探究新收入准则对房地产企业会计核算的影响

陈锋 济南章丘控股集团有限公司

引言

2017年7月开始，新收入准则正式在我国发布。新政策的出现，打破传统提供劳务和销售产品的界限标准，把当前收入和建造合同两项内容融入收入确认中，新模型以合同为根本，以控制转移取代风险报酬，转移为收入确认时点判断标准，重新调整收入确认要求。

一、新旧收入准则比较分析

（一）收入确认模型

在旧的收入准则中，包含收入和建造合同两项内容，这项准则在适用范畴上缺少具体性，导致部分业务收入确认方式比较灵活，无法保证财务信息的有效性和可比性。而新收入准则的出现，对收入确认模型统一处理，对企业管理权限科学设定，有效地减少工作时间，缓解相关人员工作压力，保证收入处理的统一性，从根源上提高工作效率和质量。在新收入准则中，将控制权划分为两方面，一个是对时间点履行控制，另一个是对时间内履行情况的调查，给后续收入确认工作开展提供参考。

（二）收入确认判断标准

在旧的收入准则中，主要是结合风险和报酬转移来完成收入确认，而在新收入准则中，则是结合控制权转移情况进行分析，两者在判断标准上有着明显差异。新收入准则让收入确认标准更加专业和规范，可以降低人为因素造成的不良影响，保证工作结果的真实性和精准性。但毋庸置疑的是，在新收入准则中，依然存在诸多问题需要处理。

（三）收入报表披露

在旧的收入准则中，只是要求企业将收入确认中使用的会计准则和相关数据进行披露，而新收入准则则对收入披露内容细化处理，其中包含合同信息、履约信息、分摊信息、交易信息等，有效保证企业各项信息的公开性和透明性，帮助企业管理者制定合理地发展决策。

二、新收入准则对房地产企业会计核算的影响

（一）收入确认影响

在新收入准则中，主要是把控制权转移处理以后划分为两部分，一个是时间点履约，另一个是时间内履约，这将给房地产企业房地产项目开发销售带来一定影响。现房销售与期房销售在本质上有着明显差别，现房销售满足时间点履约要求，期房销售则满足时间内履约标准。在期房销售过程中，顾客在等待商品房交付时，已经完成履约义务，并根据企业履约完成情况来支出款项，履约进度应根据报告期末已经形成的成本在预算成本中占比情况进行计算。企业结合开发产品类型、建设面积等将成本分摊处理。销售收入结合合同交易价格及已经形成的成本在预算成本中占比情况进行计算。

（二）核算方法影响

在新收入准则发布中，给房地产会计核算带来一定影响，之前房地产企业会计制度中在所得税会计标准计算上，通常按照损益表内容来完成，之后根据收入和支出在会计核算中得出具体时间差异情况。而新收入准则则要求通过使用资产负债表的形式完成会计核算工作，以资产负债为根本，找出会计价值与税法中计税基础之间的差异。而之前所得税计算处理方式通常会根据应付税款法和纳税情况来计算，从而得出税额。随着新收入准则的发布，企业所得税核算方式发生改变，让房地产会计核算指标、核算流程等均发生一定变化。在新收入准则下房地产企业会计核算，从方式上采取资产负债表的形式进行核算，可以更加直观地展现出房地产经营状况和资产信息，给企业领导制定发展决策提供指导。

（三）交易处理影响

新收入准则对房地产会计核算影响还体现在资产交易处理方面，其对投资型房地产、资产减值、资产重组等提出新的标准。如投资型房地产项目需要在会计报表投资型房地产一栏中如实记录，并利用成本模式后者公允价值模式进行计算，且公允价值模式中不包含资产计提折旧等内容，对应公允价值应该和原账面金额差异一同计入在当期损益报表中。而在资产减值准备变化会计核算处理过程中，需要根据以计提资产减值准备或者持续股权投资、固定资产等确认减值损失，如果满足权益法要求，在短时间内不可转回处理。对于债务重组，应该交由会计部门全权负责。

三、新收入准则对房地产企业会计核算影响的应对措施

（一）明确影响要点

要想满足新收入准则要求，降低对房地产会计核算工作的影响，则要求会计人员给予新收入准则调整内容高度重视，了解新收入准则要求，明确新收入准在核算内容、核算标准、核算方式等方面的改变情况，认识到这些改变给房地产企业会计核算工作有序进行造成的影响。在实际中，会计人员应结合房地产会计核算要求，确定新收入准则对其影响点，采取变更材料计量计价方式或者减少企业经济效益等方式，极大限度的改善会计信息质量，保证各项信息真实性。对于房地产企业采用的资产债务，可以通过明确计量公允价值的方式，将企业真实财务状况进行展现。在整体上，要求房地产企业核心领导充分发挥带头作用，逐层分配工作职责，将会计部门核算管理功能全面发挥，完善会计工作体系，给后续房地产企业会计核算工作开展提供参考，保证会计核算效率和质量。

（二）创新会计核算模式

在新收入准则背景下，会计核算方式更加繁琐，会计人员在实际工作中，对新工作要求容易产生各种思想误区，所以，房地产企业应加强对会计人员专业培训，提高会计人员专业水平和素养，让会计人员对新的会计核算模式有充分了解，熟练应用，掌握最新的会计核算技能，秉持上下联动的原则，将新的会计核算方法进行普及，有效提高房地产企业会计核算水平。与此同时，房地产企业应对现有会计核算模式进行改革创新，结合企业经营发展状况，梳理企业经济业务类型，按照“投资性房地产”计量、确认、披露的工作要求，科学设置会计科目。并且，根据房地产项目实际要求，在新收入准则配合下，适当添加新的会计科目，如“开发成本”、“建设费用”等，保证房地产项目会计核算的完整性，提高真实、有效的会计信息。

（三）完善会计核算体系

要想降低新收入准则给企业会计核算工作带来的影响，应该明确新收入准则下房地产企业会计核算实质要求，转变传统的会计核算方式，创新会计核算体系，让企业会计核算工作可以根据新收入准则要求顺利进行，形成一个合理的会计核算管理格局。在实际工作中，需要把房地产企业经营活动进行分类处理，如租金活动，资本增值等，或者将两者性质融合处理，形成一种全新的经营模式。结合房地产企业持有的房地产项目使用途径，确定所开发的房地产项目类型，之后根据新收入准则要求，展现出不同会计核算标准，选择适宜的快捷核算方式，完成工程计量分析。除此之外，对于不同属性房地产会计核算方式的应用，需要结合新收入准则要求，投资型房地产以成本模式或者公允模型价值来实现计量确认。对于采购的投资型房地产项目，在初始计量过程中，需要根据购买价格、税额以及归属资产费用的总额来进行收入确认。在此阶段，如果企业通过其他方式获取的投资型房地产项目，在成本核算计量过程中，需要根据现有的新收入准则要求进行判断，确定投资型房地产企业可以选择的成本模型及公允价值模型进行计量。与此同时，公允价值模型将会给企业整体利润和财务带来一定影响，这时需要整合企业各项资源，根据市场发展状况，调整工作计划，减少风险出现，让新收入准则给企业会计核算工作开展提供数据支持，给房地产企业今后发展奠定坚实基础。

（四）加强会计核算监管

房地产企业应加强会计人员专业培训，优化会计核算流程，加强会计核算过程有效监管。在实际中，应该对会计人员专业水平和综合素养进行调查考核，防止由于会计人员操作失误而无法保证会计核算质量。并且，房地产企业应对会计核算流程进行规范处理，加强核算流程调整过程的追踪和管理，如果会计核算中存在问题，应该追究相关人员责任，减少问题的出现。为了满足新收入准则要求，在落实会计核算工作时，应该以现有法律体系为依据，调整会计核算方式。在法律标准中，要求房地产企业会计核算工作应满足法律标准，制定详细的工作计划，完善会计核算体系，对账务处理模式、成本核算方法等进行改革创新，提高会计核算效率，保证会计核算质量。

结语

总而言之，因为房地产企业在项目开发建设中，开发周期比较长，成本计量滞后明显，在新收入准则发布之前，会计销售收入和合同销售数额缺少统一性，使得会计信息无法真实展现出企业经营状况，而随着新收入准则的发布，有效处理该问题，给房地产企业收入确认工作开展提供便利条件。通过加强会计人员专业培训，创新会计核算模式，完善会计核算体系，在企业内部创建良好的会计工作环境，将新收入准则落实到位，提高企业会计核算水平。给房地产企业健康发展保驾护航。