老城区控制性详细规划问题及优化方式研究

马鞍山市城乡规划设计院有限责任公司 安徽 马鞍山 243000

1 引言

在老城区的规划过程中，考虑到所有权复杂，地块小，重建难度低以及城市整体质量的问题，规划中提出了分层实施改造策略。通过确保空间结构和建筑面积补偿策略来鼓励项目提供公共空间，从而有效地解决老城区改造问题。

2 控规指导老城区发展遇到的主要问题

2.1 编制层面的问题 老城区的控制性规划在土地分割中的编制过于粗略，缺乏对产权的关注以及公众参与不足是老城区控制性规划的主要问题。在管制土地的划分形式追求太多规律性的土地划分，对于未开发的新城区来说会形成强烈的秩序感，但是对于老城区来说，其结构状态本身就非常复杂，要维持原始的结构状态就无法做到规律性的划分。如果将地块分割得太粗略，则老城区的结构状态将会变得混乱，并且还会发生空间形式的实际效果。同时，控制规划地块的划分采用了模块化和经验方法，并根据土地利用的性质和自然地形边界来划分地块的边界。这种划分对结构独特和产权复杂的老城区无疑是非常粗略的。这是因为具有相同性质的老城区地块通常具有不同的保护级别和不同的保护属性。同时，由于地块的模块化划分，老城区地块变得过于规整和统一。产权界限不明确的原因有两个，首先是客观条件有限，而且尚未建立完整的产权制度，由于历史问题，财产权的边界变得越来越模糊。其次是在中国传统文化中，人我界限非常薄且对个人隐私不敏感。老城区控制规划必须妥善处理所有权和利益分配的调整，充分尊重土地使用人的权益和土地所有者的意愿，保护集体经济和个人的合法权益。在尊重财产权法的基础上，还必须尊重开发土地的权利，环境权和土地资源权，并在分配公共设施时阐明公共利益。

2.2 用地权属复杂，不利于整体开发改造 当前的土地所有权调查和统计数据显示，行政分配的土地和耕地的比例相对较高，为老城区储备土地的再利用提供了有利条件。但是，行政划拨土地的布局相对分散，给老城区的空间整合带来了一定的困难。由于土地所有权的复杂性，很多单位在土地边界相互碰撞，增加了老城区的规划成本，不利于整体发展和重建。

3 老城区控制性详细规划优化方式

3.1 从自身出发，以现状为基点研究 与城市保护和更新有关的现状问题非常复杂，需要深入了解现状和发展状况。否则，老城区规划将无法顺利进行。因此需要找到历史城市的特征，并根据这些特征采取适当的改造方法。首先，在历史时间表中结合老城区形式，传统模式和多元文化主义，总结老城区内在价值的关键、历史信息特色。其次，对当前土地组成、土地所有权、建筑风格、公共环境、支撑设施和道路交通进行完整和深入的理解。通过调查有助于更好地了解居民的生活方式、社区网络、住房、公共环境和规划方法的要求。最后，在具体的规划方案设计中，结合实际实施项目，综合考虑每个单位的土地所有权、土地出让、水系改善、道路扩展等问题，提高老城区控制性详细规划的现实性和可操作性。

3.2 土地管控创新 土地管理和控制创新有助于在城市建设过程中不同群体之间共享城市资源。必须使用创新的土地管理和控制来改变基于全面翻新(拆除和重建)等一刀切的改造方法，探索“精细改造”模型，并根据历史的形状和容量设置建筑面积比率。保护传统住宅区整体风格并改善居住环境和公共景观。

3.3 斜向“智慧共治化”管控 斜向“智慧共治型”管理和控制主张建立用于数字信息监视和管理的智能平台，促进规划信息系统的建立和规划管理的数字化。随着地理信息系统(GIS)的技术支持，根据规划标准完成分区，建立规划管理信息平台，整合城市中规划结果的技术内容和数据格式，建立用于即时更新计划信息的系统，使基础设施规划管理信息系统可以利用最新规划成果，实现规划管理无盲点和全面覆盖。它基于规划管理信息系统，提供了一个参与规划的平台，以方便市民查询和提出建议。同时，中国的城市建设行政管理体系已经从电子治理——智能治理——公民联合治理的转变。公民联合治理意味着公民共同建设，维护和提高城市的整体质量。通过社区治理积极为弱势群体提供公平的外部社会经济环境。公共政策应致力于促进就业机会，公共服务机会和社区参与机会的均等化。应该动员整个社会创造一种考虑和尊重弱势群体权益的氛围。同时，以公共治理理念促进和谐社会建设，建立健全的制度和组织良好的机构反映弱势群体的利益，从而使他们通过合法的方法和渠道维护自身的合法权益。老城区规划需要建立一个公众参与平台，以实现以人为本的共同建设，共享和共同治理的社区。

3.4 特色空间打造 创造独特的空间将有助于强化城市特色。必须掌握城市空间的特色资源，并在老城区规划范围内创建一个特殊的空间节点。例如对历史和文化遗产的挖掘和分类以及对老城区的改造，可以保护和修复在物质上和功能上已经老化但具有文化价值和历史背景的街区，展现当地历史文化特色。

3.5 公众参与践行 城市建设的发展应该建立在以人为主的基础上。通过公众参与的实践，可以在老城区规划范围内建立针对性的城市恢复行动计划，以尊重和维护各个居民的权利，以共享城市空间和社会资源。同时，加强科研机构，企业和社会团体的广泛参与和密切合作，各方都可以参与城市改造工作，实现城市的共同创造，共同建设和共享。

4 结语

老城区的改造是一项复杂的系统工程，是一个长时间和连续的过程，无法在短时间内实现老城区的改造。因此，不可能在老城区改造的管理规划编制中解决老城区的所有问题。要做的是引导老城区重组空间环境，促进生态可持续发展，改善交通环境，并关注规划实施的可行性。