房地产评估中工程造价的应用管窥

【摘要】随着我国经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，各行各业都在蓬勃发展，现如今房地产行业也早已成为我国的一项十分重要的经济产业，更是促进我国经济发展不可忽视的一大重要推动力。为了能够帮助大家对我国房地产价格评估有一个更清楚的了解，熟悉工程造价在房地产评估中所具有的重要地位，笔者在本篇对能够影响到房地产的评估结果的因素做一些相对应的分析探究，希望可以使大家能够更了解房地产的工程造价，帮助推进工程造价在房地产评估中的作用，为我国的房地产行业贡献自己的一份微薄之力，推进我国的经济发展水平。

【关键词】房地产评估;工程造价;应用;管窥

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.200

当相关的评估人员对房地产进行评估的时候，会应用到适用房地产市场价格的相关模拟应用机制，通过模拟机制对房地产的价格进行不同程度的模拟，并用不同的方法进行一定程度的评估。但是得到的评估往往并不是准确的，这是因为房地产的评估结果会受到材料、市场、政策、技术等多种类别因素的影响，所以一旦这些因素的某一个因素出现问题，都会让评估结果出现误差。所以在这种情况下，工作人员开始将工程造价应用到房地产的评估中，将房地产的评估结果的准确性大大提高。

1、影响房地产评估结果的因素

能够影响房地产评估的因素有很多，这里笔者不得不提的是工程造价中材料对其评估结果的影响。材料价格的影响主要有两方面，第一个方面是材料价格的时效性，第二个方面指的是材料价格的可得性。材料价格时效性影响主要原因在于现在企业所处的材料市场错综复杂，而且日新月异，所以一旦不能及时掌握价格，进行材料价格统计的数据落后在市场后面，将会对房地产的评估产生一个错误的评估结果。对材料的价格进行评估的时候，需要对数据进行及时的价格指数的调整，并要确保数据指数的来源的准确可靠，防止出现意外影响。材料价格的可得性影响原因在于处于不同时期阶段的材料，它们的价格当然会是不同的，尤其是对于个别性很强的建筑构造物，它们有着更大的价格区别。所以想要评估结果更加准确，可以采用更为妥当的方法进行评估，例如应用工料测量法或者分部分项法，通过利用工程的造价方法对所需要进行评估的对象展开分析评估，得出较为准确的建筑成本[1]。

2、工程造价在房地产评估中的相关应用

2.1科学规范开发成本

相关评估人员进行作业的主要方法有两种，分别是市场比较法和成本评估法。当然还有其他方法，例如被政府重置后价格的房屋作为价格的评估标准，或者是利用工程造价法进行价格评估。或是通过工程造价法对开发的成本进行评估。不过有一点需要相关工作人员注意，实际对开发成本进行价格评估的时候，会常常用到单位比例法对建筑物重置后的成本进行新的计算，所以也可以从其中看出来，不管是按照政府重置后的价格标准评估，还是重新建造的成本进行评估计算，都能用工程造价法进行评估。这是一种很方便的方法但它却不是最佳的一个选项，因为一切都需要在有具体的环境下进行针对性的分析应用[2]。

2.2用工程造价替换成本法评估

工作人员对房地产进行价格评估的时候，会用到工程造价法以及成本法。这两种方法在进行价格评估的过程以及相关内容具有很多的相似性，但除此之外，它也具有显而易见的不同之处。在一般情况下，对房地产的价格评估的时候，我们会将通过成本法计算出来的成本作为一项十分重要的客观且有效的凭借，工程造价的评估则更是具有针对性，在某种条件下进行的特殊建筑工程作为工程主体，并对其进行一定计算的评估。两者原则差别很大，而且在利用工程造价进行相应评估的时候，要明确计算的基础是社会化的条件，当然在进行工程的评估的时候，可以适时对所用到的材料进行价格上的合理调整，帮助房地产价格的评估结果能够更加准确合理，具有实际性。

2.3更一步提高评估结果的准确性

将房地产与其他一般建筑工程施工进行价格上的比较，我们能够很清楚看到房地产价格预算上的极大不准确性，因为房地产的预算价格与市场有着很紧密的关系，很容易受到市场竞争所带来的影响，也因此房地产的价格评估预算往往都会高于建设市场施工所定下的价格。从现在阶段我国建筑市场的处境看来，随着我国建筑市场竞争的越发激烈化，我国的房地产预估价格也会明显比市场竞争所定下的价格高。因此对房地产进行价格评估的时候，不要忽略市场竞争所带来的影响。企业的相关管理人员在对一般管理费用还有造价利润评估进行考虑的时候，还需要将当前的市场状况也一并加入进来一起考虑。虽然市场价格在房地产的预估过程中有很大的地位，但它却不能真的成为我们进行评估的依据。在进行建筑施工的过程中，我们一般都会出现工期较短，时间较短的急工项目，它要求我们要对工程进行赶工，产生一定的赶工费用。对建筑进行施工作业的时候，我们会用到一些较为高科技的技术，并且与专业水平较高的团队展开合作，所以在真正的施工过程中，还会有一些技术费用需要支出。实际施工过程中，除此之外可能还会有一些其他的额外支出，这就需要我们能够进行全面的考虑评估，更好的處理工程费用，得出较为准确的评估造价。

结语：

综上所述，用理论进行讨论探究，我们能够知道，一旦所需要的工程造价的有关数据更加准确仔细，与市场的实际更加贴合，那么社会大众对于工程造价所得出的最后的评估结果的接受度也会更高。不过，又因为工程造价是对建筑价格一定程度的模拟构建得出的，所以它不可能十分准确，还是不可避免存在着客观的误差，就算应用的是工程造价。所得出的最后成本也只是更加贴近实际的建筑成本。不过这种接近并不是概括的说明，而是具有数据性以及安全性，可以帮助工程造价更好的推向社会，与市场的要求更加妥帖适合。工程造价的相关应用与其重要特征也正如我们所了解的紧密相关，即造价的一般化以及客观化的处理，也更进一步贴近最后的实际建筑成本。

参考文献：

[1]罗晓军.审计在工程造价控制中的应用[J].中国房地产业，2020，000（009）：251-252.

[2]魏巧玲，杨再平.房地产估价机构如何在发展中防范风险[J].中国房地产业，2020，000（010）：33-34.

作者简介：

王小玲（1986.05—），女，汉族，四川广元人，本科，土地估价师，研究方向：评估实务。