昆明呈贡大学城商业设施选址使用后评价★

许晓雨，门富明博，马天浩，郑世杰，李志英

(云南大学建筑与规划学院,云南 昆明 650091)

0 引言

我国现有大学城50多座,容纳高校130多所,在校学生达到六七十万人以上,大学城一般位于城郊或者新开发的新城。以云南昆明呈贡大学城为例,其主要包括云南大学、昆明理工大学、昆明医学院、云南广播电视大学、云南交通职业技术学院、云南民族大学、云南艺术学院、云南中医学院、云南师范大学等数十所高校,在校学生十余万,形成第七街区及仕林街两个主要的商业区。在使用过程中,发现呈贡大学城的商业区存在较多问题且亟待解决。通过对呈贡大学城商业设施的选址进行分析,找出其规划布局的一些不合理之处,从而为呈贡大学城的建设提出规划要求和建议。

1 调查对象和调查方法

1.1 调查对象

本次调查对象分为两类,一类为当地的两大商业区,另一类为商业区受众人群。

两大商业区的基本情况:1)第七街区,其发展现状为:该区主要由东西南北四条商业街和两个商业广场构成。该区商铺开业率高,目前发展状况良好。优点为地理位置较好,交通便利;缺点为店铺独立营业,店铺租金高,消费偏低,地摊产业兴起,影响店铺经营。2)仕林街发展现状为:商业区配套设施完整,且受到政府政策支持,统一管理,铺面租金最低,它的缺点为地理位置相对处于弱势,距离消费人群较远。

其次为商业区受众人群:居住在呈贡大学城内的人群,包括学生和该区域内居住的普通居民(以大学生为调查主体)。

1.2 调查方法

研究方法主要有三种：问卷调查法、使用后评价法以及AHP层次分析法。问卷法就是研究者用这种控制式的测量对所研究的问题进行度量,从而搜集到可靠的资料的一种方法。使用后评价[1](Post-Occupancy Evaluation,缩写为 POE)是一种利用系统、严格的方法,对建成并使用一段时间的设施进行评价的过程。层次分析法(The Analytic Hierarchy Process)简称AHP,是由美国运筹学家萨蒂于20世纪70年代提出,是将人们的主观判断进行量化处理的一种定性与定量相结合的分析方法[2]，它将现实问题中复杂的各因素分解成相关联的有序层次,通过构造判断矩阵将各层次指标进行量化,使复杂问题条理化,建立一个多层次的递阶结构模型[3]。在资料收集方面,主要采取网络问卷的调查方法(问卷发放于呈贡大学城中各大高校,共发放问卷600份,收回576份,有效问卷率96%)。

2 评价

2.1 评价体系的构建

2.1.1 交通因素

交通,在区域经济发展中起着不可估量的作用,一个区域的交通情况很直接的影响着人们的生活,工作,以及当地的商业发展。交通发展得好,居民出行方便,物流通畅。

2.1.2 设施因素

商业区内部设施直接服务于受众,良好的设施对于使用感有积极的影响。

2.1.3 商业因素

商业因素直接决定消费者的消费行为,商品价格商品质量等因素是消费者考虑的重要方面。

2.1.4 景观因素

商业区景观环境应该满足人类对于视觉美学体感舒适度的要求。良好的景观设计会带给消费者赏心悦目的感受,有利于商业区的进一步发展。

综上所述,评价指标选取交通因素、商业因素、设施因素、景观因素四方面,构建评价体系(见图1)。

2.2 评价权重及计算

根据商业区商业设施评价体系和AHP层次分析法的原理,依据问卷及访谈数据以及指标间的层次关系分配评价权重(见表1)。

表1 评价指标权重

分配权重方式采用9度打分法[4](如表2所示)对同一层次中各因子对于上一层次中某一指标的重要性进行两两比较,构造判断矩阵后,依据判断矩阵,求出其最大特征根λmax所对应的特征向量w。方程式如下:

表2 9度打分法含义

Pw=λmaxw

(1)

所求特征向量经归一化,得出各层次指标的相对权重。通过一致性检验,判断以上得出的权重分配是否合理。检验公式:

CR=CI/RI

(2)

当CR<0.1时,认为该矩阵通过一致性检验,即权重分配合理。

设定总分为100分,根据准则层和指标层权重,得出每项评价内容的满分分值,根据问卷与访谈中每个有效数据对每项评价内容进行打分,计算出每项评价内容实际得分,最后求和得出最终商业设施评价分数。

2.3 评价结果

将评价分数划分为如下四个等级:0分～25分为差,26分～50分为较差,51分～75分为一般,76分～100分为好。根据各项评价分数,得到如下评分结果(如表3所示)。

表3 呈贡商业街各项评分结果

根据不同分项的数据比较(见表2),可以得出:

1)交通便利性方面,商业区在工作日时间段内较好于节假日时间段;第七街区较仕林街更便利,研究消费群体多数为学生,商业街人流量呈现阶段性高峰。

2)设施因素方面,第七街区较仕林街更齐全,使用人群的满意度更高,但是仕林街目前仍处于修建完善状态,影响消费人群使用。

3)商业因素方面,仕林街较第七街区更完备,商业店铺位置等设施比较明确,消费者在商业区内部消费更为方便,使用人群的满意度更高,第七街区为建筑裙房,楼层关系与店铺位置并不明确,应加以适当的引导。

4)景观因素方面,第七街区较仕林街更具有吸引力,更适用。

3 建议

1)大学城商业区的发展可借鉴万达广场等大型商业区的发展模式,提高商业区良好体验。

2)应增强大学城商业区的文化输出。可在商业区内部更多的建设城市文化文创店或是一些售卖大学文创产品的店铺。

3)注重建筑外观与内部构造,周边环境和建筑外观影响大学生消费行为。

4)发展点对点的交通线路,可以更加快捷高效的去往目的地商业区。

4 结论

通过长期的调查研究以及对数据的分析,我们得出以下结论:第一,大学城商业区有着极强的针对性,主要受众是大学生,所以相对于市中心的商业区有明显的区别,餐饮类、娱乐类、服装类占比更重,其内部服务设施只停留在满足人们基本需求的层面,未进一步深入。第二,呈贡大学城目前的两个商业区:第七街区与仕林街,该两个商业区服务周边十所高校,问卷调查显示该商业区整体服务范围小,缺乏受众吸引力,急需改进以更好地服务周边大学生。第三,呈贡商业区差评的主要原因有休息设施数量不足、卫生条件差、安全设施宣传不到位、餐饮业虽然多但是种类不能满足需求、缺乏代表当地文化的产品、周边绿化的布置没有吸引力。

大学城商业设施选址的使用后评价研究是一个永续的研究,它与时代背景特征、地理与人文环境、经济发展等都有着密切的联系[5]。我们通过对呈贡大学城的基本分析对其他大学城的商业设施选址提出一定的合理性建议。而对于我国不同的大学城还应当因地制宜,结合当地实际来对大学城商业区的选址进行合理规划。

因此,研究组建议应该加强呈贡大学城商业区设施的建设,按照现有发达完善的大学城商业区作为模仿对象,还应扩大商业区范围形成更高级别的商业中心形成商业城分工明确服务范围广可以辐射周边十所高校,同时要加强交通的便利性,形成15分钟生活圈。提升商业区质量,更好的服务于广大的学生主体。此外,在有商业区自身发展的同时,政府也要干预,降低小摊的数量注重卫生环境,增加店铺数量。相信未来的呈贡大学城商业区可以形成以商业区为中心辐射周边高校的高级商业区。