多元化城市更新激发城市发展新动能

■泛华集团

在过去几十年间，我国的城镇化高速推进，用二三十年的时间创造了西方二三百年的成就，但也存在一系列系统性的问题：城市蔓延式发展，“摊大饼”式扩张，导致城市土地等资源利用率不高、空间组织不合理，城市治理水平、社区运营水平不够；许多城市宜居性、包容性不足，人居环境质量不高；早期城镇化时的一批小区已普遍存在房屋陈旧、环境恶化、布局混乱、配套设施老化等问题。

随着我国城镇化率在2020年突破64%大关，我国城镇建设空间正在逐步从大规模的增量建设转向存量更新为主的新阶段，城市更新也被推到新的历史舞台。但对于城市更新，却也存在许多误区，许多人常常把其和空间更新以及“拆后再建”联系在一起，尽管我们有许多老旧小区亟待改造、城市功能有待完善，许多基础设施短板待补齐，但真正的城市更新远不止于此。当城市“老了”“病了”，城市更新不失为一剂良方。

正确认识城市更新

近年来，不少城市都开展了丰富多样的城市更新探索，有城中村改造、旧工业区改造等功能型更新，有关注历史文化遗产价值的保护型更新，还有生态修复、优化城市公共环境等改善型更新。但是，对城市更新仍然存在认知不够全面的问题，归根到底是对城市缺少系统的认知。

泛华认为，城市是一个“新陈代谢”的有机生命系统，包括城市底色、城市动能、城市灵魂、机体生长、城市细胞、骨架系统、城市资产、城市形象、城市智力和亲和性10个方面，分别对应城市的生态基底、新定位与产业系统、城市品牌、基础设施系统、城市资产体系、社区单元、城市风貌与人文景观、数字化系统、开放性与生活成本。

城市更新则是一个动态平衡的时空生长系统。一方面，在功能承载上需要面向未来改善居住空间环境，完善基础设施体系，提高城市运营效率，鼓励科技研发创新，培育新的经济增长动力，推动可持续发展，增加城市时尚和活力；另一方面，又需保持历史的多样性和层次性，做到厚植文化，延续代际传递与历史美好记忆。这决定了城市更新是一个持续优化的过程，没有终点。任何想通过大拆大建一次性解决问题都将在现实中碰壁。

城市更新的十大方向

综上所述，站在系统论和城市有机更新的角度，未来的城市更新应该包括以下10个方面：

“城市底色”更新——生态基底重塑，EOD导向城市绿色发展

随着生态文明建设大力推进，“绿水青山就是金山银山”理念的深入人心，未来城市将朝着绿色方向发展。在城市更新过程中，不仅是重新对城市进行生态修复，重构生态系统和生态基底，还包括城市的产业发展方向、既有建筑的绿色化改造、区域能源基础设施、海绵城市、水生态建设、城市生态基础设施及生态涵养等功能性设计构建的体系化建设。以EOD模式为导向，通过科学的城市更新规划和绿色低碳实践，最大程度地节约能源，推进绿色低碳产业发展，并形成一套以碳中和为目标的价值判断体系，提高城市更新参与者对碳排放指标的重视。

“发展动能”更新——谋划城市新定位，产业育城促进新旧动能转换

一个城市的发展主要体现在发展方向和产业活力持续更新上，这需要从以下三方面着手：一是结合外部环境变化并根据城市自身的区域位置、资源禀赋和人才科技等，对城市进行重新定位，谋划新的动力方向；二是构建可持续化产业生态体系，并以“产业育城平台”为动能，打造线上线下的数字孪生空间和场景载体，搭建科创平台、数字协同平台、创新设计平台、产业教育平台、金融创新平台，形成促进城市产业数字化转型的应用场、创新场、转化场、活力场，促进城市发展模式的创新，实现城市新旧动能转化；三是建立可持续化的产业检测和预警体系，建立一系列的淘汰机制、扶持机制和成长机制等。

“城市灵魂”塑造——提炼城市文化，塑造城市品牌

城市品牌是市场经济的产物，城市品牌代表的是这个区域内具有地域特色的产业、行业所表现出来的集体竞争力。城市形象品牌的塑造，要与具有地方特色、人文底蕴的产品结合，以“产地+产品”模式的塑造，或者从产业的维度，提炼区域内独特的资源，提炼出众多的企业和产品能够表现出相同或类似的优秀特质，塑造可以代表一个产业集群的集体品牌。例如，从重庆洪崖洞、西安摔碗酒到李子坝轻轨站，一个几十秒的视频，丰富了人们对于他处的感性认知，塑造了一个又一个“网红城市”，成为当下互联网带动城市消费的新景观，为塑造城市新形象与品牌拓展了新视野。

“机体生长”更新——促进城市精明增长，拒绝蔓延式发展

2015年12月，习近平总书记在中央城市工作会议上的讲话中提出，“要坚持集约发展，树立‘精明增长’‘紧凑城市’理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变”。在未来的城市更新中，应该从混合土地利用，增加“灰地、白地”理念，适度提高建筑容积率，在一定承载力的基础上寻求人口密度与城市规模的合理比例，提升公共设施的效能，改善城市管理技术和效率，提高城市单位面积的经济容积率，注重城市防灾能力建设，提升城市生态承载能力，优化城市生活成本等。

“城市细胞”更新——社区和街区空间改造优化，构建和谐的“幸福空间”

社区和街区是城市在空间上的基本单元。人是社会化的产物，人们有着共同的需求，即生活服务的便捷、生活环境的卫生和安全，群体的归属感、人际关系的和谐，这不仅是对老旧小区、棚户区和街区等进行改造，为人们提供更加美好的生活居住条件，更应积极培育新型的社区治理及服务体系，推动“绿色低碳社区”“新文化社区”“数字社区”和特色街区的建设。通过线上线下的不断衔接，快速促进社区生态物理空间与互联空间的融通，解决城市更新中“社区最后一公里产业生态”的搭建问题。

“骨架系统”更新——基础设施更新，构建城市完善的“骨架系统”

基础设施是城市系统运行的基础骨架和“硬支撑”。一个健康、可持续发展的城市，首先必须建立在完善、有承载力的基础设施系统上，在交通、给排水、市政公共设施、信息基础设施等方面应该有更科学合理的规划和建设。同时，要抓住数字基建、传统基建融合的趋势，打造绿色、智能的“新基建”体系。

“城市资产”增值——盘活城市资产，促进城市的资产增值

一个城市的资产体系主要包括土地资产、文化资产、企业资产、公共服务设施资产等。城市更新中需要对这些资产体系进行综合的盘点和优化。例如，出台相关的土地腾退政策机制，让一些“僵尸企业”、低效企业能及早实现土地腾退，给新的产业提供空间承载地；对城市的文化遗产进行挖掘，保持城市的独特文化魅力，对城市的成长企业进行系统的市值管理，对闲置的楼堂管所进行更新利用发挥其市场效益，让城市“呆滞”的资产盘活……

“城市形象”提升——优化城市风貌和人文景观系统，提升城市的整体形象

城市风貌和人文景观反映一座城市的人文精神、社会风貌，是一个城市的形象，也是展现城市魅力的主要窗口。既包括自然景观，也包括人文景观，主要包括文化街区、城市景观设计、城市公园、艺术雕塑、历史文化建筑等。在未来的城市更新中，可以引入更多的艺术雕塑、主题化休闲广场和夜间的景观照明设计，同时加大每个区域的园林绿化改造，构筑更多的园林艺术小品等。

“城市智力”提升——推进数字化建设，打造全要素智慧城市

数字化未来将改变人们的方方面面，城市的高效运营也需要数字化的助力。未来的城市都应该用“互联网+”的理念对城的各种基础设施和城市运营系统进行优化。一是以政府投入为引导，联合数字化企业开展“智慧大脑”“智慧感知系统”建设，形成城市从大脑到神经系统再到神经末梢的整体智慧系统，在智慧流通、智慧消费、智慧医疗、社会安全、智慧管理等领域实现智能化；二是积极推动互联网和传统产业的融合发展，打造数字化交易结算平台，带动智能新零售、溯源认证、订单式生产、数字化交易、智慧供应链，实现城市“卖全国，在当地结算”；三是积极拓展互联网在城市运营和管理中的应用，包括智慧交通、智慧医疗、数字化社区等方面。

“城市亲和性”提升——开放文化与控制生活成本上涨并举，提升城市的包容性

除了构建城市的包容文化，建立更加开放而非排外的文化，同时也应该构建综合服务支撑，抑制生活成本快速上涨，具体来说，一是对高端人才可采取适当的住房补贴，集中在成本较低的地方建设廉租房，确保人才不会因生活成本而流失；二是对一些培育型的创新业态，则更多采取租金补贴或税收减免的措施，保证其能在该城市发展壮大；三是在民生问题上要做好“最后一公里”工作，可在不同的区域建设集中型的大型蔬菜水果市场，由政府和大型企业合作以“统购统销”的方式，压缩供应链的中间环节，以减低人们生活必需品的价格。

不同城市的不同更新策略

物之不齐，物之情也。结合当前我国各个城市发展实际情况，泛华认为，我国的城市更新更应该在以下几方面进行实践探索。

资源枯竭型城市更新

城市因工业经济而起，而资源是工业经济的“食粮”。无论是西方发达国家还是我国早期的一些城市，都因资源而立、因资源而兴，资源型或靠单一传统产业支撑发展的城市，经过长期过度开发使用，如今面临着资源枯竭、产业衰退的尴尬局面。这些城市现状如何，又该何去何从？一是重新梳理资源禀赋，依托新的资源重新构建产业体系。如西南煤资源城市六盘水在2014年就喊出了“立足煤、跳出煤、超越煤”的口号，以极大的危机感寻找以气候资源、山水资源重新布局发展格局的发展路径，努力实现从“煤都”向“凉都”的转换，并努力发展循环经济，逐步实现发展转型；二是对生态修复，解决矿山开发留下来的后遗症，将矿山废弃的水域建成矿山人工湿地，将矿山废弃的平地建设成为居住用地和工业用地等；三是重新对城市进行功能区规划，规划新的产业体系，并建立土地腾退机制，助力产业腾笼换鸟；四是积极对老厂房和老旧小区空间单元更新，重新优化基础设施。

老旧工业型城市更新

城市老工业区记载着一段波澜壮阔的工业化时代大潮，曾经无比辉煌，见证着中国工业的发展轨迹。然而，时代的车轮悄然间将老工业区推向了十字路口，生态污染大、生活环境差、历史包袱重、发展空间窄等昔日的传统优势如今却成掣肘，老工业区必须从价值层面、产业升级、城市空间演进、生态环境修复、历史文化传承等方面，促进老工业区经济结构的战略性重组，为新兴、高端产业发展提供空间保证。具体措施包括以下四点：一是对现有的产业进行升级，去二进二、去二进三，或对现有产业进行数字化转型；二是打造产业育城平台，以创新设计为引领、数字经济为驱动、科技创新为动能、产业教育为支撑、金融创新全过程赋能、融合创新地方特色主导产业，构建平台经济、总部经济、结算经济；三是腾退落后产业，建立土地腾退机制，重新规划城市功能片区；四是对各种老旧小区进行改造，挖掘老厂房的文化价值，进行新的功能更新。

蔓延发展型城市更新

许多城市在造城运动中，单纯地靠房地产驱动，导致蔓延式发展，土地利用率低，空间组织不合理。未来，需要突出精明增长的城市发展理念，遏制城市无序蔓延和侵占农地、缓解城市交通拥堵、防治大气污染，有效治理“城市病”。一是优化城市土地利用，科学预测城镇化进入稳定期后的城市人口规模，限定城市开发容量，规划城市增长的空间界限，尽量少占生态空间和自然资源。重点开发闲置土地、城中村，对现有低效利用土地进行再开发，把城市增长限制在城市增长边界范围内；二是引导城市功能混合，把城市建设成以人为尺度的宜居城市，严禁旧城改造郊区化发展倾向；三是构建小尺度、高密度的街巷格局。以100米～150米为间隔，形成核心商务区慢行路网；四是增强城市安全韧性，重视防灾安全工作，定期排查整治安全隐患。提升突发事件应急处置能力，健全社会应急力量备案、调用补偿等保障机制。谋划长远，兼顾多层次需求，加快蓝绿灰一体化海绵城市建设进程。

职住失衡型城市更新

所谓“职住失衡”，即上班地区和住宿地区过于集中，每天早晚造成大量单侧拥堵的潮汐道路。产城分离是通勤时间长的重要原因，这也是北京和广州等城市的通病。泛华认为，一是改变城市发展的思路，从单中心转向多中心、发展卫星城转变，对城市的功能进行更科学的划分；二是按照产城融合的理念，积极调整用地，在一些大型居住区周边增加商业用地、混合用地，在大面积产业区周围增加一定的商业、居住和混合用地；三是改善居住区和工作区的通勤，如快速公交、以轨道交通为骨干，发展完善公共交通系统；四是促进教育和医疗更加合理布局和均匀分布，避免一些地区围绕公共服务资源形成的居住过度集聚，因地制宜，规划多业态集聚社区商圈，构建满足居民日常消费需求的“一刻钟便民生活圈”，提升便民服务水平。

生态失衡型城市更新

对城市进行生态修复，重构生态系统和生态格局，还包括城市的产业发展方向、既有建筑的绿色化改造、区域能源基础设施、海绵城市、水生态建设、城市生态基础设施及生态涵养等功能性设计构建等的体系化建设。以EOD模式为导向，通过科学的城市更新规划和绿色低碳实践，最大程度上节约能源，推进绿色低碳产业发展，并形成一套以碳中和为目标的价值判断体系，提高城市更新参与者对碳排放指标的重视。

魅力缺失型城市更新

不可回避的是，我国许多城市发展面临的“通病”就是普遍存在城市记忆模糊、城市面貌趋同、城市建设失调、城市管理粗放等现象。针对这类城市，可以从以下几方面着手：一是提炼城市文化资源，进行品牌化打造；二是魅力空间塑造，重新优化城市的风貌设计，并打造地标建筑，重构城市印象；三是打造城市一批城市活力场，打造文化中心、商业中心、城市游憩中心等；四是提升城市的治理和运营水平，甚至通过创建卫生城、山水田园城市等举措，倒逼城市的品质提升。

功能更替型城市更新

随着我国城市群的建设，尤其是近几年我国的高铁、数字“新基建”等建设，城市与城市间的关系在重组，例如，一些原本的商贸城市受到了互联网经济的冲击，产业功能空心化，随着一些城市的快速崛起和功能扩张，周边一些和其互补的城市也出现功能失衡，出现城市的衰败。要解决这些问题，一是要重新定位城市，梳理该城市的资源特征和区位特征，重新确立和周边城市的竞合关系，进行新的价值和功能定位；二是按照新的功能定位，构建产业体系。

文化遗产型城市更新

文化遗产是一个城市的独特印记。谈起苏州，人们必然想到古典园林；提到杭州，一定少不了西湖、灵隐寺；说起福州，会想起三坊七巷；来到敦煌，肯定要拜访莫高窟……文化遗产犹如城市的一张“名片”，是创造与建设现代特色城市的基础。对于这类城市，一是要承袭性保护。建立保护清单，定期修缮加固，若确需改造，也应采取小规模渐进式更新，保留原汁原味。从文化遗产所处的现状出发，将其实用功能尽可能完整地承袭下来，让它成为城市生活中不可分离的部分。二是活化。通过创意元素的融入，让历史文化融入城市建设、风貌设计及人们的生活。三是多元化的产业创新。把遗产资源转化为资产和资本，构建“文化+产业”“文化+旅游”“文化+科技”等多元的产业业态。

城市更新的相关建议

从顶层设计入手,系统规划价值创新

从城市可持续发展角度帮助城市发现需求、发现价值、创造价值，根据不同类型的城市发展和建设问题制定相应的规划，基于此，再做好产业更新规划、空间更新规划、生态修复规划，重点项目规划。

明确实施主体，创新建设运营方式

建立区域更新统筹机制，由更新统筹主体负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新方案，统筹推进更新项目实施。吸引社会资本参与生态修复、产业功能区和老旧小区建设，通盘考虑项目投资回报与企业投入产出。

鼓励城市更新相关联盟发展，跨企业、跨专业协同创新

构建“甲乙丙丁+政府”的城市更新产业联盟及商业生态圈，整合各方优势与资源，以创新发展模式为旗帜，以创新项目为抓手，以联盟为平台，以产业为支点，以金融为翅膀，以信息化为手段，共同推进城市更新发展。

引导公众参与，建立共建共享机制

充分调动公众和社会组织参与城市更新的积极性、主动性，建立平等协商机制，共同推进城市更新，实现决策共谋、发展共建、建设共管、成果共享。

试点先行，有序推进

根据不同城市的类型，制定有针对性的更新计划，突出重点，统筹安排，稳步推进。聚焦瓶颈问题，大胆改革创新，积极探索城市更新的新模式、新路径，形成成熟经验，并逐步推广。