房产投资N大坑——海外房产海外房产投资八大骗局

小军军

随着国人对海外房产投资关注度的提高，越来越多的海外房产投资渠道也进入大家的视野。海外房产也是存在很多你意想不到的风险的，为了帮大家提高警惕，下面薇姐姐总结了海外房地产投资的8大骗局。

1.加拿大集资按揭骗局

2017年4月，据加拿大CBC报道，在大多伦多地区有超过120名华裔投资者通过一名代理投资集资按揭（syndicated mortgage）投资房产，结果代理将资金贷款给另一名有诈骗前科的男子，这些华裔投资者损失接近900万元。

原本集资按揭是有法律依据的合法投资项目，但是通过“偷龙转凤”，投资者的资金存入户口后，一日之内，诈骗者、按揭经纪和投资者律师的费用以及大部分投资本金便被从户口中转出。

所剩余的资金则用作支付投资者的每月利息，直至资金耗尽为止。也就是说，投资者取回的利息都是他们自己的资金。

分析：在这个诈骗案中，首先价值7万的物业，按揭了30万，这本身就是不合理的。其次，大部分购买者都是相信介绍人，而忽略了集资人，没有去了解集资人的情况。

2.美国底特律房产虚假宣传

2008年金融危机，底特律三大汽车巨头裁员14万之后，很多人离开了这个他们曾工作过的城市，使得底特律逐渐沦为空城。

几年前，央视也报道过底特律楼市崩溃，几千美元就可以买2-3层的别墅。中国上海的某家公司就利用这个信息，在国内兜售“号称5万美元”就可以买到美国的豪华别墅，并承诺包租5年，回报率可达60%。

事实上，投资者只是买的底特律的烂尾楼，不但房价远远低于5万美元，而且由于经济萧条，底特律的房子几乎租不出去，每年还要向中介缴纳税费管理费等。

分析：在国内买卖海外房屋，一定要通过多途径，自己打探房屋所在地的基本情况，不能相信中介的一面之词，而且要提前了解好相关后续费用、税费等支出情况。

3.购买楼盘后惨遭毁约

这个事件就是我们开头所说的那个案例。开发商利用合同里的有利条款，找理由使得合同终止，使得广大买主受到极大的损失，有的甚至还住在父母家的地下室里。

分析：在购房前一定要做好功课，签订合同前仔细审阅每条条款，遇到疑问，一定要找相关人员解释清楚。合同也一定要保存好，一旦发生问题，合同就是最好的证据，即使是开发商毁约，也可以用法律武器保护自己的合法权益。

4.雙重经纪人骗局

之前，加拿大多伦多的一对夫妇就陷入了“双重经纪人”的圈套。所谓“双重经纪人”，是指既代理买方又代理卖方，协助双发撮合交易。但是这对夫妇遇到的“双重经纪人”与他们签订了保密条款，并说服他们缴纳给卖方不可退的3万加币定金，以后就不管不顾。

结果，由于卖方房屋有法律纠纷，买方夫妇的贷款没有获批，还白白损失了3万加币的定金。虽然这对夫妇及时请了律师，与卖方达成了和解，但是由于有保密条款的存在，经纪人并不会受到处罚。

分析：买卖房屋的时候，在不确定的情况下，不要随意选择“双重经纪人”。而且在买房前一定要了解房屋的状况，如房主有无不良记录和法律纠纷，这些都是贷款是否能获得审批的关键。

5.抄底美国房产必赚的谎言

以下宣传词是他们常用的：投资美国房产可以获得高额回报;美国的房屋租售比高，在美国买房，几年租金就可以赚回本金;同样的钱在美国买的房子比国内好，租金回报还高。

有一个留学生2011年在距离曼哈顿50分钟车程的海边买了一个house，以为抄底了。结果，等他留学结束，准备回国的时候，房价并没有涨，和买的时候几乎一样。但每年房产税将近3%，6年就是18%，中介费4%，即便是原价卖出，他至少赔了22%。

分析：美国的房屋升值空间并不是很大，主要是地块的价值，但是地块的价值在周边环境没有很大变化的情况下，又很不容易上涨。再加上还有一系列房产税、个人所得税、房屋养护费、保险等等费用要承担，如果出租市场不景气的话，还有可能是会亏钱的。

其实，美国当地人是很少拿房产作为投资对象的，一般是用房产的消费来抵消其他方面的收入，来减少纳税额。

6.房地产投资的“庞氏骗局”

“庞氏骗局”最近层出不穷，在房地产投资方面也是如此。

比如澳大利西澳珀斯就有一个美女开发商，声称有一个特别好的房地产项目开发，不断诱惑一期又一期的投资者投入。其实她是用后来投资者的钱来支付先期投资者的利息收益和本金，自己过着挥金如土的生活，实际并没有投资到某个项目上，等到剩余资金不能覆盖支付投资者利息和收益的时候，资金链断裂，骗局也就浮出水面了。

分析：这种“庞氏骗局”一般来说都是会给投资者承诺远高于市场投资回报的收益率，以及按时支付前期投资者的利息，来吸引越来越多的投资者加入。遇到声称超高回报率的投资项目，一定要慎之又慎。

7.澳洲虚抬房价骗局

在澳洲，有的市场营销公司会自称房屋推销者，帮助开发商将定价过高的房产卖给毫无戒备心的投资者。

他们会利用电话、信件、报纸广告的方式，来接近潜在买房者，再邀请潜在买房者加入所谓的“信息之夜”活动。

当时现场必定十分火爆，充满了击掌庆贺和鼓掌声，从情绪上感染买房者，再设法让买房者激动地当场签约。他们可能会提供一站式金融服务，包括律师、会计和金融顾问。他们说这是为了给买房者行方便，实际上是不愿让你从外部的专业人士那里获得独立的意见。

分析：通过多渠道来调查房屋信息、价格的真实性，并且在进行房屋买卖前，要设法调查中介或公司的注册和经营情况，对于经营期限过短的公司要格外谨慎。

还有重要的一点是，要多听取别人尤其是专业人士的意见，不要随便自己做主。

8.英国楼盘“烂尾”个案

有客户在购买房产的时候，中介说是住宅用地，但是签合同的时候却发现是学校用地，而且在项目还没有完全竣工的时候，开发商又给投资者发信要他们预交地租。

然后开发商还要将租金回报在楼价中扣除，反而称之为优惠。结果，投资者在满足开发商一系列不合理要求后，楼盘“烂尾”，投资者拿不到回报。

分析：其实，英国大部分楼盘都会提供租金回报，只是建成后会通过委托其他管理公司的形式承办，确保单位出租。开发商提前收取租金，有可能就没打算把项目委托给管理公司，而把项目空置，从而省出委托费用。

还有就是英国的土地开发用途是经过政府批准的，用途与合同不一致，就有隐瞒地权，甚至不拥有地块的嫌疑。

进行房产投资尤其是海外房产投资，投资者一定要多加注意买卖细则，并通过信誉可靠的地产代理公司或者资产投资公司作海外投资，才能安心于海外置业。因为负责任的地产代理公司或者资产投资公司，会在项目推出市场前委聘专业的法律团队以及风险管理团队等，对项目作出严格审核。