多地土拍价格持续上涨

李永华

“我们只能适应这个新政策（土地供应两集中），越快适应越好。”6月1日，长沙首批“两集中”住宅用地正式竞拍结束后，一家房地产开发商营销负责人感慨，“终于拿到一块地，压力非常大”。

“两集中”是今年落地的房住不炒长效机制。2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

实行集中供地的重点城市包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等。

“两集中”新政的目标之一是稳定土地市场预期，加大土地供应。2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人指出：“我们要求各重点城市今年继续增加住宅用地供应量。”

长春于3月15日挂牌首批51宗集中出让地块，成为执行新政的第一座城市。此后，北京、天津、广州等多个城市实行集中供地。6月3日，合肥、郑州也推出首批“两集中”土地，不少开发商热衷拿地，土地价格溢价颇高，不少热门地块创下新高。

从供地面积看，北京、广州第一批供地面积达到2020年总供地量的56%、55%，凸显出加大土地供应的政策引导方向;从1—5月开发商拿地金额与面积来看，万科、保利、招商蛇口、华润置地、绿城位居前五，意味着今后可销售面积的增长，“两集中”对今后的地产格局也将产生持续影响。

土地高溢价成交，长沙一地块创新高

不论是长沙还是合肥、郑州，“两集中”的城市推出的首批土地大多数备受开发商青睐。中指院数据显示，5月份，北京、杭州、南京、苏州等11个热点一二线城市集中供地，50家代表房企拿地总额同比增长32.1%，单月增幅显著。

按照新的“两集中”办法，长沙今年只有3次土地集中拍卖，众多开发商都是志在必得。

6月1日，长沙推出计36宗地块，9宗地块触发熔断等待摇号，剩余3宗地块流拍，总成交面积约296.3万㎡，总拍价约381亿元。

其中，南湖路048号地块备受关注。在共计51轮报价后，该地块报价达到最高限价28.96亿元后熔断，最高楼面价约14157元/㎡，溢价率高达49%。南湖路048号地块起始楼面价达9500元/㎡，是本次起拍楼面价最高的地块，刷新了2016年由建发股份创下的土拍纪录（9241元/㎡），也是長沙住宅用地土拍楼面价首次突破万元关口。

长沙一位地产行业资深营销人士分析，长沙有些开发商已经只剩下一些尾盘，有些没有新地块，“两集中”之后，开发商必须要抢地，要不然到了后期就无米下锅，影响今后的业绩。

今年年初，南湖路048号地块附近的一家新盘售价约14000元/㎡，周边二手房售价约11000元/㎡。按目前熔断的楼面价14157元/㎡计算，该人士分析，南湖路048号地块楼盘的精装销售价格可能接近3万元/㎡。按照正常的开发周期，该地块2021年底或者2022年初可能上市销售，如果售价大幅超过现有房价，有可能直接拉升周边房价。

6月8日，绿城旗下长沙驰景房地产开发有限公司通过摇号拿到该地块。

6月3日，合肥“两集中”土拍现场同样激烈。当地媒体报道，一地块竞拍时，43家报名房企全部参加摇号，“摇号机都要放不下了”，多个地块溢价超20%。最终成交住宅用地规划建筑面积169万㎡，相当于合肥2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的50.6%，溢价率为27.4%;成交楼面价9675元/㎡。

6月3日，郑州首场“两集中”土拍成交49宗，成交总价414.2076亿元。有消息称，最火爆的郑州经开区9号地，保证金缴纳企业就近70家，众多房企“马甲”参与其中，仅保证金金额就接近800亿元。多宗地块均为高溢价成交。

此前，广州“两集中”土拍，多宗土地溢价45%;重庆主城区46宗地块成交总金额超635亿元，平均溢价率超40%，最高溢价率达到129.98%。宁波首批集中供地出让地块的平均溢价率高达25%;济南首次出让土地平均溢价率也达到12.2%。

北京、上海、广州、杭州、南京土拍成交金额都超过1000亿元。

《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊I摄

万科第一，“黑马”龙光集团凶猛，恒大跌出拿地金额TOP100

“两集中”以后，各企业在一座城市一年只有3次机会参与土拍，这让各家企业选择不同的策略。“三条红线”隐约成为各企业选择积极拿地还是稳妥出手的分水线。

中指院数据显示，1—5月，拿地金额冠军是万科，总金额709亿元。克而瑞数据则显示，万科前5个月新增货值2113.1亿元。6月1日，万科在长沙以12.6亿元拿下一块地;6月3日，万科在郑州拿下5块地。竞争激烈且进入摇号阶段的合肥，万科虽参与竞拍，但没有收获。

5月26日，万科在回复投资者问题时表示，公司积极关注集中供地城市的土地竞拍机会，同时坚持理性投资的原则，近期在长春、沈阳、重庆、杭州、无锡、福州、青岛、南京等城市均有获取项目。

万科A年报显示，公司是地产现金之王，持有现金1856.62亿元。

保利、招商蛇口、华润置地、绿城等紧随其后，位居前五。这些公司同样持有大量现金。

“两集中”拍地让各开发商的资金压力更大。从实际拿地情况看，拿地靠前的开发商“三条红线”的压力明显较轻。1—5月耗资623亿元的保利地产“三条红线”均是绿档;招商蛇口拿出了638亿元，2020年末，该公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率 28.81%，现金短债比1.23。

中海地产、龙湖集团、华润置地、金地集团、金科地产等企业同样在土地市场表现积极。

龙光集团说得上是今年土拍市场的一匹黑马。6月1日，龙光集团以17.57亿元竞得长沙岳麓区一块地，是其第一次进入长沙市场。1—5月，龙光集团拿地232亿元，位居第16位。这家粤系房企2020年营收710.8亿元，归母核心利润120.4亿元。

平安证券研报称，龙光集团2020年期末净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比分别为61.4%、69.8%、1.84 。

“红档”房企中，泰禾集团、天房发展、华夏幸福、富力地产等这两年的艰难已是众所周知。

泰禾集团2021年第一季度财报显示，其总资产为2194.2亿元，总负债1997.58亿元，负债率达到91.04%，手持货币资金仅剩2870万元。

华夏幸福爆出债务危机后，其第二大股东中国平安都不搭救。3月25日，中国平安股东大会上，董事兼CEO谢永林表示今后对华夏幸福的债务危机将不再给予资金支持。

截至2020年末，阳光城剔除预收账款后的资产负债率79.1%。阳光城的执行董事长朱荣斌称，阳光城2021年会继续保持“黄档”，“在积极参与招拍挂，但仍然保持谨慎。原本预计‘两集中市场会有所放缓，但没想到地价溢价仍然很高。”

2021年初，恒大将 “降负债、降杠杆”作为首要任务。据其年报数据，截至 2020 年底，恒大的净负债率为 153%，剔除预收款后的资产负债率为 83.4%，现金短债比为 0.54。

6月3日，许家印在恒大一年一度的战略合作伙伴交流会上表示，6月底前，恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿元降到6000亿元以下，“今年6月30日，恒大至少实现一条红线变绿”。

5 月底，恒大今年累计实现销售额 2851.6 亿元，累计销售回款 2507.4 亿元。

一方面大量卖房回款，另一方面恒大也放慢了拿地速度。据中指院数据，今年1—5 月恒大拿地面积仅为 218 万㎡，排在全国房企中第 24位。在拿地金额TOP100名中，恒大销声匿迹，拿地金额比排名第100位的世茂集团（29亿元）还要少。克而瑞的数据显示，恒大前5个月新增货值212.9亿元，该指标排名第一的碧桂园为2289.9亿元。

2020年底，同样位于“红档”的绿地控股也将“降档”作为全年战略重点。绿地控股2020年年报数据显示，剔除预收款后的资产负债率为84.1%，净负债率为139.2%，现金短债比为0.97，公司三项指标均未达标。

绿地控股提出的计划是2021年6月30日将现金短债比降至绿档;2022年6月30日净负债率降至绿档;2023年6月30日前，完成有息负债降至2800亿元以下。

绿地董事长、总裁张玉良表示：“接下來，绿地将进一步提速去杠杆计划，相关指标达标时点有望再提前，今年内，力争实现两条线转绿达标”。

相对于恒大的保守，绿地控股依然在积极拿地，今年1—5月，拿地总金额189亿元。不过，若对比其2020年全年总土地款929亿元，还是可以看出绿地控股将“降档”摆在了首位。

据中指院统计，2021年1—5月，TOP100企业拿地总额13274亿元，拿地规模同比增长14.3%。TOP100房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59.7%，比重有所上升。

在高周转开发模式下，一般是拿地5～6个月后开始销售。“两集中”政策下，集中拿地后，各城市今年下半年开始将迎来一波推盘高峰期，大量拿地的开发商可以卖出更多的房子，开发商的销售排名也可能就此改变。