老旧小区改造带动装配化装修需求增长的思考

刘梦妍 陈昱廷 雷阳

我国十四五规划拟“畅通国内大循环。依托强大国内市场，贯通生产、分配、流通、消费各环节”“优化供给结构，改善供给质量，提升供给体系对国内需求的适配性”。2020年中央经济工作会议提出“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”。我国城镇生产总值占比接近90%，城镇消费品零售总额占比超过85%。“实施城市更新行动，是坚定实施扩大内需战略，构建新发展格局的重要路径，城市是扩内需补短板、增投资促消费、建设强大国内市场的重要战场。谋划推进一系列城市建设领域民生工程和发展工程，有利于充分释放我国经济发展的巨大潜力，形成新的经济增长点，培育发展新动能，畅通国内大循环，促进我国经济长期持续健康发展”。我们有必要去具体化地挖掘城市更新中有助于畅通国内大循环、扩大内需的应用场景，装配化装修即是城市更新行动中扩大内需的方式之一。

一、我国既有建筑更新需求分析

实施城市更新行动，“衣食住行”中的“住”，理所当然是我国扩大内需、构建国内大循环的重要组成部分。

（一）我国城市发展正由增量扩张为主向存量更新为主转变

我国2020年末常住人口城镇化率超过60%，第一产业增加值占国内生产总值比重为7.7%，第二产业增加值比重为37.8%，第三产业增加值比重为54.5%。城镇化率超过80%的城市有20个，超过70%的有40个，我国城市化率速度将呈现出逐渐放慢的趋势。从发达国家的城市发展经验来看，当城镇化率达到70%-80%时，各种“城市病”接踵而来，一般都会寻求城市更新的具体方案和措施，从而使城市再次焕发生机、提升人口和经济发展活力。

对于我国城市中面大量广的既有建筑而言，大拆大建的城镇化发展模式有诸多弊端，主要依靠新建建筑拉动内需，这显然已经不是我国中东部城市科学发展的选项。城市发展由增量扩张为主转变为存量更新为主的新阶段。

（二）旧城既有建筑更新需求凸显

我国许多城市有明显的新城和旧城，许多旧城的既有建筑不仅破旧，而且空间设计、市政配套都不太适应现代生活要求，存在功能性缺失。新旧城区的差别，已经体现为社会性的差距，在许多城市程度不同地呈现出来，尤其是居民的生活环境截然不同，加剧了人与人之间的不满情绪。如城镇老旧小区普遍存在原设计标准较低、维护不到位、市政设施破损严重、公共服务和配套设施缺乏等，尤其没有电梯和停车位，给城市居民生活造成很大不便。旧城基础设施的更新改造有很大需求。

在室外进行更新改造的同时，带动室内装修的更新换代，有助于提升建筑内部的品质，尤其是有助于激发4亿中产阶级的居住消费需求，才能在解决城市发展不平衡问题的同时，满足人民群众对美好生活的需求，从外到内全面改善老旧小区居民的生活环境。旧城既有建筑更新需求凸显。

（三）通过智能化安防系统等新技术破解更新改造心理障碍

从外到内更新改造老旧小区中，其界面是“防护网”和门窗。老旧小区、既有建筑改造施工过程中遇到最多的阻力是“防护网”的拆除问题，很多老百姓因为担心拆掉防护网家中被盗，不愿配合拆除防护网。实践中，以科技创新引领更新改造，有助于业主从心理上接受更新改造，应用智能化安防系统，并做到当天拆掉当天安装和使用新的安防系统，就更容易做好老旧小区住户的工作，提升老百姓的幸福感和安全感。老旧小区智能化改造在做好各项安防功能的同时，对于老百姓使用频次很高的电梯控制系统，尤其要配置完善一些，做到用得方便，维护及时。

（四）新城宜通过建筑装修挖掘5G时代的新应用场景

新城区的既有建筑，更不应进行大拆大建模式的更新，那么其需求的激发，可以从哪些方面着手呢？2021年2月，工信部发布消息，我国累计建成5G基站超过71.8万个，约占全球的70%，独立组网模式的5G网络已覆盖全国所有地市。基于5G的智能家居正在创新衍生出许多应用场景，可以通过装修进行系统性的实现。如通过5G网络系统连接对室内进行智能化对接，门锁可以换成智能门锁，老人进出不用再想着是否带钥匙，可以支持指纹、密码、门禁卡、手机随机码、钥匙等多种方式进出家门，家里也可以配置燃气报警器、烟感报警器、水浸报警器、健康指标传感器等硬件，配置家庭版智慧监控系统，住户手机对家里出现非正常情况可以实时预警，也可在出门后实时查看家里的具体情况，如果老人在家子女不放心，子女可以通过手机查看老人在家的生活状况，家人生活安心，出门放心。

二、装配化装修比传统装修更有助于激发更新改造需求

装配化装修主要是指采用干式工法，将工厂生产的部品部件、设备管线等在现场进行安装的装修方式。传统装修采用在现场进行材料切割、打磨、粉刷、粘贴等传统施工工艺，施工环节多、耗时久、工序流程复杂，有大量的现场湿作业，对施工工人的技艺与施工现场管理要求高。

传统装修不利于居民选择更新改造的原因主要有：（1）消费者体验感差。许多中产阶级家庭，住房已装修8年或10年了，也想改变一下居住环境，但考虑到装修过程的繁杂和脏乱，考虑到需要去外面租房6个月以上，而租房、搬家还有一大堆的事情，就采取了“再忍两年再说”的想法，不利于扩大内需，不利于实现人民对美好生活的向往。（2）住户对传统装修的施工现场监管难，质量通病多。传统装修施工工艺复杂，现场监管困难，导致质量通病多，例如卫生间的渗漏、面砖泛碱剥落，抹灰层裂缝、空鼓，墙面發霉，地面拼缝不齐，顶面开裂、起皮、剥落等，住户一想到需要找人去盯着施工工人干活就头大；（3）传统装修安全隐患多，如现场切割导致的火灾隐患，媒体上已经有许多报道；又如开槽钻孔对建筑结构的破坏，对整栋楼都造成安全隐患等，住户为了规避安全风险而放弃；（4）环境污染问题严重，一是装修材料中甲醛等有害气体造成的室内环境污染，二是住户为了减少对邻居的干扰而放弃；（5）建材等资源浪费和装修垃圾。传统装修模式在施工现场无法做到“零建筑垃圾”。瓷砖、水泥、木材等各种建材的边角废料，一户大约在2吨以上，装修垃圾不同于生活垃圾，需要专门的车辆和回收途径，增加了城市垃圾回收和管理的成本。（6）随着木工、瓦工等装修工人的日渐短缺，消费者找到性价比合适的装修实施队伍，难度越来越大，装修的费用也在不断上涨。尽管一些网络平台打出每平方“999”的噱头，但通过这也不含、那也不含，采用加项和劣质建材、无技能人工等方式，变相增加装修费用。用传统装修方式，一套60平方米的住房，许多家庭实际装修支出达到12万到20万，即每平方米为2000元-3300元，还有的装修单价更高。

为了解决以上弊端，少部分企业开始寻求既有建筑更新的装配化装修解决方案，尽管只有少量案例，尽管仍面临许多痛点，但值得从多方面加以支持，以形成装配化装修的产业链和供给能力，形成有效的市场需求，扩大内需。

（1）装配化装修品质感好，消费者体验好。装配化装修在消费者家中主要采取干式工法，将工厂生产的部品部件在现场快速安装，彻底解决了装修过程中的脏乱差，装修品质好、精度高，质量稳定可控，有利于扩大内需，有利于居住消费的升级换代，有利于实现人民对美好生活的向往。

（2）装配化装修助力适老化改造。“未富先老”不期然来到了我们身边，适老化更新改造已经成为一些家庭的迫切需求，装配化装修更容易实现适老化改造，可激发许多家庭的更新改造需求。如在上海外滩街道的一栋有110年历史的建筑改造中，在狭小的空间内，设计和配置了满足无障碍要求的适老化整体卫生间。

（3）缩短装修工期。装配化装修可解决装修施工按时交付的问题，一套100平方米的既有住宅，通过现场只留安装工序的技术创新，并通过规避不必要的技术间歇，目前可控制在40天以内，随着技术逐步迭代，有望把装配化装修控制在7天左右。

（4）消除大部分质量通病。装配化装修所有部品部件在工厂里制造，标准化、可控的环境以及工厂内的质量检查可以将缺陷率大幅降低，从源头上消除现场加工和湿作业带来的精度低、易开裂、脱落、漏水等质量通病。无缺陷率可达到95%以上。

（5）装配化装修有助于解决施工工人劳动条件差、手艺人短缺的窘境。装配化装修摒弃贴瓷砖、刷漆等传统手艺，不需要采用以石膏腻子找平、砂浆找平、砂浆粘接等湿作业的找平与连接方式，替代为技能相对通用化、更容易培训的装配工艺，通过锚栓、支托、结构胶粘以及住宅部品自身的支撑结构等方式实现可靠支撑构造和连接构造，摆脱传统木工、油漆工等青黄不接的窘境。

（6）装配化装修有助于提高装修频率。从原来的传统装修第一次转为装配化装修时，还有比较多的建筑垃圾，但该住宅第二次装配化装修，可通过“可逆拆装”等新技术和新工法，用简单工具即可快速翻新、快速维修，重置率高，翻新成本低，有利于4亿中产阶层根据家庭人口结构变化、新流行、新喜好和艺术追求进行多次翻新装修，装修的频率就可能从10多年下降到7年、8年以下。如商业店铺已大多采用装配化装修，装修频率降低为3年以下。

（7）可以促进我国建筑产业从材料时代到部品时代的跨越，促进我国智能制造的发展，带动我国制造业供给侧改革，扩大内需。装配化装修是将传统的装修主材、辅料和零配件等进行集成加工而成的，是在装修材料基础上的深度集成与装配工艺的升华。

（8）减少了污染和浪费。通过现场放线测量、采集数据，进行容错分析与归尺处理后，工厂按照每个装修面，来生产各种标准与非标部品部件。在提高制造精度与装配效率的同时，杜绝现场二次加工，有利于减少现场废材，且在更大程度上从源头避免了噪音、粉尘、垃圾等环境污染。

（10）可实现定制。结合5G时代智能建造和智能制造的联动，装配化装修正催生着装修部品部件企业的投资和发展，并通过数字设计和柔性制造，使得住户可以提前介入到装配化装修部品及其整屋的设计过程，根据自己的需求和房间的面积、形状，定制与其个人需求匹配的个性化装修部品。

三、装配化装修更新带动内需的潜力有多大

裝配化装修更新带动内需的潜力，因为数据有限，本文拟从既有建筑、既有住宅、老旧小区改造三个方面的相关数据和经验进行估算，可能不太准确，但可以估算出大概的量级。

估算角度1、既有住宅装配化装修更新带动内需的潜力分析

根据国家统计局的数据，2019年我国城镇人口为84843万人，2018年城镇人均住房建筑面积为39平方米，推断2019年仍为39平方米，则可以估算2019年我国城镇住宅存量大概为330.9亿平方米。如果既有城镇住宅每年有8%进行装修更新，每平方米按装修预算2000元进行测算，则可能带动的内需为：330.9 * 8% * 2000=52944亿元。如果既有城镇住宅每年有10%进行装修更新，每平方米按装修预算2000元进行测算，则可能带动的内需为：330.9*8%*2000=52944亿元。

估算角度2、既有建筑装配化装修更新带动内需的潜力分析

装配化装修可应用的范围比较宽广，既可以用于住宅、公寓、办公、酒店、医疗康养等居住类建筑，也可以用于写字楼、学校等各类公共建筑。估算我国城镇既有建筑大约在470亿平方米（按城镇既有建筑中70%为住宅进行估算，如2020年房地产开发房屋竣工面积为9.12亿，其中住宅竣工面积为6 . 5 9亿，占72.3%）。办公楼、写字楼、商场、店铺等的装修频率大多高于住宅，粗略地按既有建筑每年有8%进行装修，则可能带动的内需为：470*8%*2000=75200亿元。针对一家一户的单套住宅，国内已有不少公司可以进行定制化的装配式装修更新改造，尤其对室内难度最高的整体卫浴和整体厨房，已经可以面向个人用户进行定制，有助于以供给侧改革激发内需潜力。

估算角度3、老旧小区更新带动内需的潜力分析

国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确2020年全国将新开工改造城镇老旧小区3.9万个。全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。

（1）老旧小区基础设施中基础类改造需求估算

根据《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》（2017），若只考虑节能、粉刷、门窗、电、水、暖六项改造，单位建筑面积投资金额为437.8元/平。还有一些试点城市老旧小区更新改造基础类改造成本约300元/平。按照300元/平、40亿平方米待改造面积测算，全国老旧小区基础设施改造需求大体上估算为1.2万亿元；

（2）老旧小区基础设施中改善类改造需求估算

若考虑为老旧小区加装电梯和停车场，按每部电梯加装成本60万元/部、一梯3户、每栋6层估算，4200万户须加装电梯233万部，需要1.4万亿元；停车场按6万元/车位、每两户1个车位保守估算，需要1.26万亿元。预计改善类改造需求为2.66万亿元；

（3）老旧小区装配化装修更新潜力估算

在对老旧小区基础设施进行更新改造的基础上，建议引导住户进行室内装修，少数老旧小区进行试点。例如，上海虹口区春阳里一期、二期222户居民，居住的房型最小只有5.4㎡，最大42㎡，在如此狭小的空间内进行装修，尤其要完成“厨卫独用”的更新改造任务，其难度可想而知。且其住户80%左右是老人，在浴室的设计上，尤其注重安全性能。项目组最终选定装配化装修的整体浴室作为更新改造中的配套卫生间，配置的是整体浴室，集合人体工学、建筑、工业、模具、材料、美学设计，在1.28平方米的空间内集合了如厕、洗漱、沐浴、收纳等功能，精细合理地布局，尺寸精确到毫米，且整体浴室一体化底盘，特殊的纹理增加了底盘的防滑性能，防止老人使用浴室时发生摔滑情况。

假设老旧小区建筑面积40亿平方米中，25%进行了室内装修，每平方米按装修预算2000元进行测算，则可能带动的内需为：40*25%*2000=20000亿元。

同时，装修还可以带动装饰和家具的更新，还可以带动我国部品部件智能制造的投资和发展等，本文就不进行估算了。

四、小结

从三个角度进行估算，装配化装修带动城镇既有建筑每年约5万亿到8万亿的内需潜力，针对装配化装修有必要“完善扩大内需的政策支撑体系，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡”。“坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建‘纵向到底、横向到边、共建共治共享’的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好”。