探析精装交付住宅项目穿插施工高效管理应用

林培钦

（广州市璧湖房地产开发有限公司，广东广州 510630）

0 引言

社会的高速发展令人们对于居住环境的要求越来越高，与此同时房地产开发商对于高层项目开发节奏要求越来越严，这本身就是一个矛盾，如果处理不好，会给一个企业带来大量“群诉”事件，对政府部门社会稳定管理也不利。所以在精装交付的住宅项目中，在保证安全和质量前提下合理进行穿插施工能够有效提高施工效率，节约工期，进而提高企业竞争力。因此，有必要对精装交付住宅项目穿插施工高效管理应用进行研究。

1 背景调研与相关介绍

在精装交付住宅项目中，应该严格按照“三提、三减、三零”的原则选用新的建造技术，以此来保证穿插过程的进度和质量。其中三提是提高预制率、工效、一次成型，而三减则是减少工序、人工、湿作业，三零是零开裂、零渗漏、零空鼓问题，只要在项目前期策划和施工过程中能够以终为始，每一道穿插工序都能考虑到产品交付给业主后的最终呈现，就能提高客户对于产品的满意度[1]。

穿插分为立面及平面两个维度，本文定义为“三竖三横”的全穿插建造模式，如图1所示，即在施工中通过N-X任务分解实现塔楼内装、外装、机电安装随主体施工由下往上流水；通过总平先行实现市政、景观不占用关键路线，和塔楼同时达到验收条件。此时以项目为核心，内部资源（报建、研发、招采、工程职能）横向协同，外部资源（垄断资源、分供方资源、政府资源）纵向打通，保障建造方法落地执行尤为重要。评判穿插是否成功，可以从工期的维度进行，表1为穿插体系的考核标准，其中N-X的定义为：主体的第X层在浇筑混凝土，而首层或二层已经达到精装完工的状态，此时部品部件的安装根据交付的合同工期决定是否插入。

表1 穿插评判体系

图1 三竖三横穿插建造模式

2 穿插体系与方法分析

穿插施工高效管理的主要原则可以分为以下几点：①安全性原则。安全性是建筑施工中的第一原则，各个工序得以顺利搭接的核心关键便是施工条件足够安全；②科学性原则。穿插施工对于建造方法选取的科学性的要求极高，目前能保证质量稳定的主流方式是选取爬架、铝模、全混凝土外墙、高精砌块、薄抹灰；③规划性原则。在住宅施工中，规划性原则是保证穿插施工得以顺利进行的根本，提前对资源、图纸、界面进行规划，过程中需不断纠偏，通过月度例会、周例会、生产日会紧咬每道工序，确保穿插模型的实现。

在土建竖向穿插作业中（N～N-8），要结合需求选择适合的建造方法，由于每层施工需求各有不同，所以必须找出适合的建造方法才能够促使施工效果达到应有的质量。在土建阶段，主要分项工程类别为钢筋、模板、墙柱模板调整。在施工阶段，为了保证支模、浇筑得以顺利完成，就应该将实测人员控制在5名以上，然后需要确定铝模销钉与拉顶加固数量是否满足工程方案。在面对厨房、卫生间等一系列结构时，应该提前进行砌体的穿插施工，以此来保证施工效果。在机电竖向穿插施工中，要注意给水管、水电管线等设备的预埋质量[2]。精装湿作业竖向穿插（N-9～N16）同理，通过合理前置才能够令施工质量得到大幅提高，此处要求精装单位需要提前招标，精装单位管理人员需要提前介入，对移交前置问题进行暴露，同时对工艺样板、移交样板、样板房进行施工，前期控制好主体阶段实测实量，特别是厨卫间墙面垂直度及平整度，避免因为施工不当而影响到穿插施工效果。由于穿插施工对技术要求较高，必须提前明确施工方法，这样才能够按部就班地顺利完成作业。

除此之外，在竖向N-X穿插模型中，要结合施工需求来保证施工效果，不同层数对于施工的侧重点各有不同，例如N层建筑类别为钢筋、模板、混凝土作业层，在施工时应该关注施工人员数量，其中铝模、钢筋、水电工数量每500m2应该分别控制为32、15、8人。在水电预埋时，应该将预埋工作穿插在钢筋模板工作中，并对工作协调、塔吊运输等工作难点进行重点关注。需要注意的是，因为全剪外墙结构具有拉缝安装难度大的特征，所以必须提前明确班组，确保入场之后能够及时开展施工。对于工程项目而言，不同层级需要面对的施工内容往往各不相同，只有找出适合的施工方式，才能够令穿插施工真正发挥出其应有的作用[3]。

3 穿插施工注意要点

3.1 穿插施工前期策划要点

穿插前期策划，必须注意以下几点：①铝模深化问题。施工期间应该切忌出现铝模的“过度深化”问题。通过对墙身大样图以及外立面节点大样进行分析，找出铝模支模困难的线条，通过对其进行优化能够提高支模和拆模的效率，进而加快施工进度；另外还应该结合防渗漏要求及业主后期使用敏感点进行铝模深化，将企口、滴水线、各类门窗型材压槽等节点一次深化出来；②精装节点。在面对精装节点时，应该注意容差问题，如厨房门套线及窗边抹灰收口等；③图纸深度。铝模深化设计开始时间应该控制在图纸会审结束后，此时图纸内容基本已经稳定；④样板点评。大批量施工前应该做好样板先行及样板点评，即铝模预拼装点评、首层拆模点评、砌体及机电安装点评。

3.2 外立面穿插控制要点

外立面穿插施工需要注意以下几点：①总包单位的外墙打磨班组会与外墙涂料施工单位的腻子班组出现施工冲突。因为当外墙打磨进度落后时，若爬架速度过快，就将会影响到腻子班组的施工时间。因此为了提高施工质量，避免同类问题发生，就应该加强对于相关单位的交底工作，并确认移交标准以及上第三方的时间标准，另外还可以通过要求总包集中培养打磨班组来增加打磨效率；②因人员问题而导致耐火窗安装进度落后。耐火窗单位的一般特点为项目多，但每个项目的耐火窗的工程量相对较少，所以应该在施工之前与耐火窗单位老板进行沟通，要求现场项目经理留足材料生产时间，并及时跟进，尤其注意防火窗生产时间至少要控制在30d以上。另外，建议界面划分上，可采取耐火窗给铝窗单位施工，或者耐火窗单位供货，铝窗单位施工的方式；③铝窗、栏杆进度正常，但空调飘板防水施工滞后。在前期工程中，因为工作面相对较少，所以会导致防水单位的班组出现窝工的情况，当多栋建筑全部达到安装条件之后，便可以形成流水作业。另外，建议界面划分上可将空调飘板防水的工程量划分给总包单位；④关于施工电梯搭设，应该让施工电梯按照每两层进行附一次墙，以此来保证电梯能够顺利进入两层；⑤在窗框打胶时，应该等涂料面漆之后进行打胶，这种打胶模式能够有效提高打胶观感。

3.3 户内穿插施工注意要点

户内穿插有八大常见的质量控制难度和要点，分别为：反坎一次成型效果差、剪力墙成型观感差、剪力墙后开槽通病、抹灰后开槽通病[4]、抹灰阴角裂缝、楼层截水效果一般、飘窗、卫生间早拆头拆除过早、结构拉缝板设置不到位。其中对于铝模支撑的管控，要保持敬畏心。实际施工过程中，班组拆模时容易扰动早拆头，造成二次回顶，特别是厨卫间会存在渗漏隐患。过程中一定要加强铝模班组交底，制定专项奖惩机制，严惩此类不规范施工现象。另外，过程中土建单位对精装修单位的工作面移交应该提到最高级别的移交工序进行把控。土建移交精装是个“老大难”问题，特别是穿插项目更应该过程中强力管控，必要时每天要求施工单位、监理进行生产日会，配足资源，在总包合同中约定，楼栋栋号长需在土建移交精装阶段再设置一名，专门针对标高移交、厨卫工作面移交、基层清理、冲筋打磨、天花打磨、水电整改、收边收口、抹灰面1m线移交等关键工序进行管控。

4 结论

总而言之，精装交付住宅项目穿插施工管理是保证项目施工效率、质量的关键，也是房地产建设过程中工程管理岗位的重要岗位职责之一。穿插体系的构建和落实，需要做到图纸深化及时性和合理性（尤其铝模切忌过度深化）、N-X工序搭接顺畅、土建移交精装修管控、施工界面划分合理、建造方法选取合理、穿插施工质量把控得当，过程中还需不断拉通内部职能资源和外部环境资源。相信随着更多工程行业从事者了解到穿插施工的重要性，精装交付住宅项目穿插施工高效管理体系一定会变得更加完善。