绿城中国频频违规背后现金流尴尬或急于资金回笼

熊颖

早在6月中旬举办的股东大会上，绿城中国高管乐观表示：“预计年底利润及对股东回报都会高于行业。”“现在是买绿城股票的好时机。”这种乐观信息也的确对绿城的股价产生影响，在随后的一个月时间内，绿城中国股价明显上涨，从6月18日的7.92元/股到7月23日以10.56元收盘，区间涨幅32.33%，这期间的最高涨幅约62.97%。

在高管乐观、股价大涨之下，绿城中国第三大股东新湖中宝却开始进行股票減持。

联交所资料显示，新湖中宝于7月19日减持绿城中国2425万股，每股平均价12.37元，套现近3亿元，最新持股比例降至11.98%。

相比于绿城中国这波娴熟的财技，其最赖以生存的房产建设、管理和质量却难以让人恭维。诸如用欺骗手段获取预售许可证、代建项目发生安全事故致一人死亡等，都令绿城中国陷入舆论漩涡。不过，在绿城中国反复强调优化开发周期、促进资金回笼的动向来看，这可能是其在最近出现的种种问题的根源。

“造假”获取预售证绿城春来晓园被暂停销售

绿城中国董事会主席张亚东曾表示，生产周期长，用高溢价覆盖高成本，导致绿城中国每次在房地产调控中都受伤。

那么如何才能解决生产周期较长所带来的负面影响？绿城中国管理层在股东大会上指出，优化开发周期可以提升运营助力。比如2020年，绿城200个项目从拿地到交付标准工期是25-26个月，最长可达29个月，而周期压缩项目则为20个月。此外，绿城中国也曾提出“5个月开工、9个月开盘、12个月现金流回正”的发展战略。

不过绿城中国在部分项目优化开发周期的具体执行上存在一定问题。7月9日，济南市住建局发布通报，经核查，开发企业济南安投实业投资有限公司采用欺骗的手段获取了绿城春来晓园1号楼商品房预售许可，其行为严重扰乱了房地产市场秩序，造成极其恶劣的社会影响。

根据济南出台的相关规定，高层建筑预售形象进度应不少于地上6层。而取得预售证的绿城春来晓园1号楼彼时仅盖到3层，已盖至6层实际为绿城春来晓园搭建脚手架并进行浇筑表面处理所伪装出来的假象。

对此，根据处罚意见，不光开发企业被暂停受理预售许可申请、绿城春来晓园暂停销售;该项目的预售监管金留存比例还提高了10%。

值得一提的是，这并不是绿城中国出现的首次违规行为。2020年8月，绿城诚园项目就因未取得商品房预售许可证即擅自收取房款461万余元，而遭到河北省邢台市住建局的行政处罚。该项目为绿城中国和大榕树地产的共同开发项目。

此外，根据西安市住建局通报，绿城中国关联公司西安文豪实业有限公司在2021年2月销售“东晋桃源·沁福源项目（推广名：绿城桂语兰庭）”房屋过程中，未提供商品房买卖合同完整文本，要求购房人在无合同具体内容的空白纸张上签字、盖章，并要求购房人将购房款交存至非资金监管账户。

背后现金流尴尬“三道红线”仍踩一条

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“预售许可证若出现违规申请等情况，普遍和房企急于销售和回笼资金的心态有关。”

2021年上半年，绿城中国销售额增长迅速，（剔除代建业务外）取得合同销售金额约1369亿元，同比增长约107%，这一增速远高于克而瑞数据所指出的2021年上半年百强房企累计业绩同比增长36.7%。

绿城中国销售心切，一方面可能受2021年销售目标完成压力的影响，因为2021年绿城中国销售目标为3100亿元;另一方面，绿城中国的现金流状况较为尴尬。Wind数据显示，自2017年开始，绿城中国经营活动所产生的现金流量净额持续为负，2017年～2020年依次为-150.83亿元、-165.56亿元、-81.76亿元、-31.04亿元。

绿城中国曾在年报中指出，如果实际未来现金流量低于预期，或事实情况发生变化导致未来现金流量向下调整，则可能出现重大减值亏损。

实际上，绿城中国也已连续四年计提减值准备，2017年～2020年，绿城中国计提资产减值金额分别为9.79亿元、17.35亿元、13.76亿元、13.34亿元，四年合计计提减值54.23亿元，占四年归母净利润总额94.96亿元的57.11%，大大蚕食公司净利润。

而在2021年6月的股东大会上，更有投资者就此提出建议，“资本市场是很残酷的，如果绿城利润明年爆发，一些有瑕疵的项目能不能缓缓再计提（减值）？”

此外，绿城中国“三道红线”仍踩一条，剔除预收账款的资产负债率为71%。而这也意味着，绿城中国的有息负债规模不得超过10%。值得一提的是，“三道红线”政策出台前，绿城中国的有息负债增长一直较为迅速，2018年～2020年，绿城中国带息债务依次为814.58亿元、1160.35亿元、1321.92亿元;与之相对应的同比增速则依次为41.16%、42.45%、13.92%，均高于红线标准下所限制的10%增速。

旗下代建项目问题频出柳州项目安全事故致一人死亡

在绿城中国旗下项目存在违规销售等情况的同时，其代建业务也状况频出。

绿城中国年报显示，公司在2015年以5000万元拿下柳州杨柳郡62.8%权益占比地块。柳州杨柳郡是绿城在广西的首个项目。但之后，这个项目变为了代建项目。《红周刊》记者梳理发现，绿城中国在官网披露了截至2021年6月30日的投资项目，柳州杨柳郡并没有包含在内。此外，根据天眼查的股权穿透，当前柳州杨柳郡由一家名为“全顺集团”的纺织公司实际控股，绿城管理仅持有少量股份，该项目显然已经是绿城管理的代建项目。不过，柳州杨柳郡目前在销售推广中仍被称呼为“绿城·杨柳郡”。