基于PUD有规划的单元开发模式的思考与创新性研究

汤雪光

（广州城市理工学院，广东 广州510800）

1 PUD模式起源与发展

20世纪60年代的美国，规划单元开发（PUD）作为一种规划思想和开发管理技术结束了繁冗的土地细分方法，禁止或鼓励在一个开发项目内混合使用土地；70年代初，规划单元开发在建筑设计中凸显着优势——建筑施工规模的经济性、公共服务设施和基础设施的效益提高、建筑类型的多样化和革新；同时消费者也可获得较高品质的居住环境。另一方面，大规模开发的缺点也随着项目规模的扩大而增加，尤其是土地整合的难度和成本以及开发风险都明显增大[1]。70年代中后期，能源短缺和由此引起的物价上涨最终导致了美国经济严重的衰退。规划单元开发的建设项目大多集中在高密度区（closer-in）或城市的已建成区域（build-up）中，使得区域的地价出现新一轮上涨，PUD开发转向小规模开发项目；80年代，作为土地利用和法规概念的规划单元开发的应用已经比较成熟，PUD开发思想是通过细致的协商而不是依靠特殊类型的物质产品，来提供一种开发者与社区双赢的开发机会。

获得特定用地的最大效益和有利于使用是成熟的规划单元开发的主要目标，而不再是以最初的强调开放空间和休闲游乐设施为目标。

2 PUD模式的特点

2.1 灵活性和开发弹性

首先，作为一种开发管理条例而言，地方政府批准的PUD条款不同于土地分区条例或上地细分管制法规中的对土地逐地分区的要求。PUD条款经常可以是地方区划条例的一部分，也可能是土地细分法规的一部分，或者作为一个独立的条例而存在。其次，制订规划单元开发条例是为了促进实施规划，并不是为了促进零碎开发的增长，同时增加对开发的管制或实现地方政府的其他目标。从政策上减少了一定的规制约束，有利于土地开发项目的落地与实施。

2.2 效益性与社会性兼顾

PUD开发容许区划条例中有关建筑密度和使用性质种类的要求可以有变化，有助于地方政府创造效益，在兼顾政府业绩的同时促进改进公共开发法规体系建设。再者，各个地方政府制定的规划单元开发条例中多数是针对住宅开发，以住宅开发为主的规划单元开发还注重鼓励住房类型和产品的革新以及增加休闲游乐设施的数量[2]，这对于社区类基础设施的完善以及物质文化需求的满足起到了积极的引导作用。

2.3 全面性与延展性

早期的地方区划管制是防治公害法的延伸，一般可以允许少量分区作为住宅区、商业区和工业区等用途。应用PUD开发方法进行开发的建设项目住往有多种土地使用、公共的开放空间和各类设施以及管理共同所有物的社区协会，可用于居住、商业和工业等多种使用性质的土地开发。通过建立一套项目评价与评价机制体系，抛开了传统的方块式区划制度。PUD开发模式不仅适合大规模开发，也鼓励开发中的创新活动，同时也增强了开发者应对市场需求变化的可调性与延展性。

3 PUD模式案例（佛罗里达州韦斯顿区域卫星社区计划）

韦斯顿卫星社区规划如图1所示。特点如下：①依靠科学的水资源管理计划消灭一切中大污染，保护区域生态系统；②保持大面积土地的自然生态，以组群的方式保留开放空间；③使水体和储水区最大限度用于休闲娱乐；④在所有工业区、居住区、商业区的规划中采用组群规划；⑤纳入就业，涵盖娱乐设施到商业管理、工业园区；⑥建立联合的学校-公园系统；⑦邻里享受中心提供较好的环境设施；⑧应用PUD方式，是进行灵活与长期规划的关键[3]。

图1 韦斯顿卫星社区规划总图

4 PUD模式成功因素与借鉴意义

4.1 PUD模式成功因素分析

从韦斯顿PUD规划可看出，PUD之所以变得有吸引力，是因为它增加了所辖区域的收入却不增加服务所需要的费用。一般来说，虽说是规划项目的居民专用的高品位的休闲娱乐设施却不需要所辖区域另外付费。通常，PUD建设项目还包括了私人车道和其他特别吸引人到该区的设施，都不需要花费公款进行维修。其次，PUD的构想促进了住房类型和开放空间的多样化，含有广大开放空间和其他休闲娱乐设施的区域是备受欢迎的。

4.2 PUD模式的借鉴意义

PUD强调土地的规划要在每一个独立的单位组团的前提下，落实总体规划控制。特别是在涉及园区道路、景观路经、公共建筑等基础设施上，PUD模式内的每个组团都能最大限度地利用社区资源。首先，它可以有效地规避目前中国楼盘、园区规划出现的违背整体、格格不入的现状，从而实现产品战略与开发战略的统一、房产开发和地产开发的统一，很大程度上减少后续收盘、验收的责任推诿与纠纷。其次，PUD模式强化了开放空间、共享空间和高水平的休闲游乐设施，便于提升后续局部规划的可能性。以人际交往活动来提升社区生活的“满意度”，平衡生活与工作的压力。从社区和谐层面来讲，是极有利于社会和个人发展的。另外，PUD模式注重组织规划，对建设投资者与施工方提出了更高的资金要求，同时也对社区服务供应链提出了更全面的潜在商机，不仅可以缓解政府在公共服务及市政基础设施配套上的压力，同时可以确保政府与开发商从PUD中双向获利[4]。

4.3 PUD模式在中国的运用与创新性实践

中国对于PUD模式的运用仍处于摸索阶段，尚无配套的理论体系。比较有代表性的企业有重庆万华地产核心PUD项目——麓山国际社区，是集产品战略、房地产开发为一体的地产企业规划代表。项目委托道林公司（DAHLI N GROUP）、高尔夫景观设计知名公司JMP与JNP深度合作，重点建设“别墅群、文化小镇、商业街”三位一体的美式高档生活住宅区。园区配套综合社康医疗服务中心、娱乐中心与体育类场馆。另一个是湖南娄底的美堤雅城，其引入国际先进的PUD开发理念和规划先行运作模式，重金聘请知名的澳洲ANS工程设计顾问全方位布局，形成以法国梧桐满布，树木、翠竹与花草布局山顶公园的独特风貌。

5 结语

PUD在国外已经发展了40余年，在中国的同类型引用,较少。PUD对缓解中国的土地矛盾，促进社区开发的健康发展有重要作用。随着许多社区的逐渐快速成长，PUD模式所代表的这种规划方法变得十分有意义。

在吸收PUD建筑规划模式特点的基础上，全面的综合性规划就显得尤为重要，另外在整体的规划中如何保留后续延展的余地也是中国房地产行业需要考量的问题。