房产投资N大坑——学区房政策变动。学区房风险大

“不要让孩子输在起跑线”的想法，使学区房大行其道。最近几年在全国房地产市场整体低迷的情况下，上海、北京等城市的学区房依然逆势上涨，也引发了一些问题。尤其北京西城区一些家长“千万元买学区房却上不了牛小”，更是上了热搜。

很多人认为，學区房在自住和投资两个方面是稳定的。但事实上，贸然买入学区房也有很大的风险，包括经济的风险、孩子就读的风险、入学条件改变的风险、维护和升值的风险，搞不好，可能会赔得一塌糊涂。

“西城学区房事件”

2021年小学入学季，北京西城多校划片政策变化引起轩然大波。曾花高价买入了西城区德胜、月坛、金融街片区房子的家长在给孩子小学报名时发现，学区内的好学校没有了名额，孩子只能被调剂到隔壁的学校去。有些甚至只能调剂出区，进入普小、“渣”小。

看到自己为孩子教育投资高价买入的学区房最终没能将孩子送入牛小，而要被迫接受被调剂的命运，突如其来的变化，使家长们陷入震惊和迷茫。

其实，早在去年4月，关于西城区的多校划片政策就已出台。西城区幼升小政策要求：“自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”“自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”

当年西城区的二手房交易因为这个政策出现了井喷，大家赶在8月之前买入二手房。从交易量来看，2020年4—7月出现猛涨，五六两月成交均超1600套，单月成交面积更是突破了10万平方米，创下历史纪录。只不过，由于是新政，参考之前海淀和东城多校的实施情况，海淀基本上好学区没被调剂，东城调剂的也比较少。因此，很多购房家庭在买房考虑时抱有一丝侥幸，感觉西城也不会有太大的变动，大概率还会去原先的小学。

有一位去年“7.31”后在西城区买房的家长表示，花了近900万元给孩子买的德胜学区房，“原以为%31后多校划片至少可以保证在学区内派位，没想到还没到派位环节就被调剂出了学区。”

政策风险不可忽视

很多人认为，学区房自住和投资两相宜，即使它价格再贵也不怕，等孩子上学用完了之后再卖出。

《经济日报》发文称，买学区房像一个击鼓传花的游戏，上一户用完了，过几年卖给下一户。这些年个别城市学区房价格一路上涨，就因为买学区房不仅能让孩子上好学校，等出售的时候还能赚上一大笔。

学区房和不是学区房的差价有多大？《南风窗》记者采访发现，德胜学区是北京西城区一个优质小学遍布的学区，不论那里的房子多么破旧，它的房价已经差不多接近20万一平米。仅与德胜一街之隔、没有学区属性的新街口外大街，房价就只有一半。溢价越高的房，相应地，遇上政策变动而造成的冲击，也呈几何倍数级变化。这种局面已经出现，一线城市的第一梯队学区房进入了横盘期。且不说有报道称，北京学区房业主一天跌去几十万，某地产中介就向《南风窗》记者透露，本来签好购买北京学区房合同的购房者，7月份找来毁约的，“多的宁损100万违约金”。

然而，学区房价格受到教育政策变化影响大，风险不可忽视。名校划片范围每年并不固定，学校每年都会根据招生情况或其他一些不确定的因素，对学校周边小区范围的划分做出一定调整。比如，某小区单号楼被划在名校的学区片内，而双号楼则被排除在这所学校之外，这些都是购房人需要充分了解的信息。如果没搞清楚，贸然买入，可能赔得一塌糊涂。

另外，还要当心“山寨学区”。有些楼盘虽然和名校隔着一堵墙，但不代表就能进学校。名校附近很多房源都打着学区房的名号，但很多并非在重点学校的划片内。

学区房整治风暴开启

4月30日，中共中央政治局召开会议，提出防止以学区房等名义炒作房价。人们强烈感到，新一轮针对学区房的调控政策已在路上。

这是1998年住房商品化改革以来，首次如此高定位地对准“学区房”。

接着，广州、成都、石家庄、南京等多地展开行动，而其中以学区房的名义违规宣传和炒作房价成为整治重点。

此外，还有一些有代表性的举措。比如上海今年出台的高中招生办法中，要求重点高中拿出相当数量名额，留给高中所在区之外其他区的优秀学生，以此来打击学区房。

实际上，不少城市早已实施了类似上海这样的“校额到区”“校额到校”政策。只不过有很多家长在衡量，到底是从传统优质教育片区升入好学校的几率大，还是从外片区读普通学校取得好名次升入好学校的几率大？思来想去，很多家长还是认为前者更稳妥，哪怕只是认为几率略高一点，也愿意勒紧腰带为孩子一掷千金。于是在不少城市，学区房并没有因此明显降温。

北京西城的学区房问题在全国表现最突出，所以治理力度最大。买学区房既能享受到最优越的教育资源，还能实现投资房价大涨，如此的幻想或许在西城逐渐破灭。那么，全国的学区房会不会引发连锁反应而降温呢？

打击学区房炒作的政策已经上升到国家层面，虽然这些政策在推进教育资源均衡方面面临不少问题，但我们不需要怀疑国家治理整顿的决心。购买学区房存在风险，出手需谨慎。

本刊综合《经济日报》、房天下等