房地产经济与城市发展的相关性分析

殷子祥

（云南通力房地产土地资产评估有限公司，云南 玉溪 653100）

0 引言

随着我国经济体制逐渐走向市场化，市场经济的高速发展也同时带动了城市建设各个方面的巨大进步。城市化建设进程逐步加快，城镇建设的条件以及规模都有了长足进展。在市场经济领域内，房地产经济作为其具有重要分量的组成部分，也随着市场经济的发展获得了广阔的发展前景，一度成为一个城市或地区具有开拓性、前瞻性，并拉动地区经济进一步增长的重要龙头型产业。尤其是在1998年城镇住房制度改革推行以来，房地产经济在市场经济发展中的地位得到迅速提升，房地产经济实现了高度市场化发展，而与此同时，城市的建设发展也为房地产经济奠定了扎实的基础性支撑，由于城市人口的增长，人们对于居住条件以及需求的标准逐步提高，房地产经济随之迎来全新的发展阶段。因此，房地产经济与城市发展具有高度紧密的相关性，本文从对二者根本概念的分析上入手，对二者之间的紧密相关性进行深入探索。

1 房地产经济以及城市发展的基本概念分析

1.1 房地产经济的基本概念分析

房地产经济这一概念是经济学专业领域内的专有名词，概念核心是房地产商品。围绕房地产商品产生的一系列包括生产、消费以及交换、分配等需要人与人之间形成经济利害关系的经济行为及其所需条件的总和。房地产经济主要由以下几个方面的典型特征：①商品性。在我国市场经济发展一段相当长的时间内，房地产的开发与建筑属于国家调控的范畴，人民群众的住房问题是需要国家予以妥善解决的福利性事业，房地产领域不存在流通这一属性。十二届三中全会做出了关于经济体制改革的决定，重新确认了房地产的商品属性，将房地产作为我国市场经济领域内的重要商品主体加以正常流通；②社会性。主要体现在房地产经济行为不仅解决了人民群众的居住问题，同时也为各行各业的生产经营提供必要的交易场所。此外，房地产经济还涉及教科文卫体等多领域的公共性、福利性事业，也就是说，房地产经济同时为社会发展提供生产资源及消费资源，与社会市场经济整体都有着紧密的关联性，社会性非常显著；③所有制结构多样性。在我国房地产经济发展过程中可以看出，其经济体是在公有制主体的基础，同时并存多种其他形式的经济主体类型，主要包括全民与集体所有制、个人所有制、合资制以及私人经济成分等[1]。

1.2 城市发展的基本概念分析

城市发展的基本概念内涵是一个动态的过程，是指一个城市在其领域范围内，其自身在国家范围内的地位随着中心辐射力度、吸引力度而呈现出的发展变化过程。城市发展概念中的上述过程，主要体现在城市总量的提升与城市功能的进步两个方面。

1.3 云南省玉溪市发展建设及房地产经济发展现状分析

以云南省玉溪市为例，其发展前景中机遇与挑战并存，城市化建设效率可以达到近60%。从近年来玉溪市人口的变化来看，每年新增人口总量相对较少，城市的中心吸引力不够显著；从云南全省状况来看，玉溪市的城市生产总值处于中上游的水平，其主要的经济产业有烟草产业、金属采矿产业以及旅游产业三大类，尤其在旅游产业上，未来具有更为广阔可观的发展前景。同时，玉溪市的地理位置优越，城市发展的机遇是非常明显的。2020年末，玉溪市与昆明市签订了城市合作框架协议，协议针对加快区域协同发展格局形成、推进路网建设、完善市场体系、建立协同工作机制等几个方面共同推进玉溪市与昆明市的同城化发展。

玉溪市的房地产经济同样也是推进玉溪市社会经济整体高速平稳发展的重要组成部分，并逐步成为玉溪市重要的支柱性产业，为玉溪市经济发展提供了重要增长点。玉溪市房地产经济主体数量丰富，产业庞大，拥有上百家开发企业以及百余所房产经纪机构。调查数据显示，近两年云南省玉溪市的房地产业经济发展的总体情况为：2019售出建筑用地886亩，总交易价格为41.39亿元，2020年受到新冠疫情的影响，售出建筑用地总计1211亩，总交易价格为34.61亿元；而在房产销售价格上，2020年相较于2019年有一定程度的上涨，单价涨幅在15.8%左右，整体房产销售量涨幅可达到41.3%。同时，玉溪市现有房产存量约有5000余套，较2019年的房产库存总量增长了30.6%。

发展数据对比见表1。

表1 云南省玉溪市房地产经济发展情况

2 房地产经济对城市发展产生的影响分析

2.1 房地产经济能够切实激发城市地区的经济发展活力

由于房地产经济是近年来我国城市化建设推进过程中的支柱性产业，房地产经济在城市经济建设中的战略地位日益凸显，对于城市地区经济的发展活力的有效激发是毋庸置疑的。对于一个城市发展整体而言，如果仅仅依靠单一产业，诸如重工业、工商业、制造业等，是难以充分实现城市发展对城市人口的需求供应的。因此，一个城市如果能够有效借助第三产业的蓬勃发展势头，就能够实现城市发展建设的巨大飞跃。作为第三产业代表的房地产经济发展，会直接拉动城市人口的居住标准需求，实现居住质量的稳步提升，对于城市人口消费结构的调整也具有重要意义[2]。

2.2 房地产经济能够进一步优化城市产业结构

房地产经济对于城市发展的影响，还体现在能够进一步优化城市产业的整体结构。房地产经济由于能直接将城市建设用地作为经济发展的基础对象，因此对于城市整体发展进程中，不同产业相互之间结构的布局具有直接关系和作用。由于城市化建设的主要特征就在于城市人口总量的激增，如何对庞大的城市人口进行合理分流、推动城市人口就业问题得到妥善解决，这些较为突出的社会问题是无法仅仅依靠单一的经济形式或者经济主体加以解决的，特别是不能仅依靠第一、第二产业的分流作用，如果一味地将就业压力转移到单一的第一或者第二产业上来，势必会阻碍城市人口的科学分配。而房地产经济的交易场所可以分布于城市的各个区域，能够在更大范围内实现对城市人口的科学分配与流动控制，同时有效缓解就业压力与居住压力，对城市整体结构的优化起到至关重要的作用[3]。

2.3 房地产经济能够实现城市基础设施以及城市环境的合理优化

房地产经济对于城市发展的重要影响，还体现于能够帮助城市实现对各类基础设施与城市内生态环境的合理优化。对于一个城市的发展而言，最为直观的问题就在于市容市貌的建设。一方面是城市基础设施建设问题，另一方面是城市环境建设问题。房地产经济的作用在于能够对城市基础设施进行合理布局，因为房地产商在开发与建设过程中，必然要结合楼盘位置和周边环境配套建设为居住人口提供日常必须的公共服务项目，包括城市公共交通线路的规划、城市公园建设、城市绿化以及教育、医疗等公共服务机构。只有满足人民群众的日常基本需求，就能在房地产市场上赢得更有力的竞争优势。此外，随着居住圈的逐渐形成，一些商圈也会随之得到逐步建立，有效加快城市合理化布局与发展的进程[4]。

3 城市发展对房地产经济产生的影响分析

城市发展也会对房地产经济产生一定的影响作用。如果一个城市的发展步入蓬勃发展的快车道，那么房地产经济势必会迎来一个新的增长点。城市发展上去了，城市人口的数量持续增多，城市就业比例也就有所扩大，房地产消费群体的基数得到提高；同时城市人口的生产生活标准也逐步提升，这也使房地产的生产性以及销售性需求都会有大幅的提高。此外，城市得到良好发展，也意味着城市人口的人均收入水平得到提高，对于房地产的消费能力也会提高，这也为房地产经济市场的再度活跃提供了可能性[5]。

4 结语

综上所述，本文从房地产经济以及城市发展的根本概念分析上入手，结合云南省玉溪市发展实践，对房地产经济与城市发展的相关性进行深入分析。一方面，房地产经济对城市发展产生的影响，可以体现在激发城市地区经济发展活力、优化城市产业结构、实现城市基础设施以及城市环境的合理优化等三个方面；另一方面，城市发展对房地产经济也会产生明显的反作用力，通过人口、就业、交通等重要因素的发展上，为房地产经济市场的再度活跃提供可能，二者相辅相成、相互促进。在未来市场经济发展的新形势下，应当辩证深入研究二者的相关性，以建设更加优质的城市发展环境和房地产经济市场环境。