公共建设前期策划的必要性研究——从价值评估角度出发

孙秋月

(福州市建筑设计院有限责任公司 福建福州 350011)

1 建筑策划原理

建筑策划(Architectural Programming)是一门跨学科的知识。建筑策划与可行性研究是完全不同的两个概念，可研只进行某个项目建设的必要性论证、投资估算、建设规模测算等，并没有解决怎么做，未涉及建设的具体内容。可研立项是建筑策划的出发点，可研确定目标后，研究和选择实现目标的手段是建筑策划的中心内容。建筑策划是建筑创作层面的工作，是保证建筑设计具有最基本的科学、合理、逻辑性，是解决建筑设计的底线问题[1]。建筑策划的先驱威廉·佩纳说过——策划定义问题，设计解决问题[2]。

2 公共设施建设的价值显现

城市化进程中，最引人瞩目的是一些政府投资的公共建筑及设施。这类项目往往由于其公共属性，并且与群众公共利益密切相关，而成为人们瞩目的焦点。

2.1 大型公共设施使用的可持续性

近几年，由于经济不断发展，各大城市都急于对一些大型公共设施更新换代，其中最常见的是拆除重建(图1)，实际因有质量问题提前拆除的很少，很多是因为设计前期考虑不周，没有前瞻性的预判而导致的问题，造成大量的资源浪费。尤其是这几年大量国内财政投资的公共设施，有些是政绩工程，为了建设而建设，只管建设，不管运营,导致很多的任务要求与实际使用脱钩,投入使用后没几年便面临被淘汰的危险，致使社会价值、经济价值的损失不可估量。

图1 环球西安中心爆破拆除

2.2 制定合理的设计任务书的必要性

造成这一现象的大部分原因，是忽略了设计前期的设计依据的研究。在我国，设计任务书的制定，很大部分是业主或由领导主导,较大程度上体现一些主观的、个人的意志，缺乏科学、系统的调查、研究和分析。所以，必须研究设计前期的依据，只有科学合理的依据才能保证建筑创作的底线，在这基础上，才有可能进一步深化、提升。

3 前期策划的价值体现

3.1 合理的前期策划可以充分挖掘“绿色建造”国策中的价值因素

中国正处于高速城市化的过程中，需要进行大量的建设，但是环境资源和条件已不允许进行粗放式建设[3]。从2014年的《建筑产业现代化发展纲要》到九部委联合颁发的《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》起，都不断强调贯彻落实习近平总书记生态文明思想和党的十九大精神，推动城乡建设绿色发展和高质量发展。

3.1.1 项目概况

2017年4月，中共中央国务院决定成立雄安新区，新区定位为“绿色生态宜居新城区”“创新驱动发展引领区”。5月，雄安新区决定建设雄安市民服务中心，该项目是雄安新区第一个建设工程，包含政务服务、规划展示、周转用房、企业办公等多项功能，是雄安新区面向全国乃至世界的窗口。其中企业临时办公区总建筑面积约36 000 m2，提供企业临时办公用房、酒店、公共服务等设施,如图2所示。

图2 雄安市民服务中心

3.1.2 策划背景、发现问题

前期策划中，建设单位面对建设需求、目标、困难进行梳理，汇总了制约项目建设的关键问题。项目面临的挑战很多，比如仅8个月的建造时间、预期10年左右的较短使用期限、冬季施工的不利因素，以及对雄安后期建设项目的创新示范引领作用等。

因为雄安整体建设的工程量及其巨大，大规模建设全面铺开之前，必须要有供给先期建设企业、政府服务职能及展示新区建设的形象窗口等场所。因此8个月的快速建设周期，是为后续新区全面铺开建设作好准备。由于大量的建设公司、平台公司参与建设，为避免各自为政、资源浪费，在建设初期，各公司还不需要全面入住时，为满足建设需要，各公司抽调分支机构、集中办公、共享配套资源。在新区建设到一定规模后，再各自独立落地发展，新企业再入住循环。这个企业临时办公区起到一个临时孵化器的作用，因此预期使用周期10年左右。同时，还要考虑不同时期使用规模及入住企业数量上的变化。

项目开工时正好是雄安的冬天。北方冬季严寒，施工有很大的局限性，用水用电、人员户外活动都不方便，极大影响工作效率。

该项目作为雄安新区建设第一标，它的设计模式和建设模式将对整个新城的建设起到引领和标杆作用，有很强的示范性效果。因此，策划将如何起到“创新性与示范性”也作为一个重要的问题提出。

3.1.3 对策与措施

基于前期策划得出的这些主要的问题和矛盾点，那么合理的建设方案就围绕着如何回答这几个问题展开。解决工期问题同时保证品质，最好的办法就是工厂化的加工，采用全装配式的构造、集成化的体系、模块化的系统、机械化的施工，结构、设备、内装、外装全部一体化建设。工厂化不受作业面的局限，并能做到精细化加工，最大程度做到速度与品质的结合。

临时性(10年左右)的使用，解决到期拆除浪费的最好办法是可循环利用、易地再生。因此高度的集成化、模块化是重复利用的关键手段。设置合理的模块化单元——标准尺寸4000 mm×1200 mm×3600 mm，满足居住、独立办公、开敞办公、会议及交通的标准化需求。同时，以标准箱式模块作为基本单元，拼接而成1000 m2～1200 m2左右的“十字”型单元组合。“十字”单元组合建筑向四周开放，有良好的采光与自然通风，并且最大化融于自然环境。单元布局组合灵活，可生长性强，适于根据发展需求变化，如图3所示。

图3 模块化设计

解决冬季施工的困难，最好的对策就是减少户外与现场施工量。因此，采用异地加工，现场机械化拼接施工的组合模式，可最大程度提高工作效率。得益于全装配化、集成化的建设技术，箱体模块实现了工厂化生产，连内部装修都同步到位。运到施工现场后，只需经过简单安装即可完成。箱体适合运输，便于灵活组合，也避免了湿作业，避免了看“天”吃饭的困扰，如图4所示。

图4 现场机械化拼接施工

雄安新区是国家层面的示范性新城，在国家建设引领中起到非常关键的作用。对于国家全力推动的“绿色建造”，最好的诠释就是在“雄安第一标”中，贯彻新型建筑工业化、产业化和循环经济的“国策”和理念。设计旨在为企业办公打造创新、协调、绿色、开放、共享、可循环的办公环境，建造体现了从内到外的整体模块化预制产品，最大限度减少建造垃圾，实现绿色建造。

雄安市民服务中心项目的前期策划，很好地发现了问题，找到项目发展的目标和方向，为雄安第一标的顺利实施和标杆引领起到示范作用。通过装配整体模块式建造，大幅度缩短工期，实现循环利用和绿色施工，最大程度地体现了“绿色建造”这一国策的社会价值和经济价值。

3.2 合理的前期策划可以让城市建设实现“价值平衡”

《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出，要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，“十四五”期间完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。巨量的老旧小区改造所需资金投入量巨大，不易形成合理的回报机制。因此，除了财政性资金投入外，还要策划将居民的需求与社会资本的赢利点相结合，依靠“自我造血”的可持续发展项目，建立各地区的筹资个性化方案。

3.2.1 项目概况

位于福州市仓山区马厂片区的老旧小区整治工程，北侧紧邻烟台山，南侧与学生街相望，周边为福州市传统的教育文化集中区。整体改造红线范围约65亩，包含6个老旧小区，23栋老旧建筑及12处历史建筑。老旧建筑基本建设于20世纪70年代到90年代，根据上位规划，该片区定位为“特色商住功能区”，如图5所示。

图5 马厂片区整治范围图

3.2.2 策划背景、发现问题

该片区分为多个小区，管理分散混乱，停车位紧张，配套服务设施短缺，管线杂乱，雨污混流，违章搭盖多，缺乏公共活动空间，历史建筑缺少必要维护，立面老旧杂乱不协调。其中，主街马厂街承载了烟台山老居民成长的轨迹，长约450 m，宽度最窄处不足3 m，自明朝嘉靖42年(公元1563)至今已有几百年历史，相传当年戚继光抗倭时军队驻扎并搭棚养马，因此得名。由于近年政府城建资金投入巨大，老旧小区数量繁多，政府财政已经无法全额承担这类改造工程。但是老旧小区改造又是关系到千家万户幸福生活的国策。如何解决这个矛盾，是该项目成功实施的关键。

3.2.3 理念与思路

前期策划阶段，针对建设资金紧张的状况，努力提升资本价值。因此，马厂片区定位为具有深厚文化底蕴、浓厚生活气息和潜在商业价值的复核功能片区。如何在老旧小区整治的基础上串联起游、食、住、娱的商业价值，是本次前策划的重点。改造采用“精准旧改、精准整治、文化彰显、氛围营造、功能完善、品质提升”的原则。

拆——对破败、违章搭盖的部分建筑，适当局部拆除，适度建设社区服务空间，街角小广场、小公园。

整——对居民楼适当进行立面改造提升，改善生活环境，打破6个老旧小区界线，通过物理隔离及技术防护措施相结合的手段，营造片区整体管理运营模式及统一风貌。整合停车、管线等基础设施，共享有限的资源与配套设施，如图6所示。

图6 老旧小区改造效果图

修——保留历史建筑、修旧如旧，再现传统风貌，传承文脉与记忆，讲好“古厝”故事。

引——利用修缮后的12处历史建筑的功能置换，以及部分拆除违章建筑后，节点处小型商业设施的补充，运用市场化方式吸引社会资源参与，引入展览、民宿、咖啡酒吧、艺术文创等新兴业态，营造片区整体历史文化气质。政府出让物业一定年限经营权，吸引社会资本，指导反哺老旧小区改造，统筹周边原住民，共享服务设施。在完善片区服务配套的同时，产生新的盈利空间，形成可持续发展，保证整个片区后续维护管理的长效管养资金来源。

3.2.4 对策与措施

老旧小区改造以马厂街为主街，结合两条次街形成片区主要道路结构。以一条文化游线串联12处历史建筑和8处空间节点，作为片区文化商业价值的激活点。适当拆迁疏通历史建筑周边节点，减少违章棚屋对历史建筑的压迫。同时，增加街区的通达性，并对主要节点进行串联，营造游览的灰空间等，作为城市客厅开放给居民和游客。对老旧住宅小区的立面整治和景观、配套综合提升，协调片区历史文化风貌。恢复局部小商业功能，对于不能满足新建报批条件的用地采用售货亭的形式，使商业分布连续、贯穿于整个文化游线。主要道路框架围合的原居住组团，除了建筑立面风貌协调整治外，还对局部拆违整合后的空间进行停车、绿化景观的完善布局，引入小区智慧安防监控，以物防加技防的手段打造居住式街区融合管理模式，如图7所示。同时，对垃圾分类、雨污分流、快递信报、夜景照明、健身休闲等民生设施予以彻底整治。

图7 老旧小区改造功能结构图

通过积极的前期策划，较为合理地解决了老旧小区改造牵涉面广、资金需求量大、群众受益多这组矛盾。从价值评估角度出发，创造了符合中国特色的建设机制。改造后6个老旧小区彻底融合成一个大片区，充分挖掘赢利点，打破资本回收周期长、效率低的瓶颈，在避免大拆大建的前提下，拉动社会投资，促进老旧小区改造与运营管理的长效机制[4]——以建设改造费用折算使用年限，统一经营。由企业持有或由政府授权运营，市场化方式保障建设运营一体化。

3.3 合理的前期策划可以满足不同功能需求的兼容，实现价值评估的最大化

2008年北京奥运会共需37个场馆，其中25个利用原有场馆改建，新建12个新场馆，该项目是新建体育设施之一。

3.3.1 项目概况

北京科技大学体育馆(图8)，它承担奥运会柔道、跆拳道比赛。

图8 北京科技大学体育馆鸟瞰

3.3.2 策划背景、发现问题

每一届奥运会，各国政府都投入了大量的人力、物力、财力，尤其是各类比赛场馆的建设，在奥运会过后，基本上是巨大的财政包袱。因此，在项目任务书拟定时，考虑到今后作为高校体育馆的长期运营使用，项目定位首先是校园的，而后才是奥运会的。然而，奥运比赛的要求远远高于学校日常教学、训练和一般比赛的需求。奥运大纲提出，作为奥运会柔道、跆拳道比赛馆，其观众席应可容纳8000人，还应设置贵宾、残疾人坐席等等。但是，北京科技大学从自身学校规模及发展预测，判断作为学校体育馆合适的观众席控制在5000人左右。同时，由于奥运比赛对场地的要求，体育馆内空间除去8000座席外，只有比赛及规定的热身场地。其在场地面积及数量、类型上又无法满足赛后长期的需求。

3.3.3 对策与措施

因此，在建筑策划阶段，提出了采取永久座席5000座，临时座席3000座，奥运比赛后这3000个临时座席及热身场地转换为多个学校平时运动场地的需求。有了明确的建筑策划，北京科技大学体育馆在进行方案设计时，建设了一个总建筑面积25 000 m2，主体育馆中设60 m×40 m比赛区，一个赛前热身区和8000个观众坐席的建筑。这些功能的设置完全符合奥运大纲的要求。在奥运比赛之后，其中3000个观众席进行功能转换，扩大了比赛区，增加了一个篮球场和一个网球场。同时，将奥运比赛的热身区进行功能转换，摇身一变为室内游泳池，如图9所示。整个建筑在总规模、总投资基本不变的情况下，通过对关键点“观众席规模”的合理把控，达到了赛时、赛后充分利用的效果。满足了平时高校体育馆进行校内体育训练、比赛、教学健身、会议及文艺演出的需求。

图9 比赛期间临时搭建铺设弹性地板作为比赛热身场地

因为有了设计前期合理的策划，充分发现问题，了解近期使用与远期运营之间的不同需求和侧重点，才能找出合理的对策和举措，避免重复建设和价值流失，充分实现了投资价值的最大化和集约化。

4 结语

由此可见，建筑策划为设计能够最充分实现总体规划目标，保证项目在设计完成之后具有较高的经济效益、环境效益和社会效益，提供了科学依据。

建筑策划往前渗透于项目的立项和规划环节，研究社会、环境、经济等宏观因素与设计项目的关系，研究项目在社会环境中的层次、地位、品质需求，以及对环境的影响、经济效益、规模控制、使用功能等。向后贯穿于建筑设计环节的全过程，研究建筑景观、空间组成，并依据建造模式、功能组合、价值评估等推演出建设的最佳配置。建筑策划是对设计任务书的内容和要求进行调查研究和数理分析，从而修正项目前期的立项、规划内容和建设规模、价值投入等。

建筑策划对项目的社会价值、经济价值具有决定性作用。尤其在今天，城市建设进入迅猛发展的阶段，建设的投资量极其巨大，稍有不慎，就会造成经济价值的巨大浪费。因此，在设计前期引入建筑策划，从价值评估角度出发，及其必要。