商住交织的永康路城市更新过程及机制

文/华东理工大学艺术设计与传媒学院 曹叶晨 张 杰

0 引言

城市更新作为复杂、动态、长期的行为，涉及经济、社会、民生、环境整治、遗产保护等领域，及原住民、政府、开发商、运营商、消费者、城市市民等群体，上海永康路的更新改造直观表现了城市更新的复杂过程。

2012—2016年，永康路东段作为酒吧一条街，名声大噪，特殊的业态与消费人群为街道注入超乎寻常的活力，同时带来诸多社会问题，“永康路整治”引起社会广泛关注和各方的热烈讨论。2016年7月，上海市政府开始取缔永康路酒吧街擅自“居改非”违规无证经营的商铺，永康路酒吧街被列入下半年业态调整计划。2017年8月，永康路东段完成部分业态转变，变为主打“网红”“小资”店铺的下午茶一条街。

永康路整改过程生动表现出政府治理观念及政策，社区自主调节与协商房屋业主与附近居民的利益冲突，以及商家、顾客、游客、居民之间的复杂关系。本文尝试梳理永康路更新全过程，通过实地调研直观分析永康路二次整改后的现状，包括业态、商家、消费者等方面及居民意见，阐明其更新机制。

1 永康路历史发展概况

上海市徐汇区永康路有“最上海的街”“西街”之称，地处衡复历史文化风貌区内。东起嘉善路西至太原路口，是自东向西的单行道，长529.0m，宽12.0～13.0m，车行道宽约8.0m，两侧人行道宽1.5～2.0m，以襄阳南路为界，分为东、西两段。

永康路两侧以居住及公共服务用地为主，沿街南侧9处、北侧6处，共15个住宅区入口，对应7个住宅区，其中东段住宅区与西段永太小区文安坊为新式石库门建筑，西段除永太小区为20世纪80年代修建的多层住宅楼，其余均为花园洋房。西段北侧有2所中学，南侧有1处优秀历史建筑——永康路永康新村（旧称雷米坊），为典型西班牙式花园里弄住宅，曾为在上海洋行工作的洋人及富人阶层的住所，俗称“外国弄堂”。永康路141弄文安坊6号为省级文物保护单位，新式石库门建筑，砖木结构假3层，曾为胡风旧居（见图1）。

图1 永康路两侧的历史建筑

1938年，上海法租界公董局划定高档住宅区，西以海格路（今华山路）、姚主教路（今天平路）为界，南以福履理路（今建国西路）为界，东以古拔路（今富民路）、拉都路（今襄阳南路）为界，北以福熙路（今延安中路）为界，规定该特定区域内，只可建设“连幢房屋” “单宅或双宅房屋”，且需有暖气（壁炉）和卫生设备。规划将永康路一分为二，其西段被划入高档住宅区，导致东西两段建筑的类型、质量、风格差别较大，进而造成居民的文化素养、职业身份存在较大差异，对永康路认知大相径庭。

永康路居住和公共服务为主的用地性质、优质地理位置与基础设施、公房分配的历史遗留问题造成人口密度大、人均居住面积小、居住环境不佳等上海多数历史文化风貌区普遍存在的问题。

2 永康路更新历程

2.1 更新前概况

永康路西段自20世纪80年代开始破墙开店，许多沿街房屋在围墙上开门、开窗，形成杂货铺、水果铺、早餐铺等便民商铺。2009年前，永康路东段是巨型露天马路菜场，摊贩沿街摆摊，菜场腐水横流、腥臭漫天。“脏乱差”的菜场为居民提供价格优惠的蔬菜肉品等，致使菜场与居民共存的情况一时难以改变。

2.2 更新契机与做法

2009年，徐汇区政府借“迎世博600天行动城市管理指挥部办公室”展开大规模市容环境整治的契机，将永康路东侧马路菜场迁至复兴路菜场，并对东侧建筑进行整治修缮、业态调整与重新定位。襄阳南路号称“上海小香港”的华亭路服装市场关闭，与之相邻的永康路有意承接，故政府初步将其定位为以服装、文具、文创为主要产业的时尚特色街区。

通过3家国企与社会资本合作成立派丰永康商业经营管理有限公司（下文简称运营方），统一向业主提供13年租赁使用权（业主保留产权同时得到一笔大额租金用于改善居住条件），其持有永康路东段60%的商铺，招商50多家店铺。

永康路于2009年10月开街，2010年大部分商铺搬迁，其后3年内商户频繁更换或商铺就地空置。由于服装业受到网购热潮冲击，原有定位无法适应市场需求，运营方持续亏损，其后尝试引入咖啡厅、面包店等轻餐饮业态，直到2012年第一家西餐酒吧出现，带动永康路转型发展成为上海第一条主打“慢生活”且具有国际影响力的酒吧街。

2.3 更新后商住矛盾与公治尝试

永康路东段酒吧业兴盛发展与外国人向永康路聚集的情况互为因果，相互促进，为街道注入活力，为商家与运营方带来利润，同时店铺租金攀升，由2010年300元/（m2/月）激增至2015年1500元/（m2/月）。东西段部分底层业主在利益驱使下纷纷自主改造、非法“居改非”，以致2016年整治时，43户家商家仅有11户证照齐全。

2012年，永康路商业街管委会成立，由运营方、街道办、居委会、居民、业主等成员组成，希望通过多方参与公治、共同协商，满足及协调各方诉求，达成商家守则，但民间自发组织的号召力、执行力、公信力始终有限，部分商家不遵守守则，运营方难以管制；居民参与人数不多，需求多样；消费者不听劝阻、无视守则；运营方能力有限，难以强制执行。2014—2015年，针对消防、市容市貌等方面，政府采取一系列整治措施，短期内有效缓解商住矛盾。

2015年《上海市城市更新实施办法》出台，明确“有机更新”基本原则，徐汇区人民政府明确永康路“过度商业化”，应突出居住和休闲体验的融合，适度发展现代服务业和精品商业，其后永康路进行新一轮整治与业态调整，指出酒吧等扰民业态不得出现，永康路东段转变为主打“网红”“小资”“文艺青年”店铺的下午茶一条街，西段诸多餐饮店铺也改为花店、咖啡厅、体验店、服装店等。

2.4 二次更新后现状

永康路“精致”“慢生活”的街道定位既促使沿街业态转型，又促进两侧住宅内店铺出现。通过实地考察，结合大众点评网搜索关键词“永康路”的结果，统计沿街店铺与住宅区内店铺，沿街店铺共101家，住宅区内店铺70家，店铺总计171家。

统计分类中，将酒吧、咖啡店、面包甜品店、餐厅等归类为餐饮，将杂货铺、美甲店、美发店、干洗店、维修店、水果铺、房产中介等归类为便民，花店、家具店归类为其他，得到永康路业态情况，店铺171家，其中民宿（39%）占比最高，餐饮（25%）与便民（19%）次之。沿街店铺共101家，其中餐饮占比最高，便民与空置次之，民宿最少。

永康路当下的商业部分隐藏于住宅区内，民宿相较其他店铺具有特殊性，对附近居民影响较小；沿街店铺中，餐饮与便民店铺数量相当，餐饮店中咖啡店、面包店、西餐占大部分，便民店类型、层次多样，业态上呈现本地居民与外国人、游客的两种服务人群的分割。

同时，永康路东段与西段沿街业态呈现明显的差异，分别统计得出：永康路东段店铺共47家，其中餐饮有23家，占比最高，空置店铺共9家；西段店铺共54家，其中便民店铺有23家，占比最高，受到东段业态影响，有咖啡店、西餐、花店、家具店等业态，呈现混合的顾客倾向（见图2）。

图2 永康路沿街店铺业态统计

2.5 居民意见

自永康路东段酒吧街整改后，噪声、卫生等问题得到缓解，新业态对居民生活影响较小，为大部分居民接受。在访谈过程中，受访者表明现存主要问题为自身居住环境难以改善，存在一家三代被迫蜗居、政府仅对沿街建筑进行改善、自发整修行为受限、拆迁可能渺茫等情况。

在永康路更新过程中未直接获利的居民，认为东段的商业店铺影响其日常生活：一方面，非沿街居民表示东段商铺开设店面针对顾客群体并非自身，东段仍存的部分便民店，随着外国人的惠顾和租金上涨，价格日益提升，居民生活成本变相提高；另一方面，西段居民感受到东段开发对其生活空间的挤压，多数便民店搬迁至西段经营，民宿、短租房造成人流混杂，影响居住环境及生活质量。

3 永康路更新机制研究

永康路街道更新过程中对项目定位进行不断调整与探索，基于西班牙风格里弄建筑与现代商业空间结合的最初想法，经过多次业态调整，摆脱原本低端扰民的商住模式，力求表现上海人文历史底蕴和时尚新潮的交融，同时通过街道定期举办的多主题活动，“慢生活”休闲街道定位为街道持续活力提供保障。永康路更新机制相对简化，具体情况如下。

1）项目分期开发避免对旧城区的大规模拆迁，保留风貌区内的城市肌理，并有效降低一期项目成本，通过一期成果更好吸引社会资本。

2）项目公司在政府帮助协商的情况下，采取租赁沿街首层商铺使用权的方式，使部分业主直接获利，同时通过低价租入、高价租出创造可观的经济收益，部分收益用于街区持续更新。

3）2009年统一租赁部分房屋使用权后，项目公司可自行向居民租赁使用权，双方协商在运营方协助且信息透明的情况下完成，居民利益得到一定保障；政府在项目公司持有股份，具有一定话语权，形成较为有效的持续管理，并给予社会资本适当优惠政策，鼓励社会资本进入，既保证项目顺利推进，又带来可观税收，达到双赢局面（见图3）。

作为旧城大量存在且缺少自我更新动力的历史风貌区内的衰落地区，永康路更新机制提供了除大量资本注入更新模式外的机制，突破政府和开发商为主体的二元参与主体，在一定程度上实现多元化参与。同时，“酒吧街事件”表现出该机制存在如下问题。

1）相对简化的更新机制导致开发者与原住民矛盾不断，补偿机制难以使复杂构成的原住民群体满意，一期项目中未获利的原住民受到更新的负面影响，缺少相应的补偿机制，平衡原住民之间、原住民与开发者的利益成为未解之题，后续更新的空间条件不足。

2）项目一期的商业业态与空间相对单一、未成体系，同时周边商业地区的发展对其产生冲击，未形成具有品牌竞争力的永康路，其后续办公、酒店、艺术等业态的引入稍显困难。

3）永康路街道立面外观尚未统一，各种管线、空调外机未进行隐蔽处理，街区绿化、座椅、雕塑、地面铺装数量不足且外观粗糙。

4 结语

永康路更新试图建立城市“按计划的有机成长”改造方式，为失去更新动力的旧城区提供借鉴。同时，不足仍然存在，需突破其条件局限性，如街区建筑保护等级较低、项目一期涉及范围较小、参与主体相对简化，将个案延伸为符合城市可持续发展与社会和谐的“有机的城市生长”模式，需进一步探究与尝试。