基于标准成本法的高层住宅成本控制研究

摘要：本论文选取高层住宅业态在住宅市场中所占比重最大、造价占建筑成本比重最高的作为成本控制研究对象。本文首先对安徽地区高层住宅建筑成本进行随机抽样调查，得出安徽地区高层住宅建筑成本的数学期望，并在此基础上，确定了该地区高层住宅的市场性标准建筑成本，并建立了标准差异分析模型。基于差异分析，提出了运用限额指标法、层次分析法、价值工程法，对实际工程建设成本与市场价之间的差异负贡献，以实现成本控制的目标。

关键词：价值工程、标准成本法

1.1研究背景

1.1.1人民住房需求每年逐步提升

随着我国城市化进程的推进，人们对住宅的需求日益增长，导致房地产价格的快速上涨，达到难以控制的程度。此后，在政府调控经济理念的情况下，不断出台新政策，增加对房地产的税收，抑制了房地产价格的进一步上涨。虽然政府有关部门采取有效的政策来控制房价，抑制了城市化进程，但房地产业本身却是国家的支柱产业，仍然是国家的支柱产业，有着巨大的发展空间。本文正是在这样的背景下，运用价值工程理论对高层住宅成本控制进行研究。

1.1.2问题提出

对于当今高层建筑，装修是业主们难以避免的一笔开支。楼市上，很多房屋都是开发商在盖好房子后，把毛坯房出售，由业主自己装修。于是就出现了许多复杂的问题。一是房屋类型，再根据设计型号选购材料，装修时间长达四、五个月，期间业主需要对装修过程进行监督，既费时、费力、费时，如果装修后出现质量问题，那么麻烦就会比较大。对房主而言，追求高品质的精装修房屋，必然增加业主的建筑成本，因此如何在业主装修时在相应的成本中获取最大的收益，如何降低居住成本成為业界研究的热点。[1]因此，本文利用价值工程分析法，找到了住宅成本与住宅舒适度之间的平衡。

1.1.3研究意义

通过引入价值工程理念，分析业主在建筑中的成本计量，为住宅提供理论上合理的选择，在满足业主需求情况下节省消费成本。据研究显示，在建筑领域中已大量使用价值工程，可见价值工程对工业领域和建筑领域起到的优秀作用。随着我国建筑市场进一步发展，利用价值工程分析装修方案对我们节约成本、对推动装饰行业的发展具有现实意义。对于促进住宅发展具有重大理论意义。

1.2我国国内精装修住宅的发展

国内精装住宅市场最早出现在上世纪90年代，国内私人住宅装修较多，但住宅装修市场水平参差不齐，没有统一的行业标准规范，所以装修质量也很难达到统一标准。近些年，随着我国经济的腾飞，精装修住宅开始在住宅市场中起到领头羊地位。针对这一情况，专家们分别从菜单式装修、精装修和送装修三种装修模式对照，认为精装修是当前主要的发展趋势。

当前国内住宅装饰设计研究主要集中在施工阶段的管理，但除此之外还有许多问题有待解决，研究也相对薄弱。当前，我国住宅装修工程管理采用的是业主自己管理的模式，由业主和各承包商分别签订合同，进行管理时需要各方的协调。有部分开发商缺乏装修设计经验，装修效果和环保要求难度大，政策和法律等方面相对不健全。装修设计供应材料的能力不足就会导致建筑市场标准的崩塌，不规范的市场竞争也会损害了消费者的个人利益。

1.3 研究方法

本论文研究采用文献法、定性研究与定量研究相结合、实例分析法。

（1） 文献法也称历史文献法，是指通过阅读、分析、整理有关文献材料，全面、正确地研究某一问题的方法。

（2）定性研究与定量研究结合法就是用定量定性的方法，全面、客观地评价住宅精装修工程，并结合功能分析将精装修各因素定性转化为定量分析，从而确定成本。

（3）实例分析法是通过实际的装饰公司对研究结果进行验证，通过研究结果应用效果，得出价值最高的精装修方案。

2.1价值工程理论

价值工程是以产品功能分析为核心，力求用最低的周期成本从而提高产品价值的一种科学管理方法。后来价值工程被应用于生产领域，经过几十年的发展，已成为一种技术经济分析方法，即价值分析。目的是为满足功能要求为基础的实现性成本最低，以实现经济效益最大化。所谓商业中的价值，就是人们花最少的成本去购置最优质的商品，这就是平常所谓的“价值”。也就是用来衡量一件事的效用。

2.2价值工程在精装修住宅中的工作流程

市面上装修形式较多，但无论是挑选哪种装修手段，都是以解决精装修项目中存在的问题为目的进行。将价值工程运用到精装修住宅项目中，可以有效提高其住宅价值，价值工程在精装修住宅项目中的工作流程主要有七个步骤，分别为选择研究对象、组建价值工程研究小组、搜集相关项目资料、功能分析、功能评价、方案设计与评价以及方案实施。

2.3价值工程在精装修住宅项目中的应用

将价值工程应用于精装修设计阶段，可以达到有效限制成本且提高功能的作用。从消费者的角度，购房者花高价买房子，更有必要运用价值工程的理论分析、成本分析，使购房者在相应成本中获得最大化的价值。

3.精装修住宅的功能分析

3.1精装修住宅的基础功能

（1）维持生活功能

住宅房最重要的就是满足人们生活的基本功能，即个人的洗浴、睡眠、就餐等基本功能。

1饮食就餐

随着人们生活水平的不断提高，厨房的空间布局理应更加合理、美观、整洁、舒适等等。厨房应具备洗涤、储存、烹饪三大功能，[2]同时也应具有整洁、美观的功能。所以，在设计厨房时，不仅要考虑到食材的储藏空间、冰箱、厨房小家电的摆放空间，还要考虑节水、电、气的因素，以及水电安装的合适位置。设计师在设计就餐空间时，应考虑用餐人数、家具布置空间、椅子活动空间等因素。

2洗漱淋浴

首先，我们在挑选地面、墙面的装饰材料时，要注意挑选防滑防渗透的材料。其次我们要依据浴室的大小来考虑使用的材料的颜色材质，同时通过调整卫生间的家具朝向，满足清洗等需求，有效利用卫生间和洗浴空间

（2） 室内照明功能

灯饰对室内装修有很高的要求，通常将照明功能分为基本照明、装饰照明、功能照明。对基本照明进行合理的布置，在基本照明的基础上，通过设计和装饰，升级为装饰照明。有些家电自带功能灯，通过选择相应灯具的灯光色彩，满足室内装修相互协调，达到灯光美观和谐的效果。

3.2 升级功能

在满足了室内基本功能的基础上，如果我们想让空间环境达到最大利用率且环境保持美观简洁，我们可以挑选更为丰富的升级功能，以下我们可以列举室内装饰中的一些升级功能。

（1）智能化功能

伴随着智能住宅的到来，配套的智能装修的理念也被提了出来，成为21世纪家庭装修的时尚趋势。所谓智能装修，就是将科技变成装饰的有机元素。只有真正给生活带来最大程度的舒适度的智能化装修才是现代装修发展的必然趋势。

（2）环保功能

装修离不开装饰材料，而材料本身的材质、效果、质量的不同也会带来装修效果上的差别。但采用某些环保新材料的价格压力则会得到缓解，同时也能让装修变得更为安全、耐用、美观等。

4.住宅精裝修项目成本分析

4.1住宅精装修项目成本构成

就精装修住宅而言，需要的费用包括装修设计、施工、竣工、后期维护等几个方面。它们中最大的花费是设计与施工阶段。完工后、后期维护阶段所需费用比较少，所以要分析研究设计与施工阶段的费用，主要是精装修设计费、精装修施工工程费、设备购置费、精装修其他费、预备费、贷款利息构成。

4.2住宅精装修项目成本分析

（1）精装修住宅成本决策阶段分析

精装修决策阶段的成本主要体现在装修水平和装修整体调控上，这一阶段直接反映了装修质量和装修质量。

（2）精装修住宅成本设计阶段分析

将设计阶段划分为初步设计阶段、细化设计阶段。[3]设计人员根据业主的要求，结合自己的经验，设计出精装修住宅设计图。该阶段的费用控制在70%内;设计阶段是组成装修成本的关键，设计阶段根据决策阶段总额，对设计造型和材料的选择进行控制，总体意图选择施工工艺、材料质量等。提前准备多个装修方案，最后选择最优的装修方案，在这阶段大概要用三成的精装修费用，然后做采购计划。

5.价值工程下的精装修成本控制

首先，引用价值工程理论，将业主需求与成本控制结合，对不同精装施工方案进行比较，确定最佳的施工方案。运用标准成本法，在确定最优施工方案的基础上，对各分项的功能进行分析，从而有效地降低费用，加强精装修成本控制。二是在精装修住宅组织实施价值工程编制过程中，进一步要确定材料、人力分配的合理性，确定精装修施工方案的合理性。利用价值工程定量分析，在正常施工的基础上，实现材料和人工资源的合理分配，使投入最小但功能最大。另外，在价值工程的应用中，可以对比分析不同施工方案的施工效果差异，从而更加合理地确定施工方案，降低精装修成本。

6.结论与展望

目前装修市场良莠不齐，没有经验的业主在选择装修方案的过程中可能会蒙受一些经济损失。而当下的装饰公司为了利益更是推出了套餐式装修，吸引大量消费者。可是在这些令人眼花缭乱的套餐中，哪一种价值指数最高，哪一种成本控制最好，这对经验不足的业主来说是一种不常见的数据。在此背景下，本文以标准成本法理论为基础，通过对具有不同功能的装修套餐组合成本进行价值分析，并结合实例得出研究结论。

参考文献

[1]中国矿业大学硕士论文 叶芬-《基于价值工程的住宅精装修项目套餐选择》-2019

[2]《人民生活 大同市城镇小康情况》-2007 （是否引证：否）

[3]《房屋建筑学整理 - 道客巴巴》

作者简介：刘洋（2001.12-）男，汉族，安徽芜湖人，安徽财经大学管理科学与工程学院学院，2019级本科生，研究方向：工程造价，

本文属安徽财经大学创新训练项目《基于标准成本法的高层住宅建筑成本控制研究》（项目编号202010378312）阶段性研究成果，指导老师：张玮