新形势下片区开发项目运作思路分析

刘楠

[摘 要]随着我国基础设施建设的不断增多，在未来较长时间的投资项目必然会在城市功能改造这一基础设施建设方面进行汇集，新型基础设施建设模式也将迎来较快的发展。基于此，文章首先对新形势下片区开发项目的背景和概念进行阐述，之后对新形势下片区开发项目的运作模式进行分析，并提出新形势下片区开发项目的运作思路以及发展建议，希望对我国片区开发项目的发展提供一定参考。

[关键词]新形势;片区开发;项目运作;思路分析

中图分类号：G221           文献标识码：A           文章編号：1674-1722（2021）18-0004-03

我国基础设施建设的不断发展，使得传统基础建设措施已经无法满足现阶段我国建设市场的需求，而片区开发项目则是新型基础设施建设中探索出的一条发展道路，片区开发项目必然成为未来我国基础设施建设项目投资的重要方向。因此，相关人员应加大在片区开发项目运作模式方面的创新力度，以此满足当下基础设施建设投资市场的供求需要。

一、新形势下片区开发项目的背景和概念

片区开发项目是涵盖目标土地内各种基础设施建设项目的综合项目种类，其主要包含旧城改造、特色小镇、产业园、新城区以及开发区建设等项目，可以极大程度地推动目标区域的基础设施建设发展。为了更快地提高目标区域城镇化发展水平，当地地方政府应积极拓展片区开发项目，积极引导社会资本参与到片区开发项目的建设中，探索新型的片区开发项目运营模式，以此满足市场的需求。

片区开发项目主要是针对当地规模较大且相对成片的区域进行整体的投资开发工作，此项工作中不仅包含对目标区域的整地战略定位进行策划，还包括对目标区域的城乡规划进行统一编制、目标土地进行一级开发、基础设施建设工作、公共服务设施建设工作、土地出让、引入产业发展以及对片区开发项目的运营管理等工作[1]。

二、新形势下片区开发项目的运作模式分析

（一）PPP运作模式

片区开发项目的运作模式大体分为两种类型：传统运作模式以及创新运作模式。传统运作模式又根据当地政府对片区开发项目的不同操控程度分为：政府完全操控运作模式、政企分离且相对市场化的运作模式以及完全市场化的运作模式，这三种子运作模式共同组成了片区开发项目的传统运作模式。而片区开发项目的创新运作模式的种类更多，以下简单介绍几种常见的创新运作模式。

PPP模式是片区开发项目创新运作模式的一种，其主要运行模式为政府和企业通过契约进行捆绑运营式合作，二者共享片区开发项目收益，项目的收入来源主要为基础设施建设的服务费以及产业发展的服务费。PPP模式大多用于运营性和公共性的综合类开发项目，但在片区开发项目目标土地出让收入不能作为项目运营补贴后，在片区开发项目中实施此种模式的难度较大。

（二）ABO结合区域开发的运作模式

ABO结合区域开发的运作模式中的片区开发项目的开发主体为政府授权的企业，由这类企业进行社会资本方的招募，并且得到政府授权的企业作为政府方的出资代表和社会资本方合资建立片区开发项目公司，并由项目公司负责片区开发项目的具体融资、建设以及运营等工作，政府相关部门通过对片区开发项目进行投资补助等方式，向片区开发项目企业支付授权运营服务费，以此对片区开发项目建设成本以及投资收益进行对冲。

（三）片区债券结合土地收益补偿的运作模式

片区开发项目目标区域政府可以通过发行土地储备专项债券或者其他形式债券的方式，以此募集片区开发项目的启动资金，并由土地储备中心和住建单位对目标土地附带的基础设施建设项目进行公开联合招标，由中标的社会资本方组建项目公司进行目标土地的二级开发建设。

（四）政府专项债结合EPC等形式的运作模式

通过政府专项债结合权益性基金、配套贷款、片区开发、二级开发以及EPC形成的运作模式。此种模式中地方政府的专项资金用于目标土地的一级整理，并委托合资企业对片区项目进行综合开发。并且，目标区域地方政府还可以和社会资本方合资成立房地产开发公司，以此获得片区开发项目配套土地的二级开发权，社会资本方通过EPC的方式进行片区开发项目工程的总承包[2]。

三、新形势下片区开发项目的运作思路和建议

（一）片区开发项目使用土地符合相关规定

由于我国土地方面的政策十分复杂，并且会由于不同土地的开发性质存在差异，导致片区开发项目获取目标土地的方式呈现多元化的情况，所以片区开发项目可以顺利获取目标土地并开展立项操作的必然前提便是符合国家相关政策以及地区发展的相关规划。片区开发项目只有对地区发展规划进行深入研究，加强对国家相关政策的解读，符合这些条件，才能有效避免项目实施过程中的政策风险。对于片区开发项目获取目标土地的合规性特点，相关人员应在以下几个方面进行注意。

第一，片区开发项目的土地收储部门只是形式上对土地具有收储以及开发的职能，而社会资本只能作为项目的承接主体，并以此身份参与对目标土地的整理服务，国有企业可以通过合资公司的身份，通过招商、拍卖以及挂售的方式获得片区开发项目内经营性建设用地的使用权限，但需要注意的是，在企业获得土地使用权之间不能将片区开发项目土地用于融资。

第二，在开展片区开发项目时，相关人员还应重点关注片区开发项目的土地储备资金，是否已经被纳入了政府性基金的预算管理工作中。

第三，由于片区开发项目一般会包含较大体量的目标土地整理工作，而片区开发项目的前期开发属于政府的基础设施类建设工作的范畴，政府相关部门应正常对目标土地区域内生活的群众支付拆迁补偿费用，不能让片区开发项目企业代为支付此项费用。若是政府相关部门不进行拆迁补偿费用的支付，则政府相关部门便存在变相举债的问题。