浅析房地产企业财务风险评估与防范

徐莺菲

(安徽师范大学，安徽 芜湖241000)

一、 前言

房地产业作为我国重要的支柱产业，其成长与人民的切身利益密切相关，一直以来备受关注。 近年来我国房地产企业平均规模增长迅速，房价不断上涨，国家为抑制房价不断通过宏观调控调整金融市场的许多方面，不断出台新政策，最终目的是让房地产在温和的市场环境中良性发展。 从2019 年开始，房地产调控逐渐从以前的“约谈”等窗口指导转变为因城施策和“一城一策”，并越来越强调城市的主体责任。 然而我国房地产由于兴起时间短，根基不牢固，因此应对风险的能力较弱。 此外大多数房地产企业持有的权益资本偏少，通常借助银行贷款进行融资，途径较少。 不合理的资本结构也给各企业增加了财务风险。 此外，房地产开发行业的特殊性导致企业面临的各种问题，例如融资风险、投资风险和营运风险等都需要进一步讨论，预防和加强控制。

二、 房地产企业财务风险的概念、种类和基本特征

(一)财务风险的概念

针对房地产企业的财务活动而言，财务风险指企业在生产经营过程中市场的不确定性以及公司内部各种难以预料和控制的因素影响，使得企业预期财务目标和实际情况相偏离而产生的风险。

(二)财务风险的种类

融资风险:指公司无力筹集足够的资金来确保项目的顺利进行或未能偿还到期债务的本金和利息，最终导致财务状况恶化的可能性增加的风险。

投资风险:指企业受到某些难以估计或控制的投资活动因素的影响，从而给企业的财务业绩带来不确定性，导致投资收益率达不到预期水平的风险。

经营风险:指企业在生产经营活动中，由于受供、产、销各个环节隐藏的不确定性因素的影响，投资项目未能获得预期收益的可能性。

利率风险:指在一段时间内市场利率因为遭受不确定因素的影响，给企业经济造成损失的可能性。

(三)财务风险的基本特征

客观存在性:财务风险是无法避免和消除的，也不随着人的意志转移，其存在是客观的。

不确定性:房地产企业的风险尚不确定，无法事先准确判断。 像国家宏观政策、城市产业结构、社会经济发展、土地供求关系等不可控因素都会影响风险预测结果的稳定性。

分散转移性:房地产行业的主要商品为房屋，其具有固定并且无法随意转移的特征。 因此，受区域性特征的影响，房地产开发地方的政策和当地的经济发展情况都对房地产企业的决策影响重大。 另外，面对不断变化的经济形势，房地产公司由于发展周期长，应对和适应形势波动的速度缓慢，因而不可避免地产生财务风险。

三、 房地产企业财务风险形成原因

(一)房地产企业资本结构不合理

资本结构指负债和股东权益在公司总资金来源中所占的份额和比例，可以用来衡量企业能否持续拥有长远健康发展。 资本结构是否合理，决定了企业债务给企业带来的是经济利益还是潜在风险。 房地产公司的资本结构问题主要包括:融资结构不合理和债务结构不合理。 通过调查发现房地产主要通过引进外部资金筹集资金，由于房地产自身的特点，企业仅仅依靠内部筹集资金很难使得企业长久健康发展，因此需要引入外资。 房地产业虽然可以盈利，但这些收益并没有转化为资金，公司积累资金的能力也没有得到加强，这将影响企业的内部融资。 可以看出，外部融资是一把双刃剑。 短时间内，企业规模扩张会使企业财务危机加重。我国房地产行业与其他行业不同，其最主要的特点在于非常依赖银行借款这一筹资方式，其次依靠房屋出售款，而本身的自有资金、利用股权融资和债券融资比例相对较小。

(二)财务预算控制管理不到位

对于房地产企业的发展来说，财务预算这一环节发挥着极其重要的作用，财务预算能够帮助企业合理配置资金的运用。 当前我国房地产预算管理现存的主要问题有:预算管理体制不完善、预算完整性不强、财务预算数据不合理等。 房地产企业只是将预算作为财务部门的工作，每个部门及员工在具体的预算中应该承担的责任和作用未得到明确划分，致使部门间常常互相推诿责任，因此无法形成完整的预算流程体制。 现在许多企业为了缩短工期，加快资金回笼，在项目开发过程中没有合理规划施工方案，导致事中预算缺少基础数据，无法确切落实，使预算偏离实际情况。 在过去，当房地产供应供不应求时，许多开发商在预算不足、制度不健全、各部门实施力度不强的情况下盲目竞购土地使用权。 基于目前形势有变，倘若企业仍然不加强财务预算管理的意识，不仅不能如愿实现最初定下的利润目标，甚至可能导致资金链断裂，造成严重后果。

(三)企业管理内部控制制度不完善

目前，尽管有不少房地产企业已经建立内控制度，但总体而言，企业内部控制意识不强，制度也不够完善。 内部控制体系不完善主要表现为:没有建立完善的内部控制体系，缺乏资本管理和监督机制，缺乏严格的会计核算方法等。 这些问题和财务管理工作的进展直接相关，若处理不好，工作将无法正常运行。 目前房地产企业针对内部控制招录的综合型人才数量没有达到行业要求且招录的人员中有不少人风险管控意识不足、专业胜任能力不够，录用不严谨的情况也为营运风险的产生埋下隐患。 此外，房地产企业对内部控制的实施没有给予足够的重视，问责机制和惩罚机制的不健全也影响了内部控制的预期效果。 而只有完善房地产企业内部控制制度，增强其对环境的适应性，提高其抵抗风险的能力，企业才能顺利度过眼前危机。

(四)成本控制体系不完善

房地产企业要想在市场竞争拔得头筹必须将成本控制视为核心、重点，而在实际情况中，房地产企业却只关注工程进度，强调工程质量，往往没有考虑各环节的成本管理，例如，企业开发成本设计不完善，成本控制不够全面，在成本控制过程中没有全面考虑各种目标，从而严重影响了企业的经济效益，并且大多数企业只在建设和项目融资控制方面展开成本与管理工作，不重视项目开发前的前期可行性论证和合理性设计，导致企业成本控制不佳。 此外，成本管理人员素质不高也被认为是成本控制体系不完善的一个重要表现。另外，房地产企业发展过程中，针对税收筹划，房地产企业也没有实施有效的管理机制和风险控制，导致企业财务风险加剧。

四、 房地产企业财务风险的防范措施

(一)降低资产负债率，扩展多元筹资渠道

资产负债率，又叫做债务负债率，它可用来衡量企业利用债权人提供的资金进行经营活动的能力。 在房地产处于利润率持续增长或保持稳定的时候，可以利用融资达到给企业带来更多利润的目标，这个时候所背负的债务是有利于企业发展的。 因为增加负债的比例可以达到提高财务杠杆率的目的，并且使财务杠杆发挥积极的作用。 然而在目前形势下，房地产企业的获利能力在不断下降，若不惜通过举债扩大经营规模，导致资产负债率偏高，最终会影响企业的健康发展。 降低资产负债率的一般措施有:①减少负债，加强股权融资。 通过吸纳个人和企业的直接投资来筹措资金，提升企业的资信度，通过发行普通股和优先股，减少企业资金融资困难，提高企业的经营管理水平。 ②提高资金周转率，拓展融资渠道。 合理地利用资金，节约开发过程中相关的人力、物力成本，节约能源，降低消费，提高从业人员的日常工作效率。 企业管理者应始终关注市场，及时了解市场盈利能力较强的项目。 在日常经营中，企业要想满足各种资本需求，除了通过向银行借款外，还应积极依靠金融市场投资来获取资金。 通过提供多元化、规模化的房地产资本体系，分散企业的财务风险，降低杠杆率，实现企业融资的目标，使得资产结构不断优化。

(二)建立健全财务预算管理体制，加强行业预算管理

房地产的管理层在项目预算方面没有明确的目标和战略规划指导，对全面安排项目预算的理解和认识也不全面。此外，在房地产企业项目开发及其建设的全过程中，还存在着许多不确定风险因素，如内部企业责任不明确、权力不明晰、预算关系混乱等，都可能影响项目的最终执行结果。 因此，企业管理层有必要通过项目预算管理对潜在的不确定因素进行量化和估计，加强监督管控，由此来提高企业抵御一定风险的能力。 房地产的企业财务预算中各部门应以项目投资的管理预算和资金管理预算为基础，合理分配各项资金的流入流出，全面安排其在筹资投资、利润分配方面的运用。在预算管理环节，财务部门应密切关注项目设计规划费用、开发成本、经营收入等，全面做好预算管理，认真贯彻执行财务预算编制，减少决策失误，避免不必要的经济损失。 在资本预算管理方面，房地产企业财务部门可以根据企业项目的具体运营和总体发展战略目标，尽可能准确计算各项收入和支出，全面规划资金的使用，合理分配资金需求和使用，建立一套系统科学的财务预算体系。 此外，企业内部要进一步做好风险管理和控制工作，运用月度分析、季度评估、年度综合评估等方法，解决企业项目规划建设和运营过程中的各种经济问题，最大限度地发挥预算监督和预警的作用。

(三)健全内部控制制度，提高全员内控意识

房地产应该着眼于自身的发展情况，做到具体问题具体分析，规范完善各类管理制度。 内部控制制度的内容在各个经营阶段也有较大的差异。 要想使控制效果达到最佳，房地产企业内部应通过自上而下的方式推动企业的内部控制。企业应该充分保证内控主导部门的绝对独立性，确保部门在合理行使管理和监督权时的独立性不受任何个人或者外界因素的影响和限制，由此有效杜绝或大大减少风险发生的概率。 当然，企业内部必须配备专业能力强、熟悉各项业务流程的审计师，有能力及时发现和有效防范风险。 此外，内控人员在制定制度时应以全面风险管理为中心，强化对风险管理的整体认识，认识到其重要性，推进风险防范和管理体制日益完善健全。 提高全员内控意识要求企业管理层必须在企业内部大力宣传实施内部控制的必要性，增强员工的责任感，使其树立职业道德，在内控过程中如果发现错误应及时总结和加以纠正，遇到问题应及时找出原因定期组织内部控制专项培训。 企业管理者可以通过建立内部评价和激励机制，建立强大的内部控制执行绩效和绩效，调动其充分参与内部控制的积极性。

(四)加强成本控制意识，健全成本控制体系

合理有效地降低成本是企业在竞争激烈的市场上获取更多利润的有效途径之一。 成本控制是企业一项重要的财务管理活动，其成败直接决定企业能否如愿取得预期的经济效益。 要想加强成本控制工作首先应该结合当前的最新技术对员工进行成本意识教育，贯彻成本是企业核心竞争力这一理念；其次应该建立好激励机制，让员工从心底认识到此项活动的重要性。 与此同时，管理者应将成本控制视作一项系统工程，着重强调此项工作的整体布局，综合分析研究成本管理的对象、内容以及方法。 管理层应当拟定和完善好本企业的成本责任制度和监督考核机制，对业务过程进行实时跟踪与控制，在分配传达承包任务时将成本控制目标也记录在其中。 总之，成本控制是一项系统工作，在项目的最初要加强对房地产的成本控制，预设几种不同的应急方案，做好万全之策，保证项目顺利完成。

五、 结语

综上所述，中国的房地产行业起步比较晚和中国金融体系的不完善，共同造成了中国房地产的资金来源结构比较单一，且开发商的自有资金比例也相对较低，而且主要依赖于银行存款的问题。 大多数房地产上市公司的负债率和借款成本都是比较高的，这就要求企业必须提高偿债能力。 由于房地产存在特殊性，企业管理者需要为企业合理安排资产结构，减少负债所占比例，减少债务融资，形成正确的财务风险观念，提高风险防范的意识，客观全面地了解财务风险的缘由，并采取相应的防范对策。