于不利地位。例如，对评估报告进行使用的人员未按照评估目的或财产性质对评估报告进行合理使用，或是在对评估报告进行应用的过程中，未对基准日之后可能发生的事件进行充分考虑，均有可能导致不同类型的风险出现。

1.4 生态环境

生态环境因素也就是自然环境因素，包括大气环境、生物环境、土地环境和水环境，以上各项均与人类生活密切相关，也就能够对房地产的评估产生重要影响。一般来说房地产周边的空气质量、水污染情况、自然景观以及噪音污染情况等，能够对房地产的评估结果产生重要影响，空气质量和自然景观越好，估价越高，污染情况越严重，估价也就越低。

2 房地产评估风险的防范措施

2.1 评估机构风险防范

房地产评估机构方面应积极对内部的风险管理机制进行建立，与客户进行细致的沟通，并对客户实施认真的挑选和评估，充分明确委托的对象和目的，以保障各项信息的真实可靠，在开展评估工作的过程中，评估机构方面需要启动合理的控制计划以及实施程序，且需完善风险监管工作，对风险责任机制进行建立，同时确立评估报告审查制度和风险监督奖惩制度，以切实完善相关工作人员的风险意识，尽可能及时的发现、反馈风险，以对风险有效规避。

2.2 培养专业人才

随着市场经济的不断成熟，在资源配置方面，市场起到了越来越重要的作用，使政府改革工作的作用得到了良好发挥。在国务院坚持落实“精政放权”和“优化管理”的背景下，大众创新和创业的局面得到了持续开拓，也就需要行业协会及时与相关的行政机构脱离关联，并对行业指导方针进行有效建立。由此，对行业人才进行培养、对公共技术平台进行建立、对第三方咨询及评估作用进行发挥越来越重要，与此同时，需要积极深化相关行政体制的改革，也就需要促使房地产评估工作制度加快改革，由此，积极培养专业人才至关重要[2]。

2.3 提供国际化的服务机构

随着“一带一路”的不断发展，涉及到的人口数量约为44亿，占据全世界人口的63%，产生的GDP在230，000亿美元左右，占据全世界GDP约29%，贸易总量则占据全球的25%，可见“一带一路”沿线国家的经济增长速度相对较快，并且根据预测，至2025年，“一带一路”的沿线国家和地区能够贡献的GDP将达到全球GDP总量的80%左右，可见“一带一路”具有良好的发展潜力。由此，中银国际研究部发布《“一带一路”专题研究报告》，并在其中说明，“一带一路”政策的实施，并非仅为推动各个国家和地区的经济增长、文化交流以及贸易协作，也是为沿线各国家和地区的大型、中型、小型企业的发展提供新机遇，特别是在桥梁、高速公路、铁路、住房、建设、火电、核电、水电等板块，其得到良好发展的可能均较大。根据报告内容，房地产行业在未来的发展前景十分良好，并且从“一带一路”的投资建设方面来看，运输、能源、金属以及房地产4个行业在总投资中占据了89%，且早在“一带一路”思想提出之前，国内即有万科、绿地、碧桂园、万达、中海外等10余家先知先觉的房地产企业，已经开始了海外投资的试水，尝试让中国房地产走出去，也就需要我国的房地产评估咨询服务行业强化自身实力，以能够与境外同行业进行有效、有力的竞争，并逐渐将国内的服务延伸至国外，以强化企业的投资项目评估实力、境外资产管理能力以及投资咨询服务能力等，由此，在房地产评估咨询服务行业之中，有必要尽快培养具有国际竞争力的专业服务机构和具有国际视野、较高专业水平的专业人才队伍，以能够在“一带一路”的背景下向客户提供更加优质、更加全面、更加专业的服务[3]。

3 结语

房地产评估属于一项中介活动，需要相应的机构对评估质量的管理制度进行建立和健全，同时对相应的评估风险具有全面认知，并积极探索有效的预防措施和风险转移方式，以促使房地产评估工作质量不断提升，进而实现房地产行业的健康可持续发展。