房地产业税务筹划研究

陈晓岚 哈尔滨铁路房建置业集团有限公司

房地产行业的税负很高，随着我国“营改增”政策的落实，房地产企业涉税业务也发生了巨大的变化，而财务人员在税收管理中难以及时转变思路、合理安排税收筹划，不仅会增加企业税负，还会提高企业的涉税风险。税务筹划指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，加强税收筹划有利于增加企业可支配收入，让企业获得延期纳税的利益，促进企业作出科学的投资、生产经营决策，获得最大化的税收利益，进而促进整个房地产业的健康发展。但是，目前房地产企业在税收筹划方面却存在诸多问题，因此，管理者应从企业发展的角度出发，深入研究税收筹划的相关内容。

一、房地产业税务筹划中存在的问题

(一)税务筹划组织管理不完善

房地产业的税收筹划需要严密的组织管理，需要依托组织的力量合理分工，从而有效发挥专业人才的价值，提升管理工作效率。但是，目前房地产企业内部存在组织结构设计不合理的问题，导致税收筹划无法有序有效开展。例如缺少专门负责税收筹划的部门，主要工作由财务部门担任；部门设置的标准与企业实际状况存在出入，一些企业虽然设计了专门的税收筹划部门，但是缺乏系统扎实的理论依据，盲目跟风，导致部门化的结果难以承担企业税收筹划的实际需要；岗位设置不合理，税收筹划人员的设计缺乏层次，难以支持税收筹划的合理开展。

(二)税务筹划人才的综合素养有待提升

税收筹划是一项智力活动，它对筹划人员的综合素质有着很高的要求。但是在房费产业的税收筹划中，工作人员专业素质不高的问题却比较突出。例如税收筹划人员在工作中对税收政策的内容理解不到位，“营改增”后，对纳税项目的分析不够透彻，无法从根本上为企业制定妥善的避税方案；缺乏财会、法律、金融等方面的专业知识，导致税收筹划不合理等等。这些问题的存在导致房地产企业会出现缴纳了不该缴纳的税或者该缴纳的税没有及时缴纳的情况，这样税收筹划人员不仅没有为企业控制成本提供支持，反而增加了企业的管理风险。

(三)税收筹划过程管理缺乏效率

房地产企业开发项目周期长，涉税业务复杂，税务风险大且税负重，在融资日趋困难的形势下，企业尤其是中小房地产企业面临转型或并购重组。基于此，企业的税收管理人员和公司的领导需要准确了解税收政策，并结合实际业务合法降低税负、化解税收风险。但是，在这一过程中，一些企业对于税收筹划管理不到位，忽视了不同环节税收筹划的潜力，将工作要求局限在某一环节，导致房地产企业业务流程税收风险控制不合理，税收筹划方案不够科学。针对此，房地产企业需要从项目全过程管理的角度出发，挖掘税收筹划空间，提高税收筹划管理效率。

(四)税收筹划中风险控制不合理

企业在实施税收筹划过程中，为了实现预期目标，需投入相应费用，这其中有直接费用也有间接费用，而作为一项财务管理活动，企业必须要分析税收筹划自身存在风险。例如在房地产业的税收筹划中，一些企业对于筹划的意义缺乏深入分析，盲目组织人员进行筹划管理，同时缺乏对筹划过程与结果的控制，导致投入的费用高于企业节省的税收费用，得不偿失；此外，企业在税收筹划中对于风险管理不到位，针对各类风险的分析不准确，影响了税收筹划效果。基于此，房地产企业应加强风险与成本控制，提高税收筹划实际效果。

二、房地产业税务筹划的相关对策

(一)通过组织管理促进税收筹划

税收筹划的专业性极强，筹划人员不仅需要熟练掌握企业涉税、财务管理、会计核算等多方面应用技能，还需要全面了解企业各个阶段的经济活动。针对当前房地产业的税收筹划现状，企业应设置专门的组织机构，指挥税收筹划工作。组织结构完善、责任范围清晰是保证税收筹划有序进行的关键。企业依托财务部门积极建立专门的税收筹划团队，利用组织力量做好工作安排。其次，企业围绕税收筹划要求，还应加强信息共享系统，确保税收筹划部门及时地掌握各个环节的经营信息。例如企业应利用信息化系统，为税收筹划部门和市场部门、财务部门、行政部门等建立联系，掌握完善的财会信息，了解企业税收筹划的目标，进而推动工作的有序开展。最后，加强对部门工作的监督和管理，房地产企业应重视部门税收筹划职责履行效果的分析，并结合企业的绩效管理进行考核，形成部门评价信息，以作为优化税收筹划工作的依据。

(二)通过人才管理促进税务筹划

税收筹划人员的专业素质和实际操作能力是评价税收筹划执业风险的重要因素。基于此，在房地产业税收管理中，企业应重视人才的作用，通过人力资源管理，打造专业的税收筹划团队，提高税收筹划效果。在人才管理中，企业首先要注重对人才的筛选，选择具有专业资质的人才到税收筹划工作中来。注册税务师资格是税收筹划人员必须具备的执业资格，企业应以此为依据完善人才招聘、任用的条件，提高对税收筹划人才的要求。其次，利用企业培训机制，加强对税收筹划人员的培养。例如企业应通过培训提升税收筹划人员分析国家税收政策以及对政策进行深层加工的能力；优化用人制度，并根据企业税收筹划需要加强对专业人员的培训管理。在人才任用与培养过程中，企业一方面要着重强调其税收筹划的专业能力，另一方面还应结合当前市场竞争环境，对其综合素养提出要求，例如税收筹划工作中会涉及到多部法律，同时还会设计金融、保险、工商等内容，这就需要工作人员加强学习、积极进修，从而更好地掌握企业涉税事项，明确企业的筹划意图，并兼顾企业的不同阶段发展需要制定合理的筹划方案。最后，企业应加强与专业机构的合作，利用税务代理机构的人力资源，通过合作制定筹划方案，推动企业税收筹划工作的有效开展。

(三)通过优化项目促进税收筹划

房地产企业在项目管理过程中，应根据需要将税收筹划融入到项目管理的各个环节。具体来看，在项目开发准备环节，工作人员应全面把握项目信息，并针对契税缴纳设计不同的方案，以供企业决策者选择。在项目开发建设阶段，工作人员应根据不同建设部门差异化计算，例如对融资方式的税收筹划中，工作人员可以分析土地增值税汇算中利息的扣除情况，并通过合理计算明确项目取得土地使用权所支付的金额，形成纳税方案；针对自建自销、代建等不同方式，按照销售不动产税目征税、土地增值税、代建服务税收标准制定方案；在绿化建设中需要根据企业之间增值税专用发票的流转设计方案。在项目销售环节，工作人员需要根据销售定价、房屋装修费用等制定不同的税收筹划方案，对项目土地增值税进行筹划。在后续管理环节，工作人员应根据合同合并与分离进行筹划。这样结合项目的全过程管理设计阶段性的税收筹划方案，可以为房地产企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，提高企业的市场竞争力，同时也能保证房地产项目实施的可行性，提高资金利用率。

(四)通过风险控制促进税收筹划

房地产业在税收筹划中应加强风险控制，并通过成本分析，提高税收筹划的实效性。具体来讲：第一，房地产企业应加强成本效益分析，关注税收筹划为企业带来净收益，重视对直接成本和间接成本的计算，确保税收筹划的有效性。第二，坚持依法筹划。税收筹划工作人员应深入分析我国的税收法规、政策，并在此基础上确保筹划政策与国家的税收政策导向相符合，享受税收优惠，控制政策风险。第三，优化税收筹划目标。企业应基于效益最大化的目标综合分析税收筹划的风险。企业应根据业务需要加强对个别税种的筹划，同时应打破单纯以减少税收费用的筹划目标，从长远发展考虑，将税收筹划与企业的整体经营战略相结合，提高税收筹划对企业业务的影响，同时，注重企业的社会效益，提高企业的品牌效益。第四，注重税收筹划的灵活性。由于国家的税收法规政策存在变动的可能性，同时市场经济环境也是瞬息万变的，企业在税收筹划中应避免过于刚性，让方案的选择性更多，从而合理控制风险，落实税收筹划目标。

三、结语

总之，房地产业在内部管理中，应重视税收筹划的价值，并完善组织管理，让税收筹划能够有序开展；加强财务人员培养，提高税收筹划的专业性；理顺税收筹划项目，拓展企业税收筹划的空间；加强风险控制，提高企业整体效益。这样才能提高税收筹划水平，促进房地产业的持续发展。