棚户区改造项目会计核算分析

姚昌宏 岳阳市城市建设投资有限公司

棚户区改造工程项目，是真正民生、民心的工程类型，旨在通过棚户区改造来为更多低收入人群改善住房条件，提升生活环境，促进消费。近些年来针对棚户区的改造项目正在持续推进，为了能够有效提升改造项目的会计核算工作水平，提升资金利用效率，需要随之完善项目会计核算机制。棚户区的改造项目中安置方式不同，财务处理方式也不相同，需要有针对性地开展会计财务核算工作。

一、棚户区改造的定义和特征分析

棚户区指的是在城市区域内部，国有工矿、林业以及垦区范围当中的一部分房屋类型。这一区域的房屋建筑空间密度比较高，并且使用寿命相对来说比较长了，住房建筑的质量较差，人均建筑空间比较小，甚至一部分房屋建筑的结构不够科学合理，存在较多的安全隐患[1]。这样的建筑使用功能已经不够完善，基础设施与现代化城市建设的相关内容不兼容，存在过于脏污的卫生设施区域。针对棚户区进行创新改造也是国家政府实现城镇改革的重要创新举措。棚户区改造属于民生工程和民心工程，主要项目目标是为了改善棚户区的旧住房类型，帮助更多的贫困家庭优化居住条件和居住空间，改善人民群众的生活质量，让我国现代化城市建设更加完善，通过完善称号思创新发展环境，来促进城市现代化经济的可持续发展。

棚户区改造项目具有十分明显的项目特征，首先该改造项目属于政府部门公开招人，要通过有效的招标投标方式确定出改造项目改造项目的主要投资人，然后改造项目的投资企业负责进行项目运行的融资工作[2]。改造项目的投资、项目实施和项目建设，一直到后期项目土地的挂牌出让过程中，都需要企业的发展，要求企业的综合实力要强。同时棚户区改造项目的施工周期比较长，施工难度非常大，其中需要大量的资金用于改造项目的运营，要求企业需要具备较强的融资能力。棚户区的改造项目过程也是所有权的转移过程，其中包括土地征用、动迁产权置换等操作，需要政府部门进行主导，改造实施施工企业出资完成。棚户区改造项目运行过程中，镇府部门会选择使用未来改造之后土地上市出让金，来作为项目对价资金来源。

二、棚户区的改造项目开发模式分析

我国房地产市场已经经历了多年的发展历程，从土地租赁协议开始，逐渐发展到了如今的“土地招挂”现状，逐步实现了土地一级开发市场的发展。棚户区改造项目具有一定的特殊性，尤其是在新城镇棚户区的改造过程中，各级政府对于以及土地开发市场的垄断力度越来越小，不管是财政方面还是管理方面，这也说明了棚户区目前已经成为了政府部门转型并顺利进入市场的重要选择。棚户区改造项目分为开发区和区块开发两种，开发区指的是在棚户区中有待开发的区域，开发区内部的经济情况有待改善。棚户区改造项目拥有政府财政补贴和政策扶持，例如银行贷款、商业银行贷款、资产证券化和债权信托等，使用比较广泛的是政策性银行贷款也就是国家开发的银行贷款[3]。国家开发银行、政府部门和企业共同签署省级统一的贷款平台协议，为棚户区的改造项目建设提供利息低、期效长的贷款。棚户区的改造项目分为政府出资企业和实施企业，分为三种不同的出资方式。有经营条件的棚户区一般都是政府部门进行财政资助，商业价值利润非常高的土地则是进行市场化的开发经营。棚户区改造项目分为委托代理制度和自执行制度两种管理模式，大部分项目都是使用了委托代理制度，政府部门主要负责做好相关职能工作部门的协调工作，并完善改革政策和土地征收政策。政府部门在开展征地拆迁安置工作之后，能够把发展企业当成为改革工作贯彻落实的主体。根据政府部门批准的改建建设规范、建设规模、建设内容、投资等相关文件，组织并实施一系列转化工作。

三、棚户区改造项目两大模式的会计核算方法

(一)成本加成模式的会计核算

成本加成模式是主要的改造实施单位负责针对棚户区进行开发建设，项目验收之后，政府部门按照总建设成本，以及固定比例的加成收益，支付改造实施企业单位对价，也就是说在棚户区改造项目建设过程中，是政府部门承诺企业的保低收益。该模式能够科学合理地预期改造实施企业单位的报酬，无需承担任何土地出让过程中有可能出现的各种风险。在棚户区的改造项目运行中应用成本加成模式，要在项目合同当中明确地规定除成本的加成比率，能够可靠地针对阅收入金额进行准确计算。改造项目的合同当中，要涵盖有成本补偿收益以及按照规定比例进行投资之后获得的收益，相关受益最终都会进入到项目改造实施企业单位中。棚户区的项目改造成本以及施工进度能够得到明确的控制，提升施工质量。

在成本加成模式应用过程中，进行棚户区的改造项目会计核算工作，最关键的工作就是要正确的做好改造支出的归集工作，优化开发支出的分配工作[4]。工作人员要确保支出核算工作准确合理，这样才能够有效的保障加成收入的准确性，同时也能够为接下来政府部门制定土地出让价格提供科学合理的数据依据。原则上来说棚户区的改造项目过程中，不管是征地补偿、基础设施建设还是资本化的利息支出，都是需要完成开发成本的归集工作以及开发间接费用的归集工作。但是一部分改造项目开发是政府部门执行具体的征地补偿事宜和安置房代购所需费用事宜等，在项目的运行过程中，项目改造实施企业单位只承担了出资责任，属于代政府支付的费用，并规划到长期应收款的科目归集内容当中。针对项目改造实施企业单位没有提供相关建设服务的，开发成本也可以进入到长期应收款科目归集当中，在长期应手段的科目相仿，还可以设立跟开发成本相等的二级明细科目，用来实现开发成本精细核算工作。

在棚户区改造项目当中应用成本加成模式，目前在会计核算体制中没有明确的规定，但是依旧可以参照我国的企业会计准则进行处理[5]。如果是改造实施企业单位提供建筑劳务服务的情况，要按照准则要求开展会计核算工作，通过分析总开发成本中已经花费了开发成本的比例，确定出完工之后的百分比。开发期当中按照完工百分比分期确认出建筑服务的合同收入以及成本。如果是项目改造实施企业单位中没有提供建筑建设劳务服务而，则不需要确认建筑服务收入，而是要在开发建设中形成分期收取成本回购以及加成收益的权力，并把长期应收款的核算计入到发生支出当中，按照会计准则进行核算工作，受到的成本回购部分直接汇入到长期应收款当中。通过改在实施企业单位需要按照长期应收款的成本和实际利率，在资产负债表当中确认收入内容。

(二)收益分成模式的会计核算工作

收益分成模式是改造实施企业单位负责项目的开发和建设，能够为政府部门直接提供建设完成的项目，政府部门负责进行土地挂牌出让。在此过程中政府部门按照土地出让金的一定比例，支付给实施企业单位的支付对价，而政府部门不承诺任何收益和本金[6]。收益分成模式之下开展会计核算工作，政府部门并没有承诺本金回收以及收益保底，因此在棚户区改造项目的运行中，需要实施企业单位自行承担改造项目过程中面临的风险和报仇，在其中分成收入存在不确定性，实施企业单位并无法准确地估计出改造实施企业单位在建设过程中的实际收入。改在实施企业单位参与改造过程中获得的收入实际上与销售商品的收入相类似，也就是在土地上市出让结束之后，才能确认分成款，排除不确定性因素。在此模式中开展会计核算工作，签订的改造合同无法撤销，棚户区的改造要与合同中约定的状态相符合，在移交给政府之后完成后续的出让工作。土地出让时间比较长，未来的收益不能直接确定。政府部门承诺按照约定好的时间挂牌上市，并按照分成比例为改造实施企业单位支付土地拍卖款的分成。

在棚户区改造项目开发建设过程中，仅仅需要按照成本加成的工作模式来归集建设支出，一部分地块在开发改造之后按照商品销售收入对应的准则要求，确认收入和成本[7]。项目的改造实施企业单位按照一定要求来确认成本。要详细计算棚户区改造项目能够上市的地块单位成本，收到政府部门返还的项目分成收益之后，实施企业单位要确认上市地块的营业收入，确认上市地块的营业成本。

(三)会计核算工作注意事项

棚户区改造项目的开发时间比较长，在建设过程中想要完全准确地预计出总成本有很大的难度，需要动态管理成本归集，并更新预计总成本，确保改造项目进度的计算准确性。要针对收益分成模式下的改造项目进行重点关注，了解待上市地块的减值测试，按照成本和可变现的净值原则，了解是否进行确认减值。

四、结语

综上所述，在我国现代化城市创新建设过程中，棚户区的改造项目正在不断地深入推广，全国范围内的棚户区改造项目建设数量不断地增多，因此需要在此过程中强化实施单位的会计核算水平，提升会计核算的规范性。