难以“降温”的学区房

屈琦

学区房热度居高不下，背后是千万家庭对优质教育资源的渴求。

近年来，“学区房”话题越来越热。“天价学区房”引得无数家长竞相追捧，此类现象令人咋舌的同时，也映射出了教育领域的诸多问题。疯狂与荒谬的背后，是焦虑与无 奈。

学区房究竟是如何产生的？催生这些乱象背后的因素有哪些？要想改变现状，还有多远的路要走？本文将围绕这些问题，展开分析与探讨。

学区房：“就近入学”的产物

“学区房”与“好学校”的关系密不可分。从广义上讲，学区房指的是学校周边的房子。实际上，人们常常提到的“学区房”一般特指重点学校周边的房子。重点学校周边往往能形成重点区域，由于拥有优质的教育配套资源，这些地区房价会显著提升。

“学区房”概念的产生，源于“就近入学”的政策。

1986年，第六届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国义务教育法》（下称《义务教育法》），其中的第九条明确规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校，使儿童、少年就近入 学。”

1992年颁布的《义务教育法实施细则》第二十六条规定：“实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小學的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。”

20世纪90年代以来，国家连续出台文件，强调九年义务教育阶段初中和小学必须坚持就近入学的原则;2006年修订版的《义务教育法》，进一步强调了就近入学。

“就近入学”政策的推行，旨在保障我国义务教育正常实施，为每一个孩子提供平等的受教育权利，维护教育公平。就近入学的政策推行以来，为家长、学生提供了很大的便利，一定程度上遏制了“择校热”的不良现象，提升了义务教育的质量。

然而，在另一方面，就近入学的政策也催生了“学区房”现象的产生。尽管就近入学的初衷是美好的，但是推动义务教育均衡发展并非一朝一夕之计，还有漫长的道路要走。目前，不同地区、不同学校之间的教育资源仍然存在显著差异。对于望子成龙、望女成凤的广大家长来说，子女的教育是重中之重。众多家长希望挑选优质的教育资源，让孩子接受更好的教育，因此，会选择在教育实力较强的学校周边购买房产，从而让孩子获得入学的资格和机会。

学区房供不应求

“天价”背后的无奈

在教育焦虑的催动下，“学区房”被越炒越热。在各大城市，学区房的价格飞速增长，到了令人惊叹的地步。学区房匹配了优质的教育资源，所以十分稀缺，长期处于供不应求的状态。因此，即使很多学区房实际上处于“老破小”的状态，却依然遭到家长们的热烈追捧和抢购，溢价十分严重。

以北京为例，从21世纪初开始，学区房在北京就受到热捧。据《21世纪经济报道》披露，2009年，北京海淀区的中关村、五道口、学院路等区域，学区房的供需比例在1：4到1：5之间。如今，这些区域的供需缺口更大。十多年来，北京市的优质学区房价格明显高于同地段其他商品房，如今价差已经攀升到30%～40%。但学区房仍然是砍价最少、交易周期最短的房源之一。

据报道，2008年，西城区金融街片区的著名学区房小区丰汇园，成交均价还不到3 万元/平方米;2014年，该小区的交易价格已经达到10万元/平方米的水平;2018年，单价达到17万元/平方米左右;到2020年5月，该小区部分房源的成交单价已经超过20万元/平方米。

学区房的过热，催生出一批“宇宙中心”。2013年3月，北京海淀区华清嘉园，一间37平方米的学区房叫价350万元，因价格过高，此地被冠名为“宇宙中心”;3个月后，位于东城区景山东街的一个400平方米的四合院，因报价1.3亿元被称为“宇宙新中心”。这两套房源因报价过高而很快下架，但学区房的价格水平由此可见一斑。

《21世纪经济报道》调研发现，由于价格偏高，很多购房者在选择学区房时，只能购买小户型。在东城区、西城区和海淀区的多个优质学区，30平方米到60平方米的小户型房源最为热销。2016年，西城区的文昌胡同曾成交了一间10平方米的平房，单价达到34万元。

事实上，由于历史原因，很多学区房的居住条件并不好，没有小区、没有电梯，有的甚至没有暖气，有的是半地下室，有的建于20世纪七八十年代，甚至是1950年。

由于一些老旧的小户型学区房居住条件不尽如人意，很多家庭选择“买小租大”。即购买一套小户型学区房用于落户并占据学位，然后在同一个小区里租一套大房子用于生活。如今，仍有不少家庭如此生活。

近一两年来，学区房价格持续走高，到了2021年，热度更是高涨。原因一方面是适龄儿童数量增多，加大了学区房的需求，2013年，“二孩”政策放开，次年北京市新生儿出生率同比增加了10%以上，而2021年正好是这拨新生儿的入学年份;此外，受海外疫情影响，一些原本想送孩子出国读书的家长改变了计划，转而在国内选好学校。

按照惯例，北京各城区于每年5月份开展义务教育阶段入学信息采集，因此，3—4月份是购入学区房的旺季。2021年4月，《光明日报》就报道了抢购学区房的一则新闻，一时间坊间热议纷纷。北京的一位家长看中了陶然亭附近的一套学区房，这套学区房建于1984年，55平方米，报价600万元，属于陶白学区，位于北京教育资源优质的西城区。由于房子太过抢手，房主两次提价，最终以650万元成交。据报道，在签合同前，仍有其他买家在会谈室隔壁等待，“这边一旦谈崩，他可以接着来和房主谈。”

整治措施多管齐下

推动教育均衡非朝夕之计

面对学区房价格高涨的乱象，国家和地方政府出台系列措施，进行大力整治。2021年4月30日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止以学区房等名义炒作房价。

为遏制学区房炒作现象，全国各地采取了各种各样的措施。其中之一就是由单校划片改为多校划片。多校划片指的是一个小区对应学区内或相邻学区的多个学校，而不再只对应单一的一个学校。根据多校划片政策，热点小学、初中将被分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡，并通过随机派位方式分配热点学校招生名额。因此，学生有可能被分配至片区内的任何一所学校。

“校额到校”也是一种典型举措，即优质高中直接拿出名额给薄弱初中。比如，2021年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》：重点中学自主招生比例大幅下降，50%～65%的生源名额将按比例分配到各区和各普通初中。

此外，集团化办学也是一项重要举措。集团化办学是指将一所名校和若干所学校组成学校共同体（名校集团）的办学体制。数据显示，截至2019年底，北京市集团化办学覆盖学校1400多所，已经达到全市学校的70%以上。集团化办学有助于促进各校资源共享、相互带动、协同发展。然而事实上，据专家分析，家长对于优质名校仍然最为认可，其他的“挂牌”名校并不能真正调动家长的热情。

对销售环节加强监管，也是一条治理途径。2021年初，海淀区房管局对上地、万柳等区域房屋交易中介机构加大执法检查力度，对涉嫌炒作“学区房”概念等违规行为进行调查取证。3月份通告显示，海淀区房管局已检查中介机构门店134家，对存在违规行为的中介机构立案6件，停业自查2家，行政处罚2万元。

事实上，不论采取何种措施，都很难从根本上解决学区房过热的问题。学区房价格上涨，背后的主要动力是家庭对优质教育资源的渴求，教育是永远的刚需。学区房的价格，一定程度上反映了教育资源分配的格局。只有持续推动教育均衡发展，才能真正解决这一问题。

海外“学区房”现象观察

学区房并非中国“特产”，国外同样也有这个概念。在不少国家，学区房同样受到当地家长的热捧。为遏制学区房炒作，各国也推出了不同的政策。

美国

在美国，学校有公立学校和私立学校之分。目前，公立学校是大多数美国家庭的选择。按照美国法律规定，公立学校实行划片、就近入学原则。在美国，所有居住区都有对应的学区划分，具体到每一条街道、每一个门牌号，十分精确。全美有大约1.5万个学区，很多重视子女教育的美国家庭会考虑在“好学区”选择住房。美国《福布斯》网站报道，“子女在哪里受教育”是60%以上美国购房者的优先考虑。

美国公立学校的教育资金，主要来自学校周边地区居民缴纳的房产税。美国各州房产税率不同，大多为1%～2%。一般来讲，各地房产税总额的一半以上用于公立中小学，如校舍建设、设备购置、教师聘请等。经过多年发展，美国的房产税与“好学校”之间已经形成良性循环。一方面，“学区”内房价高，房地产税收就越多，学校得到的经费较充裕，就会将更多资金投放到学校建设和师资培养上，从而促使学校排名靠前、学生成绩更好。另一方面，“好学校”也会吸引家庭条件好、重视子女教育的家庭到该区居住，从而推动房价上涨。

英国

英国的公立小学和中学也是划片上学，很多家长选择在好的公立学校附近购房居住，自然不可避免地推升学区的房价。数据显示，在全英前50所最好的公立学校1英里之内的房屋价格，比同个区域的房屋价格平均高出16%。英国知名房产租赁网站Rightmove的数据显示，在英格兰，想要上一所被英国教育标准办公室划分为“优秀”的小学，附近房子的平均叫价，比普通小学周边的房产多5.2万英镑，比非学区房的叫价高18%。

学区房的高价格并不能抑制英国家庭的教育需求。英国一项调查显示，当被问到“是否愿意多花5.3万英镑购买学校周边房产”时，有60%的被访者的回答是肯定的。

但是，英国的学区房价格并没有“疯狂”上涨。原因之一是，根据英国的政策，只要居住在学区范围之内，不管是买房或租房，都可以在学区内入学;此外，英国的私立教育发展程度很高，很多经济条件较好的家庭会选择私立学校，避开学区的限制。

法国

在法国，“学区房”概念一度被热炒，学区房销售或租赁的生意一度火爆。以巴黎为例，处在巴黎六区全法最著名的两所中学——亨利四世中学和路易大帝中学，其附近的住宅每平方米价格超过12000欧元，而巴黎地区平均房价只有8000欧元。同样这两所中学附近的房屋租赁价格会也会比一公里外的同等户型贵15%。

为了遏制炒作学区房，自2015年起，法国教育部恢复“学校分区图”，改革“就近入学制”，扩大区段范围，实行“一个区段，多所初中”的政策。法国教育部宣布在全国17个省份率先试行“社会阶层混合”的“就近入学制”，旨在平衡初中内部各社会阶层比例，避免出现“贫困子女学校”和“精英子弟学校”的两极分化，促进学校内部社会各阶层的融合，从而进一步推进教育公平。

日本

在日本，学区房的问题相对来说并不明显。日本小学也有私立和公立之分，但公立学校占比高达98%。由于私立学校学费昂贵，大多数日本家庭还是选择公立学校。日本公立学校的教学质量较为统一，教师资源、教学设备都相差不大，因此日本学校一般来讲不存在重点与非重点之分。在日本上学没有户籍制度，只要学生在学校附近居住，就可以入学。而且“居住”的条件也很低，并不需要买房，甚至有亲戚在当地居住也可以。如果对该学区的教学质量不满意，转学申请也很容易获批。综上可见，日本有学区的概念，但不存在“学区房”，主要得益于均衡的教育资源和宽松的入学门槛。

韩国

韩国也有“学区房”的概念，相较于中国，韩国家长追求学区房的热情有过之而无不及。按照现行教育制度，韩国人上小学、初中、高中基本遵循“学区制”，即划片招生。韩国的高中分为普通高中、特殊目的高中（包括国际高中、外国语高中等）、自主型私立高中等多類型高中。普通高中按照学区抽签分配内审成绩合格的初中生，其他高中则有各自的招生方式，特殊目的高中一般需要入学考试。

韩国传统学区房主要位于首尔江南区域（包括江南区、瑞草区）。江南是首尔繁华地带，也是学区房云集的地方。首尔地区学校被划分为11个学区，位于江南区和瑞草区的所有学校被统编为“江南8学区”，这里每年升入首尔大学等名牌大学的毕业生数量众多，因此在韩国非常有名。