新形势下房地产开发企业拿地策略的研究

许蓉

上海联虹置业有限公司 上海 201702

房地产业不仅仅是作为我国经济快速发展的重要支柱，对我国经济发展起着无可替代的作用。现如今我国的房地产开发企业已经发展到了数万家，但是由于每家房地产企业的规模不一样、发展的水平不同、差异化明显、盈利差别较大等因素都成为了当前房地产企业发展的现状。而在新形势下的房地产开发的背景下，每个企业的工作开展都是以拿地为主要内容和重要目标，拿地也会对后面的工作开展造成一定的影响。而目前因为我国的土地资源比较紧张，所以在后续拿地工作中会存在很大的难度。因此在房地产开发企业发展中，企业需要对拿地的工作内容给到更多的重视和关注。并且还要通过新形势下产业发展的特点，来倡导房地产开发企业制定解决好拿地的对策，以此来提高产业的竞争力。

1 我国房地产开发企业现状的基本概述

近些年来房地产业作为我国经济的重要产业，随着规模扩建高速的发展，使该产业发展中的精细化水平技术、住宅产业化技术、科技创新能力以及管理水平等都得到了进一步的提升。同时房地产的转型升级不仅是对经济市场发展的客观需求，还是打破资源社会环境压力的有效方法，也是房地产业从发展到更高级形态下的进化之路。因此，随着我国经济的滞缓开始进入调整阶段，所以在这一时期，我国的土地资源比较紧张，需求也在逐渐减少，整个行业的盈利趋势都在整体下降，投资风险百年大，我国的政策调控开始变成常态化。因上面种种原因，都成为了房地产企业战略转型的重要催化因素[1]。如果房地产业要进行转型，就必须了解清楚如今房地产开发企业所面临的市场现状以及市场问题，然后在此基础上去探寻如何实现转型成功的方法。

2 房地产开发企业拿地需要遵循的基本原则

随着国家进行的宏观政策调控，房地产企业拿地要求也逐渐提高，不再像过去那样只要有钱就能够拿到地。土地资源的特点在于高附加值、总量确定以及不可再生这几个方面，那么从房地产开发企业的角度上来看，拿地过程所要追求的主要是以下几个方面：首先是土地成本较低，能够通过对成本的降低来间接性的获得利益。其次是地段较好且有着不错的市场行情呢，这对于日后的销售和资产变现都是非常有利的。因为目前市场当中的竞争十分激烈，大部分情况下对于房地产开发企业而言，需要对于经济利益和所需要面对的市场风险之间进行权衡，从而采取有效的策略来进行拿地，这不但与房地产开发企业的盈利有着直接的影响，同时也直接决定了房地产开发企业的未来发展。在这样的情况下，房地产开发企业需要通过资金的合理应用来避免出现财务风险，确保资金的安全。其次，要拥有足够的战略前瞻性，土地资源具备市场化的属性，所以其价格会频繁的发生变化，面对竞争十分激烈且频繁出现变化的市场环境，需要房地产开发企业具备足够的战略前瞻性，通过市场分析来做出准确的预判，这样才能够顺利拿到目标的地块，为接下来的工作奠定良好的基础。最后是具备足够的拓展灵活性，对于房地产开发企业而言，拿地策略并非是一成不变的，需要在具体的操作过程中结合市场情况来做出灵活调整，如果持续采用同一种拿地策略，那么必然会带来一定的法律风险，所以需要房地产开发企业遵循拓展灵活性的基本原则。

3 我国房地产开发企业面临的主要问题分析

3.1 企业数量多、规模小

到目前为止我国的房地产企业开发在全国范围中占到27000多家，而一些具有开发潜力和资质的房地产企业却只占到了1.6%。对于那些潜力和资质水平都比较低的企业在其中的管理、技术、设备、资质等这些方面都存在很大的差距和不足，且开发的楼盘都比较小。而真正规模大、档次高、设备配套完善、管理制度规范的楼盘都比较少。同时这些企业在经营理念、市场反应力、项目专业化等方面上的水平比较低。因此当房地产业市场从卖方到买方的转型时，大量的企业都无法及时调整完整、准确的竞争策略，不能快速以市场发展趋势作为主导进行开发项目，就很难产生比较含有特色且满足用户需求的楼盘。

3.2 房地产企业形象不佳

由于随着房地产业的持续发展和房地产开发企业盈利额度的增长，房地产业也逐渐成为了行业外资本家投资的对象。又加上投资行业门槛比较偏低，监控不够全面存在一些漏洞，存在只要有丰厚的资金就能进入房地产行业现象。且这些外来的行业资本家都有着投机取巧的心理，为了赚取高额的盈利，有些企业就会做出违背商业道德以及超出法律规定以外的一些行为。因此不仅损害了消费者的利益，还因为企业做出的这种目光短浅，没有道德底线的行为，葬送了整个企业的发展以及房地产业的名誉，以至于房地产企业给大家留下了一些不好的印象。

3.3 企业资金严重不足

在房地产业中的激烈竞争下，每一次的投资都是花费巨大的，而想要在日渐残酷的市场竞争下进行长久的发展和稳定的生存，就必须要有充足的资金作为基础以及实力保障。但是在我国房地产行业中少有背景雄厚的大型企业家。大量的企业都是缺少资金支撑的，因此银行借贷也就成为了借贷资金的主要方法。同时在我国的宏观调控下得知，有一部分的中小型房地产企业早已暴露了资金链断裂，企业资金严重不足的问题[2]。

4 新形势下房地产开发企业拿地策略分析

4.1 行政命令保障科学性

根据对新形势下的房地产开发企业的拿地策略分析来看，首先就需要对政府的相关行政命令进行一个正确的了解和认知。通过采取行政划拨的方式，广泛应用在危改背景下的基础建设工作的实施拆迁、经济房建设以及商业改造等环节之中。只要使用相关行政政策，房地产开发企业就能够合理科学化的拿到土地。同时在目前的资本市场发展中，也流行着多样化的拿地方式以及渠道，比如其中的投资参股、土地收购以及收购有土地的公司等主要方式。

4.2 土地市场合理运行保障市场有序性

在如今很多的房地产开发企业拿地过程中，对于积极公开进行一些招标活动、拍卖活动以及挂牌方式等工作内容处理已经成为了社会市场发展中必不可少的关键工作环节。同时房地产企业开发也是经常采取这几种拿地方式与社会市场需求相和谐统一，从而形成符合社会市场发展规律。并且房地产开发企业还能在最大限度上发挥本身的作用，提高土地的使用率。且通过相关的土地政策的引导使土地慢慢向市场方向发展。

通过在这样的背景下，房地产企业开发就能完成对传统的拿地方式的改进和完善。同时也能在拿地方式的具体情况中及时做好应对政策以及分析策略，使拿地方式随着现代化得到及时更新和改进，创新的拿地方式，最大限度地发挥房地产企业开发拿地方式的合理性和科学性。并且在实际土地的运用当中进行合理开展工作内容：第一点就是根据一手地进行市场公开拍挂，通过挂牌的方式来协调以及保证好每个企业之间的关系。第二点就是收购一二手地，通过采取招标拿地的方式以及结合实际情况合理运用，有效防止各个企业之间的激烈竞争问题，使企业的拿地成本得到合理性的保障。第三点就是与政府合作和商谈，制定一些符合规定符合法律的条件，然后保证项目获取成功[3]。

根据不同的拿地方式，使工作人员与相关部门结合具体的应用情况，来为具体的拿地方式制定一个合理的方案，将不同的拿地方式充分发挥它的优势，确保拿地方式的合理化。也为房地产开发企业创收更多的经济利益和社会效益，提供了房地产开发企业的良好发展以及提高了房地产开发企业的市场竞争力。

4.3 及时把握调控政策

如今在新形势的发展背景下，为了促进房地产开发企业能够更快实现拿地的目的，所以房地产开发企业和相关工作人员都必须对调控政策有一个深入地了解。比如在采取行政划拨方式时，那么就会有一个基础应用的条件，如在危改背景下的拆迁、开发建设经济房、工商企业改造等多方面，都可以通过基础建设的关键环节在工作开展中来实际分配应用土地。通过这种方式可以使房地产企业拿地比较合理和科学以及更加会有保障，防止一些违规违法等行为。同时在现如今的资本市场发展趋势中，很多房地产开发企业的拿地发展越来越形式多样化。其中就有比较经典的投资参股方式、土地收购方式以及收购有土地的公司等一些方式。并且在拿地方式的实际运用中，需要联合房地产开发企业的实际发展需要来进行展开，只要这样才可以保证拿地的合理科学性，为未来的房地产开发企业的后续发展奠定了坚实的基础。

5 结语

综上所述，房地产开发企业的拿地方式作为房地产开发企业工作中的一个重点部分，不仅要确保拿地的合理规范性和科学性，还要为以后的房地产开发企业的工作建立一个良好的基础。通过该基础的拿地新策略，是需要房地产开发企业工作人员足够的关注和重视的，同时对市场的发展趋势进行一些分析和探讨，对拿地的方式进行一个合理的选择。然后根据不同的拿地方式的具体情况的实际应用有一个正确的认知。并且房地产工作人员需要担负起自身的职责、认真做好每个工作环节，以实现我国房地产行业的稳定、长久发展。