老旧小区组团连片改造提升实施策略研究

闫星文，张广兴，王 飞

（1.洛阳市涧西区住房和城乡建设局，河南 洛阳 471003；2.洛阳市住房和城乡建设局，河南 洛阳 471499；3.中国建筑科学研究院有限公司，北京 100013）

0 引言

实施城镇老旧小区改造，不仅是完善城市功能、提升城市形象的民生工程，而且是改善人居环境、提高生活品质的民心工程，更是当前稳投资、稳就业的重要途径，对促进经济发展、彰显治理能力等具有重要而深远的意义。

十三届全国人大四次会议政府工作报告在2021年重点工作中提出：扩大有效投资，政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。今年拟安排地方政府专项债券3万亿元，优先支持在建工程，合理扩大使用范围。完善支持社会资本参与政策，进一步拆除妨碍民间投资的各种藩篱，在更多领域让社会资本进得来、能发展、有作为。

1 老旧小区组团连片改造

2021年，洛阳市政府办公室印发《洛阳市城镇老旧小区组团连片改造提质工作实施方案》，要求老旧小区改造组团连片，集散为整。利用3年时间完成2000年前建成的城镇老旧小区组团连片改造提质，实现城镇老旧小区改造由单个小区向连片街区纵深推进。

1.1 改造范围

1）老旧小区改造对象 建成于2000年以前，基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，且房屋结构安全，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的市、县城（城关镇）住宅小区。

2）不在改造范围 已纳入各级城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的住宅小区（含独栋住宅楼），以居民自建住房为主的区域和城中村，主干道、主管网、综合管廊、广场、城市公园等与住宅小区不直接相关的基础设施项目，不纳入城镇老旧小区改造提质范围。

3）老旧小区组团连片范围 组团连片区域范围内有2001—2005年建成的老旧小区，同步列入改造范围。国有企事业单位、军队、中央和省属机关所属城镇老旧小区按属地原则纳入组团连片改造计划，一并组织实施。

1.2 改造要求

1）公共区域 重点对公共活动空间、无障碍设施、绿地植被、景观风貌、排水、道路、停车、市政管线、公共服务设施、环卫设施、安防设施等综合情况及相关指标进行分析评估。

2）房屋建筑本体 重点对房屋屋面、立面、建筑公共部位、围护结构、暖通、给排水、电气等建筑设备的综合情况及相关指标进行分析评估。改造内容应根据结构安全鉴定结果、现状诊断评估、改造主体意愿和改造资金的筹措情况综合确定。

1.3 改造原则

1）应彻底消除安全隐患、完善基本功能和公共配套设施、提升居民生活品质。坚持以人为本、因地制宜、分类施策，综合考虑群众意愿。

2）改造应与城市规划相结合，在改善居住条件和环境品质的同时展现城市特色，延续历史文脉。

3）充分结合背街小巷改造提升、既有建筑节能提升、历史街区保护、绿色社区创建、海绵城市建设、沿街门店整治、农贸市场整治、城市书房建设、乐养居建设、停车场改（扩）建、公厕改造等相关项目建设，推进城镇老旧小区组团连片改造，整体提升环境。

1.4 改造内容

1）配套基础设施改造 聚焦满足基本民生需求，对城镇老旧小区组团连片范围内的市政配套基础设施进行改造提升。主要内容包括组团连片范围内的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、照明、充电、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整、停车场、停车泊位或车库等项目。

2）人居环境提升改造 聚焦完善社区居住环境，对城镇老旧小区组团连片范围内的生活居住环境进行改造提升。主要内容包括组团连片范围内违建拆除、门店整治、农贸市场和批发市场整治等，以及修缮外墙屋顶、公共楼道、大门入口，完善门牌标识，进行绿化美化，增添凉亭花园，实施建筑节能改造和卫生整治，推进有条件的楼栋加装电梯，推进社区适老化改造和无障碍设施建设，对片区内文物古迹、历史建筑、古树名木等历史文化和自然资源采取有效保护措施等。

3）居民服务优化改造 聚焦提升群众居住品质，对城镇老旧小区组团连片范围内的“医养托护邮吃健文教娱”等综合服务功能进行配套，建立完备的服务体系。主要内容包括在城镇老旧小区组团连片范围内增设党建中心、物业用房，完善医疗、养老、托幼、护理、助餐、购物、文化、健身、家政、快递等服务。

4）规范社区管理 聚焦完善基层组织、引进物业管理，对组团连片范围内的城镇老旧小区实施长效管理。主要内容包括采用市场化物业服务、社区保障性物业管理、业主自治管理等模式，积极推进物业管理全覆盖；加强党对物业管理工作的领导，实行社区网格化管理，建立社区管理公众参与机制，推动物业管理融入基层社会治理体系。

1.5 改造标准

1）五全标准 基础设施全到位、城市功能全配套、智慧安防全植入、绿色生态全渗透、物业管理全覆盖。

2）九位一体 建筑立面干净整洁、沿街门店规整统一、街巷道路平整通畅、绿化景观增量提升、路灯照明节能完好、停车场地设置合理、加装电梯科学安全、基础设施配套齐全、公共服务满足需要。

3）三入四通四有两整 即电线、网线、缆线全部入地入槽，水、电、气、暖管路畅通，有物业管理、有智慧安防系统、有健身娱乐设施、有新式垃圾分类设施，道路平整、路沿齐整。

4）三合三整九有 即线路网路多杆合一、多箱合一、多网合一，门店规整、道路平整、路沿齐整，15min生活圈内有便民服务中心、有“乐养居”、医疗服务中心、城市书房（阅览室）、公共厕所、快递收发点、便民超市、停车场地、充电设施，符合绿色社区创建标准。

1.6 改造流程

老旧小区组团连片改造流程如图1所示。

图1 老旧小区组团连片改造流程

2 老旧小区组团连片改造注意事项

2.1 民意调查

民意调查是改造前期工作的重要内容，要给群众“菜单式”选择，以“百姓点单、规划下厨、政府上菜”为工作目标，在调查过程中要特别注意工作方式方法，确保居民了解政策、理解政策，确保调查表真实反映居民意愿。老旧小区改造最终设计方案的确定依据十分关键，一定要在调研时向居民解释清楚，避免部分改造项目无法实施而导致居民不满。

2.2 改造前的鉴定、诊断、评估

2.3 违建拆除

违章建筑涉及结构安全、公共活动空间、停车场、非机动车停车棚、消防通道等方面，要做好老旧小区改造，必须拆除违建。洛阳市旧改工作导则明确提出，旧改项目“有条件申报、竞争性入围，成熟一个、推动一个”，优先将居民积极拆除违建的小区纳入改造范围。因此违章拆除可以看作是改造的基本要求。

3 老旧小区组团连片改造技术要点

3.1 室外环境

1）公共空间 划定公共活动空间范围，根据条件种植遮阴乔木，设置休息座椅，增设活动场地及设施；设置文化宣传栏、科普橱窗。完善小区无障碍设施，设置小区平面图、道路指示牌、楼栋号、单元牌等，清除违章建筑。

2）绿地植被 清除占绿违章建筑，恢复并增加绿化；保留原有高大乔木等绿化特色，设立社区古树名木保护标牌并落实保护制度；主要树木、灌木宜悬挂或装设标志牌。

3）雨水控制 原有雨污管网疏通，维修更换破损管道；未进行雨污分流的需规划新建；铺装改造结合海绵城市理念优先考虑透水铺装材料。

4）景观风貌 应结合出入口、围墙、景观构筑物、景观照明、绿化等进行改造和优化；出入口宜增设门卫值班、信报收发、快递存放，或配备智能快件箱、智能信包箱等功能，机动车出入口应安装抬杆或电动伸缩门等装置；通过修缮、粉刷或设置文化墙，设置花架、凉亭、景观墙、雕塑等营造社区文化。

3.2 道路交通与停车

1）道路 合理改造或优化路网结构，条件允许时，打通断头路和瓶颈路，满足消防、救护等车辆的通行要求；机动车道宜采用沥青或水泥混凝土路面；出入口应设置减速带，优化道路标识标线；宜增设步道系统，铺装应选择坚实、牢固、防滑、透水的材料；应检查道路井盖，存在问题的进行修整，并采取防盗、防坠等措施。

即以长横孔为起始灵敏度需要在仪器上提高26.5 dB，在=320 mm的缺陷相当于d4.5mm长横孔当量．

2）交通标志 小区出入口、幼儿园、老年人服务点等应增设减速设施和明显的交通标志；应在道路弯道、急转弯等视距不良处设置凸面反光镜。

3）停车设施 应根据实际调研情况，适当增加停车位，并完善标识，设置无障碍停车位，宜配置临时停车位；非机动车停放设施应小规模、分散布置，并设置遮挡设施、充电桩等；当条件允许时，宜建立智能停车管理系统。

3.3 配套设施

1）室外管线 应对破损、老化、不满足使用要求的供水、供热、供气、供电、通信光缆、有线电视等线路及配套设施进行更新、加固、移址、重建，并宜采用共同沟方式统筹综合改造；相关改造应符合现行国家标准。架空线路改造时宜采用埋地敷设方式。不能埋地的，应由相应专业经营单位进行梳理规整。

2）公共服务设施 应按照GB 50180—2018《城市居住区规划设计标准》的有关规定，结合小区条件，整修或通过新建、改建、扩建或租赁方式，设置公共服务设施、物业管理用房、托儿所、幼儿园、老年人服务中心、卫生服务站、室外健身点、小超市、快递站等满足社区需要。

3）环卫设施 积极推行垃圾分类，收集点设置应便于使用和清运，位置相对固定，不得影响周边卫生和景观环境；不具备条件的老旧小区可保留或改造现有化粪池，并对连接管线进行清淤疏通，对窨井盖和排气管进行清理维护，有渗漏损坏的应进行维修或更换；公共厕所建设应符合相关国家标准要求。

4）安防设施 小区出入口、小区周界、主要通道、公共设施、车辆集中停放区域、楼栋单元门处应安装安防监控设备及智能感知设施，监控录像保存应不少于30d；出入口、楼栋单元门楼内通道门处应设置门禁系统。

3.4 房屋建筑

1）屋面 应根据屋面形式和防水破损情况进行修缮或重新铺设防水卷材，同时结合屋顶修缮，应对防雷设施进行修复更新。

2）立面 改造时，应对饰面进行全面清理，可重新粉刷或修饰，外墙涂料宜优先选用质感涂料；对敷设于外墙的强弱电线路进行综合统筹改造；清理附着于建筑物存在安全隐患或影响美观的设施；外墙节能改造时，应按所在气候区的居住建筑节能设计标准进行设计。

3）公共部位 出入口设置无障碍坡道及扶手，新装或修缮单元门；楼梯间内各类线路应统一归置、固定；整修或更换破损的公共楼梯踏步、栏杆和扶手，对污损或涂印、张贴小广告严重的楼道墙面进行粉刷。

4）加装电梯 加装电梯应不降低相邻建筑日照标准，不影响道路通行及安全疏散功能，符合防雷设计要求；地下部分应采取防水措施；电梯选用及安装符合相关国家标准规定；与建筑结构相连接时应进行安全性和抗震鉴定；承重墙体局部开洞时，应对相关部分作局部承载能力验算，并应采取相应抗震措施。

3.5 水暖电基础设施和设备

1）给水排水 用水计量应分户分项进行；供水改造应符合卫生及水质标准；供水管网设计应充分利用市政压力，合理划分；排水管道改造宜结合居住功能改造整体更换；商业网点含油脂污水应经除油装置后方可排入小区室外污水管网；改造选用的管材、管件应符合现行国家标准规定。

2）供暖 供暖系统改造时，应结合建筑节能改造重新进行热负荷计算。改造应符合GB/T 50893—2013《供热系统节能改造技术规范》的要求；小区内供热管网改造前，应对管道及其保温质量进行检测和检修；新增供暖系统的小区，供暖管道宜采用架空铺设，并宜采用热交换站的方式进行间接连接。

3）电气 电气系统改造应按JGJ 242—2011《住宅建筑电气设计规范》等对照检查评估，制定相应改造方案；改造时尽量利用原有管路，避免重新敷设，应实现分户计量，并宜采用智能化设备；公共空间应设置公共照明、安全出口标志、疏散指示标志、应急照明装置等设施；室外照明改造应根据小区现状，突出小区特色，覆盖住宅单元出入口、通道、小区出入口、公共活动场所等区域；光纤入户改造必须满足平等接入、用户自由选择的要求。

3.6 施工注意事项

1）EPC模式施工 改造工程可分专业招标，优先考虑设计、采购、施工一体化的EPC模式。

2）沟通机制 施工前应建立施工组织各方和居民的沟通协调机制，施工事项提前发布告示。施工单位应科学组织施工，积极采取措施保证居民正常生活，减少扰民。

3）公示公告 施工单位施工前7个工作日在小区出入口设置公示牌，施工现场应设置安全警示标志。主动接受群众监督。施工现场设置“老旧小区改造监督平台”，随时接受群众政策咨询，听取意见建议；在改造后立即设置“老旧小区改造意见反馈平台”，受理意见反馈不少于1个月。

4）绿色施工 施工作业应保证施工安全，建立安全应急预案；减少施工能耗，采取有效措施节水、降尘、降噪、防止光污染；施工安全应包括施工方面和居民方面，注意现场管理及布置警示标识，尽可能减少对居民生活影响，注意施工时间、注意噪声扬尘、控制好施工周期等。

3.7 验收注意事项

1）改造方案应有完整的设计文件、施工方案与技术措施。竣工验收应符合现行国家标准和规范的有关规定。

2）施工单位应详细收集并保管施工过程中的原始图纸、变更说明、相关证明、改造方案、影像资料等所有相关文件，鼓励采用数字化档案保存方式。竣工验收资料一般包括建设单位、设计单位、施工单位、监理单位及第三方评估单位相关资料；全套竣工资料分册成卷存档，同时保留电子扫描版备查。确保各项手续符合要求。

3）涉及实施供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、电梯等公用设施设备安装，应有相关专业经营单位组织现场检查和验收，并将验收文件整理成册。

4）改造后在便于公众知悉的位置设置工程责任牌，以便公众长期监督。施工改造完成后，应组织居民代表对施工过程中的安全防护措施、扰民情况、扬尘、噪声控制水平等进行满意度评价。

3.8 后期管理

结合改造工作推进构建党建引领、“三治”并进、服务进社区的基层组织体系、治理体系和服务体系。

对有条件实行市场化物业管理的老旧小区，积极引入专业物业服务企业；对规模小、分布散，难以实行市场化物业管理的小区，连片打包，实行社区保障性管理；对暂不具备引进物业管理的老旧小区，组织成立业主大会，选举业主委员会，逐步实现小区的自治管理。

4 结语

通过仔细研究政策规范内容发现，从改造民意调研、改造方案确定，到改造过程监督、意见征询，再到改造后满意度调查，居民意愿的收集采纳贯穿小区改造全过程，老旧小区改造是民生工程、民心工程，改造工作务必做到居民知晓、居民认可和居民满意。社区工作人员积极宣传改造政策，认真收集居民意见，仔细解答居民疑问；设计人员详细了解小区现状，考虑居民意愿，保证各项改造措施真正满足居民需求；施工人员注意工作方式方法，科学选取施工方案，避免对居民日常生活产生过多影响，重视对居民的劝导解释工作，在改造过程中及时对居民的反馈意见进行汇总收集采纳。

改造效果好不好，老百姓说了算，要以老百姓需求为出发点，坚持“改得对”“改得好”“用得好”改造核心思想，交出一份居民满意的答卷，将这项民生工程真正落到实处。