未来两年中国房地产行业发展将继续放缓

牛津经济研究院

中国房地产行业素来有“金九银十”的说法，但今年我们或许不会见到往年的盛况。

恒大债务危机将中国房地产行业推上了风口浪尖，不少人担心房地产行业将从此进入“寒冬”。但实际上，在恒大债务危机之前，中国房地产行业的增速就已经在放缓。随着房地产信贷政策收紧，今年7-9月内地住房销售量应声下滑。“三条红线”压力下，房地产固定投资、住宅新开工面积两大指标显著下降。与此同时，消费者购房意愿也在走弱，过去几个月，多个城市房价增速均出现下调。

我们预计未来两年中国房地产行业发展将会放缓，房地产固定投资增长动能将持续减弱。我们作出这一判断是基于三点考虑。首先，“三条红线”对开放商来说将始终是达摩克利斯之剑。在恒大出现债务危机之前，内地房企就已经在推动降负债、去杠杆，力争在2023年年中前将三条红线指标降至绿档。随着房地产行业融资速度放缓，开发商想要维持过去那种高歌猛进，大肆扩张的模式将越来越难。这将直接影响房地产投资增长。

其次，在信贷依然偏紧、房贷利率上调以及多地持续实施“限购令”的影响下，消费者购房意愿和房价都在走弱。如房地产项目预售情况不理想，开发商的现金流将受到影响。这对开发商来说无疑是雪上加霜。

最后，由于市场担忧房地产行业暴雷，房企的融资成本正在走高，这将拖累房地产投资增长。我们预计在恒大债务问题有明确解决方案前，融资成本走高的情况将持续。

我们对今年四季度到明年的房地产行业，尤其是住宅地产的发展前景持悲观态度。同时，考虑到内地住宅地产板块增速或将进一步放缓，以及疫情限制措施拖累消费增长、多地限产限电可能持续等因素，我们已将内地第四季度GDP增长预测由原来的5%下调到3.6%。2021年全年GDP增长由8.4%下调至8%；2022年全年GDP增长由5.8%下調至5.4%。

目前，我们正在密切关注房地产行业的动向。考虑到今明两年整体经济复苏的动能减弱，房地产行业活动出现更大幅度的放缓并不是不可能。

基本面利好因素犹存

尽管如此，我们依然认为中国房地产行业基本面仍存中长期利好因素。

首先，城镇化、户籍制度改革的推进将支持城市住宅需求。其次，尽管目前有越来越多的家庭开始进行金融投资，但房产将继续是中国家庭最青睐的投资品。第三，当前全国住宅库存处于低位。住宅待售面积仅相当于过去六个月住宅销售面积的12%，低于过去十年的平均水平。楼市“补库存”将利好房地产投资。

至于当前的恒大债务危机和房地产行业整体发展放缓的问题，尽管我们认为政府的房地产政策不会大幅出现转向，但是政府或许会通过放松部分政策来应对。例如，部分银行或会再被要求继续贷款给房地产开发商和供应商。

另外，如果房地产行业继续下行，一些低线城市或将较明显地放宽信贷限制及相关政策，以带动房地产销售和市场情绪，避免地方经济急剧滑坡。这将利好房地产投资和建筑业活动。

不过，应该指出的是，在“三条红线”的压力下，开放商借贷的意愿也不会再像过去那么强。因此即便政府作出了调整，这些政策起到的更多也是缓冲作用。

从更长远的角度来说，我们认为城市住宅销售及房地产投资会继续稳定增长，但是速度将较过去慢。同时房价不会再像过去十年那样飙升。我们预计政府将以实现共同富裕为目标，继续出台政策提升住房保障，例如鼓励住房租赁、推出房产税等。实际上，目前中国主要城市的租赁需求已经出现提升。尽管这种需求的体量依然不能与其他成熟市场相提并论，但需求上升本身就是一种信号。