安置房变身长租公寓集体盘活资产有新招

2020年12月25日，天津市西青区大寺镇张道口村股份经济合作社所拥有的宇泰家园40套还迁安置房使用权在天津农村产权交易所顺利流转，受让方为天津竣祥瑞建筑工程有限公司，成交价0.3元/平方米/天，流转期限5年。该项目是天津市首个集体产权住房使用权公开流转项目。

宇泰家园是张道口村为改善村民住房条件而盖起来的一个安置房小区，在全体村民悉数分得了新居后，还余下40套房屋，成为张道口村的“闲置资产”。为增加村集体的财产性收入，村集体经济组织决定，将这批安置房对外流转。

“空房出租”的大方向定了下来，到了实际操作阶段，又遇到了不少问题。这批空房数量多、规模大，又是清水毛坯房，如果由村集体进行简单装修，可能有前期投入高、风险大、负担重的问题;如果以毛坯的形态出租，可能有承租人压低租金甚至无人承租的问题;如果40套房零散出租，或许有租客过多不便管理的问题。面对此类问题，张道口村两委班子反复商讨，并且在天津农村产权交易所的建议下，最终，确定了两个原则：第一，面向法人单位整体出租，这就避免了“零敲散打”式的出租带来的管理困难;第二，要求承租人对毛坯房进行装修，这就避免了村集体出资装修带来的高成本和高风险。

根据这两个原则，张道口村股份经济合作社拟定了闲置安置房使用权出租方案，在经过“四议两公开”民主决策程序后，向天津农村产权交易所提交了项目申请，经大寺镇和西青区两级农经管理部门审核、备案后，2020年12月18日，该项目信息在天津农村产权交易所官网面向社会公开发布。项目挂牌期间，征集到2个意向受让方，最终，天津竣祥瑞建筑工程有限公司以0.3元/平方米/天的价格获得了该批房屋5年的使用权。根据项目挂牌信息中对受让方的要求，竣祥瑞建筑工程有限公司须对标的40套房屋中的37套进行装修、装饰、家具家电配备，装修标准不得低于3万元/间（另外3间房屋村委会已做内部装修）。

据了解，竣祥瑞建筑工程有限公司计划将这40套房屋改造为长租公寓使用，公寓的物业服务由张道口村提供。

作为天津市首个集体产权住房使用权统一流转项目，张道口村的做法为类似资产的处理树立了标杆，具有重要意义。

第一，将集体产权住房改造为长租公寓使用，是对十九届五中全会和中央经济工作会议提出的“支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”的有益探索。

第二，以使用权流转的形式，通过农村产权流转交易市场公开出租，不仅盘活了集体资产，给农民和村集体带来了财产性收入，而且避免了以往个别地区把剩余安置房作为“小产权房”出售的违规操作，使交易更加安全、合法、合規，保障了村集体和承租方的合法权益。

第三，由承租人出资装修，不仅节约了村集体的资金，减轻了村集体负担，降低了风险，而且借助承租人的力量，实现了集体资产质量的提升，让社会资本“留”在了农村。

第四，承租人与村集体约定，由村集体提供物业服务，解决了村民在家门口就业的问题，提高了农民的工资性收入，对保障农村基层稳定，提升农民幸福感、获得感具有重要作用。