优化农村产权交易模式，激发农村资源活力

姚从菊

实现乡村振兴的重要物质基础是发展农村集体资产。我国自2017年全面开展集体资产的清产核资，推进了农村产权制度的全面改革，农村产权确权工作逐渐完成。2021年《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》（2021年中央一号文件）指出，在完成清产核资的基础上，激活市场、激活要素、激活主体，积极探索拓宽农村集体经济发展途径，以充分激发农村发展内生动力。农村产权交易服务需求日益旺盛，全国各地纷纷建立起各种各样的农村产权交易服务系统，农村产权交易形式也不断创新和完善，极大地激发了乡村经济活力。2008 年全国首家农村产权交易所在成都成立，随后武汉、重庆也建立了农村产权交易平台，上海、北京建立了专门针对农村产权交易业务的管理机构。截至当前，我国已有千余家专门的农村产权交易机构和平台系统，这是我国农业由传统农业走向现代化农业的重要步骤之一，是实现农业资产增值的必经之路。为了进一步推动农村产权交易活动的开展，激发农村资源活力，合理有效利用农村各生产要素，提高农村资本的使用效率，就要重视农村产权交易机构和产权交易平台的建设。因此，研究和分析农村产权交易的问题具有重要意义。

1  常熟市农村产权交易基本情况

常熟市农村产权交易由常熟市农村产权交易中心有限公司（下称“农交中心”）全权负责，依托苏州农村产权交易平台进行业务办理。农交中心于2017年7月28日挂牌成立，是常熟市发展投资有限公司下属子公司。公司由执行董事、总经理、财务、风控、办公室、业务等部门组成，下设梅李、碧溪、常福、东南、董浜、古里、海虞、莫城、琴川、虞山、尚湖、辛庄、支塘、沙家浜等14个镇（街道）交易服务中心。在三年多的时间里，农交中心在常熟市农业农村局的监管下，秉承高效、规范的原则，取得了较好的成绩。截止到2020年12月31日，常熟市农村产权交易中心共完成集体产权交易项目35180笔，成交额20.7亿元。2020年虽受疫情影响，但仍呈现逐年递增的趋势。在苏州市所属的七个农村产权交易中心中，常熟农交中心已经发展成为交易规模领先、交易品种多样、交易体系完善的综合性乡村振兴发展平台、专业性农村产权交易平台、特色性农村金融服务平台。

在常熟市下设的村级交易中心也取得了不错的成绩，以新厍村为例，2020年挂牌数为109笔，挂牌金额1132.31万元，成交量108笔，成交金额达1123.30万元。

此外，常熟市委农村工作办公室也从制度上规范各类交易，完善交易及服务流程，制定《常熟市农村集体产权流转交易管理实施细则（试行）》，农交中心也出台了《常熟市农村产权交易中心交易流程规范性制度》，完成《农村集体资产流转交易立项申请表》、《农村土地承包经营权流转合同模板》等47项交易流程表单、标准化文档的研发编制，并在交易平台正式上线运营，实现了项目從信息审核、挂牌发布再到组织交易、成交确认、支付结算、交易鉴证以及交易项目归档的网上一站式服务。

2  常熟市农交中心面临的主要问题

农交中心虽然在不长的时间里取得了较好的成绩，但农交中心目前主要依靠国家政策及财政支持维持日常运转，没有形成可盈利的业务模式。随着电子信息技术的快速发展，各种商务服务平台、互联网金融系统对农村产权交易机构和平台的替代可能性比较大。如阿里司法拍卖平台，运营和技术已很成熟，在时机成熟时也可能会进入农村产权交易服务市场。在日趋激烈的竞争环境中农交中心需要不断探索、思考，寻求市场化发展路径。

现在存在的主要问题是：（1）交易产品单一。公司的经营范围虽然包含农村土地承包经营权、林地使用权、林木所有权、山林股权、水域权、滩涂养殖权、农村集体经济组织成员股权、集体资产（不含土地）所有权和使用权、农业设备所有权、农业类知识产权交易服务等，但从近三年的交易数据来看，产权交易主要集中在土地承包经营权的流转和门面房、工业厂房的招租、续租方面，大约占到总业务的90%以上，成交项目比较单一。（2）提供服务单一。从交易流程来看，交易中心虽然从受理申请、发布消息开始，在交易过程中进行了规范的指导，无偿提供了相应的服务，但在项目材料归档之后不再提供后续跟踪服务或其他增值服务，服务内容单一，后续延伸配套服务缺失。而围绕交易业务提供农业产权、资产处置的相关咨询服务、涉农资产价值评估业务、代理代管业务、涉农保险业务、农业金融服务等的缺失，也失去了可能获得经济效益的机会。（3）产权交易大数据运用服务业务尚待开发。农交中心三年来已积累较多市级、街道、村级的各类交易数据，蕴藏很大的社会价值和经济价值，但目前尚未进行挖掘、利用。

3  农村产权交易市场需求分析

农村产权交易要走市场化运营模式，首先要对农村交易市场进行分析，主要包括政府、出让方、受让方、配套服务需求方等进行市场环境、需求进行分析。

3.1  政府方

作为上级主管部门的政府，对交易市场负有监管责任，要求农村产权交易过程公开、公平、公正、透明，以减少纠纷，维护社会的稳定。政府需要通过农村产权交易平台系统，对交易数据进行汇总和整理，掌握交易总体情况，对交易中的特殊事项进行预警，以尽监管的责任。农村产权交易机构可以通过系统的研发、运营以及在交易过程中开展相关指导活动获得政府的资金支持，以完善农村产权交易市场。因此，政府可能成为农村产权交易服务的大买家。

3.2  出让方

出让方是拥有农村产权方，有转让、出租需求，可通过农村产权交易平台发布信息，扩大受众范围，寻找更多有意向的受让方，希望通过谈判、竞价等形式，寻找到最佳受让方及实现最高溢价。对一些比较复杂的转让项目，出让方可以通过交易中心提供包装服务、咨询服务、代理服务、项目价值评估等相关服务，挖掘项目亮点，编写招商说明等，为出让提供参考和帮助。农村产权交易的基本业务是招租项目，而受让方、配套服务提供方选择交易机构也是基于该机构中项目的数量和质量。因此，出让方对交易的影响很大。但受到国家服务三农、降费免费政策限制，交易中心不能收取基础交易服务费和相关增值服务费，盈利性差。

3.3  受让方

产权交易的受让方是有意向投资农村市场的个人、企业或其他经济组织，希望从农村产权交易平台项目库中挑选到最合适的项目。受让方之前一般不了解项目的具体情况，农村产权相对于其他商品而言，又具有特殊性，可能存在产权界限不清、产权手续不全、社会风险不可控等问题，对受让方造成经济损失。因此意向受让方需要交易中心提供合法性、合规性审査和风险提示、交易鉴证服务等。在提供这些服务时，交易中心有一定的议价权，可依据提供的业务量收取财务、相应的服务费。产权项目受让前后及开展投资活动中，受让方可能需要投资、财务、运营、农业技术等方面的咨询和指导服务，因此，受让方是增值服务的主要需求人群。

3.4  配套服务提供方

配套服务提供方主要包括审计、评估、法律、金融、财务等相关服务机构等。这类机构主要围绕产权交易基本业务，为开展农村产权交易的双方提供增值服务，需要掌握交易相关信息及数据，如交易双方基本情况，历史交易情况、项目成交额等，甚至可能购买农交中心产权交易大数据及相关分析报告。因此配套服务提供方加入之后，可围绕产权交易，与出让方和受让方共同开发配套的服务产品，也可以向交易中心购买经过处理的交易信息，既完善了交易服务，也活跃了交易市场，实现资源集聚。此外，为配套服务提供方介绍业务也可获取中介服务费，根据业务品种不同收取相应费用，也可为其提供经处理分析的信息数据，今后有较大的盈利空间。 因此，配套服务提供方的加入是农村产权交易服务未来发展的一个重要部分。

由上表可知，政府在整个市场细分中的影响力是最大的、盈利性也是很高的;出让方影响力很大、但盈利性差;受让方影响力较大、盈利性较好;配套服务提供方影响力弱、盈利性短期内不确定，但未来有很大盈利空间。

4  农村产权交易市场化发展策略

4.1  广泛拓展农村产权交易平台，扩大交易范围。

农村土地产权的流转对现代农业发展意义重大，产权交易平台为土地流转活动广泛开展提供了很好的条件。在农村产权交易中，土地流转政策性强，覆盖面广，工作量大，政府首先起到积极指导和引导作用，产权交易平台也应当适应市场需求，积极扩大交易范围。可将农交中心的建设和完善作为切入点，建立更加科学、规范的信息平台，及时发布各类农资流转信息和涉农相关信息和政策，为交易双方提供信息支持，解决产权交易中存在的信息不对称问题。当条件成熟时，逐渐将全市各项农资交易都有序纳入交易平台，使农村产权交易能够顺利完成，以保障了交易者的合法权益。

农交中心可把一些经济条件比较好的乡镇作为试点，适时开展农业类知识产权、经营性资产使用权、集体经营主体股权等产权交易。同时，作为试点的产权交易活动也要争取到相关部门的资金支持和帮助。取得一定成功经验后，在政策允许范围内，再扩大其他交易品种类型，满足经营主体多方面的交易需求;最后由试点单位再逐步推广到其他乡、镇、村，达到全市农村产权交易全覆盖。

4.2  加大宣传培训力度，提高进场交易积极性

为解决由于对产权交易服务系统不熟悉或认识不足，在实务中有交易双方私下交易的情况出现，并由此引发风险和纠纷的问题，应该重视农村产权线上平台交易的宣传工作。农交中心可设置专门的宣传部门，开展政策宣传活动，开展各类咨询并提供有益信息，扩大产权交易中心在经营主体、农户群体中的影响力，树立为民服务、便民服务的良好形象。可以从两个方面展开宣传工作：

（1）利用宣传渠道，增加互动，吸引客户主动进场交易。可利用官方网站、微信公众号、电视、报纸、户外广告进行广泛宣传，对农村产权交易市场建设的重要性、必要性和平台交易的优越性加大宣传，对私下交易风险和可能造成的糾纷进行模拟演示，培养民众进场交易的意识和习惯。利用“熟人营销”，创新宣传手段，增加公众对交易中心的好感，拉近与民众的距离。在一些节假日举办亲民活动，激发农户的参与热情，并借此宣传有关产权交易的政策和信息。采用培训班、座谈会等方式宣传有关土地流转、产权交易的政策信息。通过系列活动，培养农民、农户的风险意识。通过宣传，使经营主体、农户等主动认识到，通过交易平台参与产权交易可以维护自身利益，如果私下参与产权交易活动会面临诸多风险。通过多角度、全方位地宣传，逐渐探索出一套适应本地实际情况的工作机制和方法，以确保农村产权交易活动能够全面、顺利实施。

（2）出台相关政策、制度，自上而下培养进场交易习惯。农村产权交易服务具有一定政策性和指导性，可积极与政府相关部门做好对接，学习国内先进地区的成功经验，出台相关政策、制度，明确规定农村产权交易必须进场进行，禁止私自交易，由政府主导，自上而下推动项目进场，逐渐培养进场交易习惯。

4.3  逐步开展延伸配套服务，吸纳培养优秀人才

（1）大力推进产权抵押融资业务。为了推动农村经济快速发展，农村资源得到充分利用，激发资源活力，可将水域养殖权、林地权、土地经营权等作为标的，发展产权抵押融资业务，采用循序渐进的方式逐渐扩大交易范围，通过产权抵押获得发展资金，为现代农业的快速发展提供资金支持。

（2）开展涉农保险业务。为了减少和避免参与产权交易各方在开展生产经营活动时受到风险的侵害，通过政府引导和宣传指导，开展土地流转履约保证保险、农旅融合产业保险等试点工作，将农业设施、林业、种植业、水产养殖等纳入到保险体系中，扩大保险范围，健全风险保障机制。此外，还可以为家庭农场、专业大户等提供专项或订制服务，由会计公司代理记账，与银行建立合作，提高信贷资金监管水平。

（3）吸纳优秀人才。农村产权交易不是双方简单的协商和谈判，它涉及到农村各项资产资源产权的确定、价值评估与增值筹划、交易行为的合规合法、资产的后期监管等诸多方面，专业性和政策性都比较强，而提供相关服务的专业性、规范性是农村产权交易的核心竞争力之一。这就要求产权交易服务人员要熟知农业政策及相关法规制度、了解农村基层实际情况，能够为交易双方提供必要的农业技术指导、评估、拍卖、法律、金融、财务管理等服务，还需要配备懂金融、信息技术等多方面的专业人才，组成一支懂政策、懂技术、懂管理、高素质的专业团队，拓展农村产权交易服务的增值业务，形成长久发展的核心竞争力，以扩大未来盈利空间。

4.4  利用大数据预警，加强监督管理和风险防范

从现实来看，产权交易平台属于公益性非营利组织，农业农村局要对交易平台的运行进行监督管理，金融监管局、纪检监察部门也要对产权交易行为进行监督，确保农村产权交易公正、公开、透明进行，维护各主体的正当合法权益。农村三资管理平台引入大数据分析技术，将三资账本、协议合同等通过数据化手段转换，统一线上管理，将防范之策融入程序设计中，对各类廉政风险进行实时预警提醒，实现农村产权交易与主管部门、主管部门与监管部门的双向互动、实时监督。通过交易平台的可视化管理，实现智能化辅助决策，实时预警提醒防患未然，有效解决农村三资监管中存在的监督信息不够精准、动态状况难以及时掌握等问题。同时，也可以实时关联业务平台，对业务流程中涉及到的资金、资产、合同、风险等内容实时查阅、预警，督促职能部门尽职尽责，各司其职，形成逐级处理、纪委监督的闭环机制，为农村工作的有效运行保驾护航。因此，利用大数据预警，是加强监督管理和风险防范的重要途径。

总之，农村产权交易的广泛开展，对于农村资源开发、建设美丽乡村做出了一定贡献。根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》要求，还要进一步健全城乡融合发展，推动城乡要素平等交换，双向流动，增强农业农村发展活力，发展新型农村集体经济，农村产权交易机构及平台系统也将依据政策，立足市场，发挥更大的作用。目前，虽然在实践中存在着交易产品单一、配套服务单一、数据开发利用少、社会化、市场化水平较低等普遍性问题，但今后围绕农村产权交易市场进行市场细分，准确定位，对农村产权交易市场要素构成以及市场内在因素进一步探索，优化产权交易模式，一定会提高农村资产资源的利用效率，激发农村资源活力，加快美丽乡村经济振兴。