土地收储项目融资风险管理探究

徐庆光

对于土地收储而言，主要指的是各级人民政府切实按照相关法律法规，合理合法地对一些并没有被开发以及利用的土地进行收购或者是征用，并将其用于开展新的投资开发或者是用来实现某些公共利益。在实际开展土地收储项目的过程中，需要耗费大量的资金，所以无论是各地各级政府、土地储备机构还是相应的土地开发企业等需要开展融资工作，但是由于融资渠道单一以及金融市场环境不够完善等因素的限制，导致土地收储项目融资存在着一定的风险问题。因此，本文便针对土地收储项目融资风险管理做出分析和探讨。

土地收储制度的意义在于能够让市场对土地资源进行科学合理的利用，有助于土地资产价值可以得到充分的发挥。随着土地收储制度持续发展，由于土地开发周期持续延长、资金投入大以及资金回笼慢等因素的影响，导致土地收储融资存在的风险日益凸显，开始引起社会各界的广泛关注，在这种背景下，如何合理有效地对土地收储融资风险进行管控，已经成为一个急需解决的问题，所以有必要对此做出探讨，以此来确保土地收储项目不断向好发展，更好地发挥土地资源应有的价值和作用。

一、现阶段土地收储项目融资方式分析

（一）银行贷款

对于银行贷款而言，其属于土地收储项目目前较为主要的一种融资方式，我国国务院推出的《关于加强国有土地资产管理的通知》当中，曾明确指出土地收储中心可以向银行等相应金融机构进行融资，同时金融机构针对一些满足贷款规模以及符合贷款要求的相应土地收储机构需要给予资金方面的支持。对于金融机构发放的贷款而言，属于抵押式贷款，也就是说土地收储机构需要将土地抵押给相应的金融机构或者是银行，从而获取到足够的资金以此来继续收储土地。

（二）财政拨款

通常情况下，在土地收储机构成立初期，一般国家以及当地各级政府会给予相应的资金或者是专项财政款项用来支持土地收储项目。对于土地收储项目而言，其需要消耗的资金量非常大，往往各级政府部门的投入并不能有效解决资金需求量大的问题，所以便需要在财政方面给予相应项目一定的财政拨款，但是由于财政拨款比较容易受到当地以及宏观经济发展水平的影响，因此，通常情况下财政拨款无法有效满足土地收储项目的正常运转。

二、现阶段土地收储项目融资需要面对的风险问题分析

（一）融资方式单一风险

从现状来看，我国土地收储项目资金的来源渠道呈现出比较单一的状态，一般都是依靠财政拨款、银行贷款以及土地出让收益等，结合者三种资金来源不难看出目前我国土地收储融资方面存在着一定的问题。首先对于银行贷款来讲，银行自身的贷款利率比较容易受到经济发展实际情况以及国家金融政策的影响，所以其通常处于一个不够稳定的状态，同时贷款人需要具备一定的条件才能够进行贷款申请，例如：固定资产等，这使得银行贷款的难度会持续增大，容易导致大多数土地收储融资工作难以有效开展。其次，对于土地出让收益而言，其主要是借助土地的有效流通以及买卖等获取相应的收益，但对于这部分资金而言，其资金回笼的时间一般相对较长，所以对土地收储项目的支撑性并不是很强，严格来讲并不算真正的资金来源。最后，对于财政拨款而言，其需要受到经济发展水平的限制，往往难以给予足够的资金支持。综上来看，融资方式过于单一，很容易导致土地收储项目出现融资缺乏的风险问题。

（二）融资规模风险

从现状来看，为了有效解决部分地区发展或者是城市建设方面的资金困难，部分地方政府相关部门往往会借助土地收储机构平台，来向银行等金融机构开展超规模以及超计划地贷款行为，这样会形成一定的增量负债，能够进一步加剧积累以及膨胀当地财政风险。

（三）政策性风险

结合现状来看，土地收储项目融资比较容易受到国家层面相关政策调整的影响，从而引发政策性风险。例如：信托资金属于我国部分地区土地收储项目融资的一个主要渠道，曾在2010年因為政策调整便出现过中断的问题。除此之外，2016年2月，我国多个相关部门曾联合发布了一项关于进一步规范土地储备以及资金管理等一系列相关问题的通知，该通知也对土地收储的资金管理做出了进一步的规范，要求土地收储项目不得再从银行进行贷款。综上来看，土地收储融资很有可能会出现政策性风险。

三、土地收储项目融资风险管理分析

（一）注重拓宽融资渠道

首先，应进一步引导社会资本力量直接参与到土地收储项目运作当中去。要大力推进“政府主导、社会参与以及全面储备和优化配置”这一良好的土地收储开发模式。对于企业而言，其作为项目主体一般融资渠道较多，具备着较大的创新发展空间，相应的收储机构可以与企业之间签署委托协议，然后由企业作为带资主体开展土地收储工作，这样可以逐步引导企业充分发挥出自身在融资方面的优势。除此之外，还应该进一步提高社会资本参与当地土地一级开发工作的热情，可以建立健全企业利润与运作周期两者相挂钩的机制，以此来鼓励企业参与并进一步加快实施开发，从而可以促使社会资本有效地在土地收储项目当中切实发挥应有的价值和作用。另外，还应该建立健全政府与社会资本之间的合作模式或者是政府购买服务的模式，借助有效发挥市场机制的作用，促使社会资本提供良好的公共服务，然后由政府支付相应对价。

其次，注重建立健全土地储备基金。借助这种方式，以土地作为主要投资对象，利用公募或者是私募的形式来向大众机构以及投资者有效筹集资金，以此来实行分工以及专业化管理的集合投资。对于土地收储基金制度来讲，其能够促使资金来源变得更为集中，同时融资成本也更为低廉，并且可以有效减低土地收储机构需要面临的风险，也就是说风险共担以及利润共享。

最后，注重发行土地债券。对于土地收储债券而言，其属于一种以土地收储项目接下来的出让收入作为主要偿还贷款资金的良好融资方式。通过落实土地债券，能够直接从相应投资者手中有效获取资金，同时其融资成本还有可能低于同期银行贷款利率，其可以在一定程度上有效降低土地收储机构的融资成本，进而规避融资风险问题。对此，土地收储机构应该充分了解和掌握《地方政府土地储备专项债券管理办法》，积极探索以及进一步完善市政债券当中涉及到的收益类债券管理机制，然后以国有土地使用权出让收入或者是国有土地收益基金收入等，来有效对应具体土地收储融资项目，同时将其规划到政府性基金预算管理工作中去，这样可以进一步解决刚性资金需求。