土地管理与房地产开发经济的内在联系

孙景云

淄博市淄川区自然资源局 山东 淄博255100

自改革开放之后,中国出台了很多经济政策来推动社会整体经济的发展。房地产开发建设对社会经济发展有着积极影响,主要包含了土地获得、开发设计、建设施工、销售运营等多个方面。在我国土地管理政策不断改革的背景下,土地管理对房地产开发的影响,是本文谈论的重心。

一、基础理论

(一)制度环境。所谓制度环境,是和经济、政策及文化等方面相关的各类习俗与法律。举例来讲,法律规范、社会传统等即属于制度环境内容。关于中国的土地管理工作,国家专门出台了各类土地政策,以此确保土地管理工作当中合理用地、工程建设、产能消耗,其中针对耕地与用地各项规则十分严格。关于当下的土地管理制度框架体系,其中共可划分成三类核心制度,分别是土地用途管制、土地有偿使用以及土地征收。最近这几年,各级地方政府在关于土地征收、分配方面的政策执行力度是较高的,因此土地市场的整体运营也是相对稳定的,此种状况下政府的土地收支提升速度明显,这也是土地制度作用于城镇化建设的主要效用之一[1]。

(二)战略发展方式。房地产企业要适应制度环境,还要对发展战略进行思考,明确自身的发展理念。从相关资料内容来看,房地产企业的制度实施状况是有规律可循的,大多是综合依据制度理论、资源理论来确定制度类型,进而来确定出后续的走向[2]。房地产企业在发展的过程中必然会遇到一些问题,面对这些问题和压力,企业要积极应对和妥善解决,才能适应新形势要求,实现自身的发展。

二、土地管理制度的变化

(一)法律方面。《土地管理法》直接与国家的经济社会安全相关,其将土地公有制作为基础,将耕地保护当作目标,主要的管理方式是规则执行。从实施之后,该法律在维护百姓权益、耕地资源、城镇发展方面展现了很重要的效用。

城市土地管理供应制度经历了从无偿划拨到有偿使用的转变,城市土地市场机制逐步建立和完善。计划经济时代,城市土地实行单一行政划拨制度。1990年,国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,实行城镇国有土地使用权出让和转让制度。2001年之前,土地有偿出让方式以协议出让为主,地价随意性较大,信息透明度不高,缺乏市场竞争,易造成国有土地资产流失。为推动土地配置的市场化进程,2001年4月,国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》,确立了经营性土地实行“招拍挂”出让制度,确保土地使用权交易的公开、公平、公正。2001年10月,国土资源部发布《划拨用地目录》,细化了划拨用地的范围,对不符合划拨的土地,一律有偿使用。2002年5月,发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性项目用地必须以招标拍卖挂牌出让。2006年8月,国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行),细化了范围和具体流程。土地市场机制逐步建立和完善,在土地资源配置中发挥了积极作用。

(二)保障征地拆迁百姓权益。在社会经济发展水平进一步提升的基础上,集体建设用地无法和国有建设用地享有同样的权益、市场价格的问题逐步突出。土地征收制度不完善,因征地引发的社会矛盾也随之增多,集体建设用地的价值得不到有效利用。2014年中办国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,对农村土地制度改革进行顶层设计。于2020年1月1日起实施的新《土地管理法》,在全面总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上,破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍,进一步保障征地拆迁百姓权益。

原来的《土地管理法》征地补偿标偏低,补偿机制不健全。新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定,并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法,在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上,增加农村村民住宅补偿费用和被征地农民社会保障费用的规定,从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。

三、土地管理制度与房地产开发经济的联系

(一)房地产开发经营要严格遵守土地管理制度。中国在确定土地制度的时候,会综合考虑企业、政府、百姓等多个主体,这几者之间均有关于权责义务方面的关联。其中不仅涉及到共同的利益点,同时也有牵涉不同部门的各自利益点,对于所有的主体来讲,其均期望能够借助土地制度为自身谋利,最大程度上增加利益额[3]。

房地产开发不管在哪个环节,都要严格执行土地管理制度。当下来看,关于房地产方面的开发与经营必须遵照“经济、社会与环境”三者效益统一的模式,这样才能够确保规划的全面性、建设的配套性。房地产开发项目,应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求,必须严格按照相关的土地管理制度的规定,合法获得土地的使用和运营权利,严格执行土地开发利用标准。

(二)土地管理制度对房地产企业战略的影响。将土地政策纳入到宏观调控当中,可以进一步展现市场在土地资源优化配置当中的效用,此种方式对于解决供给、需求之间的平衡性、维持房价的稳定性等均具有很大的作用。

1.优化土地供应结构、规模,确定房地产开发用地年度供应计划,有利于控制房地产经济的规模和速度,促进供给和需求平衡,是房地产市场健康运行的保障。

近几年,政府加快棚户区改造和保障性住房建设、加快城市老旧居住区整治,同时积极化解房地产库存,严格限制高档住宅商品房项目建设用地供应,禁止别墅类建设用地供应。针对此种状况,房地产开发企业也需以此为基准,这样才能够进一步明确出企业各项的发展规划,更好的服务于企业的发展。

2.土地成本问题直接与项目总体的建设成本、后期的收益挂钩。通常情况下来看,土地使用权购置费用属于房屋成本当中的重要构成内容,大概占据总成本的十分之三,若房屋位置优越,则此比例可能会提升至五分之三[4]。

以集体土地农转用、征用转为国有建设用地后招拍挂出让为例,政府对土地使用权招拍挂出让时,以土地征收的补偿安置费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、社保补贴资金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、土壤监测费、测绘费、评估费等作为土地成本,房地产开发企业的土地取得成本是政府土地出让纯收益和土地成本之和,即成交价格。因此,在进行土地开发与使用时,要对市场情况进行深度地调研,对土地市场有足够的了解,还要有专业的项目团队对土地成本进行严格的分析和判断;在投标过程中,投标人员要有足够的理智以及完善的风险预测方案,不要盲目投入土地成本[5]。

(三)房地产开发的宏观调控与土地管理相互融合、相互促进。近几年,国家对房地产市场的宏观调控,始终毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”理念,稳房价、控租金,降杠杆、防风险,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房;多个地区也直接把人才与土地配置关联起来,用土地与住房供给来留住人才。除此之外,也在积极增加中的、低价位以及中、小套型商品住房于整个商品住房当中的供应比重;优化商品住房在用地方面的具体模式,对此可构建起相应的房地价联动机制,以此来避免房价乱涨状况的发生[6]。中央经济工作会议专门强调“要加强城市更新和存量住房改造提升”。房地产业的宏观调控政策对土地管理深化土地供给侧结构性改革、提高存量资源配置效率、集约节约用地及开发模式提出了更高的要求。

结语

当下,关于中国土地管理制度和相关政策方面的优化改革活动,在推动土地改革、完善土地市场体系、开发房地产市场、减少各类违规状况的出现方面有很大的效用。但随着城镇化快速推进,还有不同程度的不合理因素而引发的社会矛盾。必须深入开展土地有偿使用制度方面的优化改革活动,这样才能够搭建起符合土地资源现状、市场经济发展的制度。进而继续保持房地产调控政策的持续性和稳定性,发挥市场配置资源的决定性作用;加大政府土地储备力度,完善土地一级开发机制、增强政府住房保障和调控市场的能力。完善房地产市场及土地市场监测系统,加强市场监测、运行形势分析。除此之外,还应进一步完善房地产开发、管理、交易等方面的制度,以此来规范市场和企业的运营,促进房地产开发经济的健康发展。