浅析全过程管理在机电工程移交中的创新方法

王子悦，董利国，赵亚勇，吴绍明，刘志强

（北京建工集团有限责任公司，北京 100055）

项目在移交中编制施工说明手册往往编制的不够详细和全面，仅包含设备的移交清单和各设备的合格证、操作手册等。本文主要介绍了将所有的设备操作手册进行汇总，并且与BIM 施工技术相结合，集合成的一本《机电设备操作说明书》，此书既是本项目机电专业的百科全书，也是管理的一种手段，通过此书能够解决移交阶段的许多问题，提高移交效率，从而减少维保阶段项目部在人员上的投入。

1 前期移交策划

1.1 工程概况

人民大学教学科研楼等4 项工程，位于北京市海淀区中关村大街59 号中国人民大学院内东南角，建筑总面积102590 m2。整体分为两个单体项目：宿舍楼、教学科研楼。宿舍楼地下三层、地上19 层，教学楼地下3 层、地上18 层。

通风与空调系统包括空调冷热源、通风、空调风、空调水、防排烟、加湿、热回收、除尘、恒温恒湿空调、VRV 空调等系统。

建筑电气系统包括变配电系统、低压配电系统、电气照明、备用和不间断电源、防雷及接地系统等。

给排水及消防系统包括室内给水、室内排水、室内热水、卫生器具、室内供暖、室外给水排水管网、建筑中水各系统及检测与控制仪表等。

弱电系统包括火灾自动报警及消防控制、广播、楼宇自控、建筑能耗监测、综合布线、信息网络、语音通信、安全防范、出入口控制、一卡通、信息发布、电梯五方对讲等系统。

1.2 培训计划制定

前期项目部组织业主单位、物业单位进行竣工工程前移交准备会议。同时，项目部向物业公司发出提前介入的通知，物业公司负责人员于竣工前1 个月进入施工现场，参与机电单机调试、系统调试等方面的工作，尽早掌握设施、设备的性能，操作方法，以及利于交接验收的顺序进行熟悉房间及设备的各项情况。

同时，项目机电部通过与设备厂家进行沟通，与业主单位、物业单位共同制定合理的设备培训计划，在制定培训计划的同时要特别注意业主单位、物业单位的需求，按照需求制定合理的设备培训计划。

2 在移交过程中发现的问题

2.1 一次培训，无法完全了解设备使用情况

物业单位人员的专业能力参差不齐，且大型设备厂家到项目进行培训往往只有一次，培训的讲解都是一人对应多人，加上物业单位人员在培训过程中并不能将设备完全了解清楚，这对后续物业单位在运营大型设备时，如制冷机组、循环水泵等，还是无法完全控制设备。往往还是需要总包单位进行协助，这对后续移交的顺利进行产生了极大影响。

2.2 浏览施工蓝图，工作烦琐

物业往往需要通过蓝图对项目进行熟悉，但由于大型综合楼项目机电管线往往经过BIM 深化后与蓝图已经不是完全对应，这给物业在排查过程中造成了很大的困扰，一般需要总包方带领物业将每个地方排查一遍。但是，一遍根本是不够的，许多细部的房间、吊顶内的阀门、各个小设备的操作是无法明确说明的，从而需要与总包方进行2 次甚至多次的排查，降低了移交的效率。

2.3 突发情况发生，重新培训

在物业介入工程初期，人员往往无法完全确定，人员离职、调岗等经常发生。这就导致物业的专业工程师刚刚就新项目了解情况，离职、调岗后，所有的培训又得重新开始。此问题极大地影响了与物业移交进度。

3 《机电设备操作说明书》在移交过程中的应用

3.1 概况

《机电设备操作说明书》是一种新型的项目管理手段，是将本项目内所有设备使用说明的汇总。通过《机电设备操作说明书》，物业单位能够轻松了解设备的型号、操作方法、注意事项、日常维护方法，以及此项目机电管线的走向，重要阀门的部位等。大大减少了物业单位对项目排查的时间，提高了移交效率。

3.2 特点

（1）汇总所有机电设备的操作说明，便于对不同设备进行操作。物业单位在排查或操作过程中，往往携带一本资料就可巡查所有设备，免除寻找各个操作说明的时间。

（2）机电重要点位进行详细说明，并通过BIM 立体图示的办法，将重要的阀门、节点等部位进行详细标注。使物业在排查过程中能够看清楚重要阀门的位置，以及机电综合排布的走向，让物业能够立体了解整个项目机电管线的排布和走向，有利于迅速了解项目。

（3）文件可长期保留，当物业单位人员发生变动，通过机电设备操作说明书能够快速对人员进行再培训，加速人员培训时间，使人员能够快速上岗，避免因操作不熟练产生不必要的设备损坏问题。

（4）长期来看，如设备大修或需要新增设备时，施工方能够通过《机电设备操作说明书》了解原设备的型号，以及如何操作。避免各家产品使用说明书由于时间过长未进行有效保存，导致设备大修或新增设备时没有施工依据的问题。

3.3 适用范围

主要适用于多专业或多分包单位安装管理，尤其适用于大型或复杂的机电工程总承包管理。对于多种管线布置，包含多种大型设备的综合性办公楼、商场酒店等公共建筑的场所。

3.4 在本项目中的应用举例

（1）暖通设备说明。通过机电设备操作说明，能够详细了解冷水机组的启动和停止顺序，并详细说明了连接蒸发器部位、冷凝器部位管线系统情况。操作人员只需按照操作说明上面的操作步骤一步步操作即可。

（2）弱电设备说明。PDM5000 能效分析管理系统，作为项目整个能源管理系统的中枢，使用操作非常复杂。通过机电设备操作说明，既能够了解设备硬件的使用、操作方法，也能够了解软件的使用方法，既有文字解释又有图标解释，操作人员在电脑上可以一一对照操作说明书进行操作。

（3）重要阀门节点进行详细标注。如下图所示，通过机电设备操作说明与BIM 技术相结合，在说明书中把制冷机房内一次热媒的总阀门标注上，操作人员仅需走到相应位置就能明确确定关键阀门的位置，对后续维修保养提供方便。

4 结语

在全过程管理中，物业单位通过《机电设备操作说明书》能够轻松了解设备的型号、操作方法及注意事项。机电重要点位进行说明，与BIM 技术相结合，将重要的阀门、节点等部位进行详细标注。文件可以长期保留，作为内部培训或再培训文件。需要设备大修或需要新增设备时，能够通过《机电设备操作说明书》了解原设备的型号以及如何操作。

图1 重要阀门位置指示

《机电设备操作说明书》作为此项目机电专业的百科全书，大大减少了物业单位对项目排查的时间，提高了移交效率和熟练使用效率。并且加速了人员培训，使人员能够快速上岗。此文件可作为全过程管理中移交阶段的标准化文件，具有广泛的推广应用前景。