产业新城可持续发展规划的实践应用

马驰骋 张鑫鑫

1.香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 广东 深圳 518000；2.中建科工集团有限公司 广东 深圳 518000

在城镇化的进程中，如何全面建设高质量的产业新城逐渐成为广为关注的课题。现有的产业新城研究大多聚焦于新城建设与产城融合方向，对产业新城进行分类界定与相应建设方式分析。为探讨实现产业与周边区域联动，针对新城内的产业形态做出合理的弹性空间规划，促进产业新城的绿色发展，本文结合惠州潼湖大学创新园的实际规划设计，对产业新城的可持续发展提出实施策略。

1 产业新城的发展历程与国内现状

1.1 国际产业新城的形成与发展

国际城市发展历程中，郊区化是产业新城发展的最主要推动力。首先是在城市近郊建设的、以居住为主导职能的居住型新城，而后逐步演变成具有相对独立性的产业新城，作为城市向外扩张进程中新的商业集聚中心和边缘经济增长极。在过去的几十年，国际学者试图建立城市空间结构模型来体现城市化进程的发展。20世纪40年代，Harris等[1]的多核模型将城市空间结构划分为10个区域，其中工业郊区位于城市最外侧圈层。Stanback等[2]曾讨论过公路系统、工业区、商业中心的发展关系，认为郊区发展需要商业区建设进行推动。根据Krugman[3]的研究，当城市膨胀的离心力超越了向心力的时候，城市功能向外发展的进程逐渐加速。典型案例如国际产业新城尔湾，是美国最具有经济活力的科技型生态新城。在洛杉矶产业重心外移的契机下，尔湾通过TOD（公共交通开发）导向引入洛杉矶与旧金山产业，以生态理念塑造创新竞争力，吸引以总部经济为主体的高科技产业资源。尔湾的主要建设项目包括研发科技及商业中心，以作为企业与大学研究机构合作的重要基地，产业包括以生物技术、工程和计算机研发为主的前沿技术开发，以及创业期的高科技企业。

1.2 城镇化背景下的国内产业新城

中国的郊区化，在动机上、主体上、建造模式上都与欧美国家的郊区化有着巨大的不同。2009年以来，以知识密集型的创新产业为引领，以多功能的城市综合体为载体的现代化产业新城集中涌现，并逐渐成为当下中国产业园区的主要发展方向。国内学者对新城按照建设模式和内容进行了分类，张捷[4]将产业新城分为四类，分别为内城改造和用地功能置换所联动而形成的改造新城、城市结构改变生成的组团级新城、城市郊区化蔓延形成的郊区新城以及以一大型项目为中心形成的特定新城。张学勇等[5]将新城分为四类，包括重大项目带动型、乡镇整合型、开发区转变重构型和新区建设型。

1.3 国内产业新城主要理念——产城融合

在城镇化的过程中，城镇化与产业化主要通过两者之间的互动与协调来促进新城的产城融合，注重建设以生态环境为依托、现代产业体系为驱动、生产性和生活服务性相融合、多元功能复合共生的发展模式。例如上海郊区的“产城融合”，通过有效结合产业园与新城之间的关系，实现了功能、用地、设施和体制等的融合，促使产业和新城统筹联动发展。未来产业新城建设功能组织将更加注重生产、生活均衡，强调多元服务功能。未来的产业新城将以融合生活和生产为核心，实现“产业业态、环境生态、空间形态”的“三态融合”的目标，形成“以产促城、以城兴产、产城融合”的空间发展状态。

2 产业新城的可持续发展建设方式

为了可持续发展，城市发展既要充分体现地方特色、生态特色，使其对环境的影响最小，又要把历史人文因素纳入城市发展的理论框架中，还要注重美学与文化内容等方面。未来的产业新城要更多地考虑资源和环境的约束，亟待探索一种与所依托腹地的地方城镇化互动的模式。生态、环境、社会关系、空间关系和人才是产业新城的基本要素，而工作便利与美好生活是产业新城的核心要素。在产业可持续发展规划中重点考虑3个方面的策略：

一是产业新城总体规划策略。针对不同类型、开发模式、主导产业的产业新城，应首先了解与掌握具体规划背景，明确指导思想，熟悉规划依据，确立规划原则，制定相应技术路线，界定规划范围，明确与规划期限对应的近期、远期、远景总体目标与具体发展目标。同时在总体目标与具体发展目标基础上，协调考虑生态、环境、经济、社会、文化等综合效益。

二是构建整体生态安全格局，在规划中进行四区划定，根据用地适宜性评价明确园区内禁止建设区、限制建设区、适宜建设区以及其他区域。依据生态安全格局的设计原则和设计依据，以“斑块-廊道-基底”[6]为基本模式形成自然优先的用地、功能、景观、交通等空间组织格局。

三是开发建设和管理层面的策略，要充分重视生态价值、环境效益的保障，主要包括区域联动发展、产业全面发展、弹性规划、保障环境综合效益等。

3 潼湖大学创新园案例分析

潼湖大学创新园是多元复合的产城融合示范区与环潼湖区域智慧生态绿核，根据产业发展需求构建满足创业孵化、总部发展需求的多元产业、生活配套体系，塑造宜业、宜居的产城融合示范区，是可持续发展产业新城的典型代表案例。

地块位于潼湖生态智慧区，地处深莞惠中心，总面积约128 km2，其中城乡建设用地38 km2，湿地及其他农林用地90 km2。潼湖依托良好的区位和生态环境，以创新、协调、绿色、开放、共享理念为引领，推动创新要素高端聚集、高度聚集、高速聚集，着力打造“绿色潼湖、广东硅谷”。基地周边拥有花果山、狮子围山、潼湖、东江等“两山、一湖、一江”生态资源，是深莞惠大都市的绿色屏障，有利于吸引高科技企业打造绿色创新总部研发中心与高校科技中心。

3.1 产城融合，区域联动发展

项目主要对粤港澳大湾区（下称“湾区”）中深圳的产业溢出进行了承接。首先，潼湖生态智慧区的空间规划为承接深圳创新型产业提供了优越的条件（图1）；其次，项目作为产业新城将为区域发展带来巨大的开发价值。

图1 潼湖生态智慧区空间发展规划（2017—2030年）

结合湾区东岸、惠州、潼湖生态智慧区的产业发展体系及相关产业政策，构建满足产业发展前瞻性需求的、引领区域未来产业方向的产业体系。加强与湾区核心城镇群的产业合作，以湾区重点产业为导向，构建契合未来产业发展需求及引领未来产业方向的主导产业体系。以高校创新研究、高校技术成果转换为核心，构建大学创新园的两大主导产业、十二条智慧产业链的智慧产业体系。两大主导产业为智慧研发与智能产业。其中，智慧研发包括云计算、物联网、光通信、移动通信、新建材、智慧家居。智能产业包括智能传感、智能仪表、智能系统研发、智能装备、虚拟现实VR、机器人产业。此外，配套的生产服务包括金融商务、会议会展、总部经济、信息服务、创新孵化、电子商务、现代物流、教育培训、服务外包。生活服务包括文化街区、湿地旅游、智慧医疗、智慧交通、智慧生活、智慧政务、区域商业、邻里中心。

3.2 综合开发，产业全面发展

园区的综合开发分为两部分，一部分依托高校科技成果转化带动高新产业发展，另一部分是为高新产业发展提供配套支持的服务配套产业。项目产业运营模式为依托中国高校科技成果转化中心，对接高校研究与企业研发，前期以研带产、后期以产助研，形成一个创新研发内核加四大配套服务的产研模式（图2），推动园区产业创新要素的高端聚集、高度聚集、高速聚集，实现了创新资源聚集区与生活居住区的有机融合。

图2 潼湖大学创新园产业运营模式

以“1＋N”潼湖高校联合创新研究院模式（图3），促进高校与企业深度对接，形成产业研发一体化发展。“1”是高校联合创新研究院，作为项目核心，核心内容是一批（20所大学以上）高水准的大学和研发团队落地，以市场和企业需求为导向，引导一批深莞惠区域创新型企业落户。“N”是中国高校（华南）科技成果转化中心总部，成为园区产学研合作技术对接、成果转化与匹配平台，加速园区高校科研成果转化效率，承载华南中心总部、中国高校科技成果大数据中心、全球国际技术转移中心、珠三角企业家创新俱乐部等。总部的重要职能是为“中小企业创新研发中心”提供科技信息查询、科技成果需求匹配、技术对接、高端人才引进、技术培训、金融投资等全方位的服务。

以互联网＋园区为理念，融入云计算、智能服务平台建设智慧产业园区，促进园区内部资源优化配置和专业化分工协作。立足园区内部公共设施共享目标，着力发展十二大公共服务平台，大力提高园区配套服务支撑能力。

图3 “1＋N”潼湖高校联合创新研究院模式

在项目内着力营造商务、商业、安居、公服等多元化、多梯度、分层级的完善配套体系，满足企业人才的长期生活服务需求。四大配套服务体系主要策略：一是商务配套中包括商务型精品酒店、多功能会议中心与综合商务服务中心；二是商业配套中包括小型集中商业、文化型商业街区与社区商业街；三是安居配套中包括U＋人才公寓，酒店式公寓与SOHO/LOFT公寓；四是公共配套中包括一体化教育、综合医疗、健康运动等。

根据项目内的产业体系构建，在最终规划方案中进行相应的用地规划，构建合理的产业新城空间结构。

3.3 弹性规划，突出地方特色与人文

根据研究分析，成功的高科技企业一般会经历孵化期、加速期、总部发展3个阶段。新兴产业在孵化—成长—壮大的发展过程中，对产业空间和配套服务的需求在不断变化，需要园区提供弹性化、多样化的支撑和服务。潼湖大学创新园在引进产业落地过程中，必然伴随多层次企业的多样化需求，如服务平台、产业空间、产业配套等。针对产学研合作企业不同发展阶段市场需求，为构建基于创新孵化、灵活空间、平台服务、定制化设计及完善配套的多元产业空间，分析得出3种模式：

1）科技型孵化器企业，人数在50人以内。主要需求为整合资源搭建创新创业辅导体系，提供协同孵化服务。初创企业资源匮乏，对共享空间和各类平台建设依赖强，人员变动频繁，空间灵活性需求高。

2）科技型加速器企业，人数在50～300人，对满足快速增长的空间和业务拓展的专业服务需求增长，成长初期企业重点依赖产业信息和平台服务，后期企业对办公空间规模和品质的要求更高。

3）研发型总部企业，人数为300人以上，大型科技类企业总部主要为企业的研发及产品营销部门。产业空间注重定制化设计，外部配套环境与生态环境对居住的需求也更为高端。

针对产业的载体，在规划中设计了弹性空间形式。针对独立型总部空间需求，创造可分可合的弹性空间，采用合院型策略，分为空中合院、独享尊院、二合雅院、四合智院（图4），从而满足不同中小企业总部的需求。

图4 独立型总部合院空间

针对集合型办公空间需求，创新设计C字形、S字形、口字形等水平与垂直维度上相对灵活多元的空间形态，实施生态优异、可弹性分割的空间策略（图5）。

图5 集合型办公空间

在构建多样化形态的办公空间的前提下，对规划区域内地块进行分析分类，采用不同的建筑形式，形成错落有序的产业与商业空间（图6、图7）。

图6 产业空间分析

图7 商业空间分析

3.4 充分重视生态价值，保障环境综合效益

项目依托“两山、一湖、一江”的生态资源条件以及智慧创新产业体系，融入低碳城市、海绵城市建设理念，打造环潼湖区域智慧生态绿核。项目毗邻潼湖湿地公园，该公园由省林业厅、省环保厅、省水利厅与惠州市政府签约共建，将打造成5A级景区。在设计策略上，项目注重与区域湿地生态系统相衔接，并落实区域生态安全格局的要求；以生态环境保护作为大学创新园区建设的前提，优先保护和建构完整的生态绿地系统结构；尊重当地自然地理条件，营造自然生态环境与人工生态环境和谐共融的生态系统；优先保护湿地、山水、植被等自然资源环境，修复土壤、水体、山体等。

根据周边项目与用地现状，在保证生态系统结构完整的前提下，得出各地块适宜的开发条件（图8）。项目西侧为理工分校、东侧为华大基因生命科学小镇，周边有碧桂园创新小镇、思科潼湖科学城等产业小镇项目。项目用地内主要为鱼塘和农林用地，中西部分布有村镇建设用地约10 hm2，南侧有现状河流。

图8 用地价值分析

在方案设计中，规划充分尊重与梳理现有水系形成贯穿片区的生态主轴，围绕生态轴组织各功能组团（图9），保证景观价值最大化。在生态优先的理念下，园区规划设计与建设将生态效益、环境效益作为考虑要素，通过园区的建设致力于区域生态景观格局的重构，纳入到所在腹地城镇的生态修复大系统中，建立园区及其腹地的生态核心竞争力。

图9 绿轴与公共空间分析

区域内用地规划将生态、居住、商业、研发用地充分混合，形成模块化复合型功能组团。复合型功能组团充分体现“产城居一体化”（图10），为产业提供高质便捷的配套服务。

图10 “产城居一体”模块示意

通过以上一系列方案策划，本项目最终实现了以下项目开发价值：

1）在区域发展效益方面，根据《广东惠州潼湖生态智慧区总体规划（2014—2030年）》（草案）要求，到2030年，潼湖生态智慧区GDP总量将突破800亿元。潼湖生态智慧区域范围内总人口40万人，城镇化率达到90%以上。

2）当地政府效益方面，经过整体开发，园区预计容纳就业人口规模约2.2万人。至2030年，预计年均带动GDP产值为130亿元，年均财税收入约达15亿元。调整城市产业结构，促进潼湖生态智慧区产业转型与升级。

3）投资入驻效益方面，潼湖生态智慧区已签约引领性重点项目、企业研发基地、高端研发机构共30余个，协议投资总额逾3 000亿元。区域内高新技术企业享受15%所得税优惠，入驻企业有良好的发展环境。未来，将有至少20所中国大学的创新研究院落户项目园区，100所以上的中国大学与园区形成共建单位。

4）生态环境效益方面，充分合理利用潼湖已有湿地生态环境，使湿地与城市功能互动，形成叠加效应。贯彻集约用地、绿色发展的规划理念，促进城市山水格局生成。

4 产业新城可持续发展的实施策略

在新一代产业新城的规划建设中，全面建设高质量的产业新城，对于其规划应有更高的要求。从实施层面来说，在产业新城的具体空间设计上，应该构建园区空间环境系统，与生产功能、生活功能、产业服务功能、生活服务功能、旅游休闲、文化体验、智慧研发、特色创造等组成综合定位系统，实现空间复合、景观复合、场所复合设计，整合交通网络与功能网络及景观环境网络等，整合非建设用地与建设用地空间环境，整合公共空间与生产、生活等其他空间系统无缝衔接。本文提出4条产业新城建设的实际措施建议。

1）产城融合，区域联动发展。产业与城市相融合，构建与中心城市的联动发展。综合平衡社会、环境、经济效益，考虑产业功能与生活功能融合发展，将新城置于其腹地区域乃至更大的范围来进行联动发展。在规划中，应当站在区域整体发展的角度，对项目进行开发价值分析。通过基础设施建设，承接大城市产业转移，分担部分中心城市功能，延伸中心城市职能。作为卫星新城，与中心城市建立既密切相关，又相对独立的发展关系。

2）综合开发，产业全面发展。完善基础公共设施助推新城开发，建立持续、高效的发展条件。强调产业新城土地综合利用，从土地利用规划到具体空间设计、景观设计、场地设计、建筑设计，强调新城的多元复合。以宜居的生态环境系统、精益的建成空间系统、高品质的服务系统构筑园区宜人、宜居、乐业的生产、生活系统。通过公共配套服务设施的建设和完善，提供优质的教育、医疗、文化、健康服务资源，兴建产业区、商业区、住宅区以及娱乐休闲综合体，并配套以学校、医疗机构等，建立完整的新城体系，增强文化气息，促进地区城市功能完善与经济发展。

3）弹性规划，突出地方特色与人文。深度发掘地方文化内涵，保持产业新城及其腹地的特色，并通过规划注入活力，规划着眼于长远，充分考虑投资企业的要求，通过弹性的、灵活的规划和设计措施，适应将来的发展。淡化期限，强化阶段，战略控制，弹性发展。

4）充分重视生态价值，保障环境综合效益。构建整体生态安全格局，通过生态建设改善城市风貌，并在产业新城建设中注重产业节能低碳化的生态优化发展模式，持续发展生态系统。建立产业新城的生态竞争力和可持续发展框架，进行生态修复、空间修补、生态创造，提升新城内外部环境效应，全方位落实生态理念，保持和提升地区生态品质。将新城作为一个生态、生活和生产的复合系统，在新城建设过程中，坚持先生态、再生活、后生产的理念。通过科学技术和有效手段利用自然资源，改造自然条件，调整产业结构，改变增长方式，建立新型的生态经济和循环经济的可持续发展模式。