基于Hedonic模型的城市轨道交通对沿线房价的影响分析——以石家庄地铁为例

张慧宇，李卓然

（山东建筑大学建筑城规学院，山东 济南 250101）

0 引言

城镇化的快速发展给城市交通系统带来巨大挑战，对城市交通承载力提出新的要求。地铁作为城市中最便利的通勤工具，与其线路两旁的住宅价格呈显著的相关性。轨道交通不仅为城市提供更便捷的交通方式，还对地铁沿线房地产开发、经济建设及社会效益具有明显的带动作用。因此，研究地铁对沿线住宅价格的影响意义重大。

1 研究对象及数据来源

1.1 研究对象

石家庄市地铁1号线一期工程，始于西王站、终至洨河大道站，总路线长23.9km，其定位是中心城区东西向的骨干线。3号线一期工程始于二中站，新火车站为终点，总线路6.372km，是最重要的南北向客运走廊。石家庄市地铁1号线是石家庄最早开发建设的轨道交通，缓解了中山路的交通压力，大大提高了鹿泉区主城区、高新区之间的交通流、人流、物流的集散效率。因此，本文选择这两条地铁线路作为研究对象（见图1）。

图1 石家庄市地铁1号线和3号线一期工程

1.2 数据来源和研究方法

1.2.1 数据来源

通过石家庄房天下网站、石家庄搜狐焦点网等查到楼盘信息，如楼盘的成交价格、总建筑面积、容积率、绿地率、公共服务配套设施、环境卫生及楼盘周围的教育配套设施等，并通过百度地图的测距工具得出各楼盘到人民广场的直线距离，据此得到距地铁线0～3km范围内的33个样本数据。

1.2.2 研究方法

Hedonic模型是分析产品特征价格时所采用的一种计量经济学方法，在欧美国家关于地铁与房地产价值定量研究中使用最广泛。Hedonic模型认为，住宅价格受多种因素的作用，特征要素数量的多少和不同的组合方式导致住宅价格的差异。所以，通过特征价格模型可求出各影响因素所隐含的价格。特征价格模型一般包括3种形式：线性模型、对数模型及半对数模型。本文采用半对数模型，其基本函数形式如下。

式中，P代表住宅价格，β0为除特征变量外其他影响价格的常量，βi为待估计的参数，Xi为住宅样本所隐含的第i个特征变量，ε为误差项。

2 特征价格模型构建

2.1 样本数据分析

为保障数据的可比性，本文研究2017年以来普通商品住宅均价。为避免通货膨胀和房地产市场变化对不同时期住宅价格的影响，将各时期的成交单价以2020年6月成交单价为基准，根据房地产的同比、环比的两个指数调整到具有可比性的同一时期。样本数据特征（通过实地调查笔者认为房屋装修的程度也影响着房价，为避免其对整体结果的干扰，所以表1的房价数据仅为毛坯房的均价）。

表1 站点附近不同区段内房价数据

如表1所示，在地铁站点1.2km范围内，住宅价格呈现先增后减的变化。在距离地铁站点1.2km以外，人们出行方式的选择更加多样化，因此，不再分析距离因素的影响。总结以上分析内容，最终选取地铁站点附近0.3～1.2km范围内的普通住宅进行分析。

2.2 特征变量的选取及量化

建立特征价格模型的前提是选择合适的特征变量。影响住宅价格的因素通常从建筑特征、区位特征、邻里特征3个方面考虑。本文的研究目的是地铁对房价的影响，因此，住宅到地铁站点的距离是一个特征变量。住宅周围的公交站点也会对住宅价格产生影响。住区的绿化率和容积率代表居住的舒适程度，对住宅价格产生影响。同时，周围是否有学校、便利店、医院等也对住宅价格产生影响。

最终选取对住宅价格影响较大的9个因子作为自变量（见表2）。

表2 特征模型自变量选择及其量化

3 回归结果分析

3.1 各变量回归系数分析

在SPSS统计软件中，采用向后筛选法进行变量筛选之后，一共有8个变量对房价具有显著影响，分别是容积率（X1）、绿化率（X2）、距地铁站点距离（X4）、500m 内的公交线路（X5）、距离人民广场的直线距离（X6）、教育配套设施（X7）、公共服务设施配套（X8）和小区周边环境（X9）。从方程的分析结果看，能得到以下方程：

从上文中得到各个因子对住宅价格的贡献程度，因为研究的对象为普通商品房，所以，在所有影响因子中，生活配套、教育配套、绿化率3个因子对房价有显著影响，除到地铁站点距离和到人民广场距离与住宅价格呈负相关外，其余6个因子均与住宅价格呈正相关关系。

3.2 结果分析

3.2.1 建筑特征

除总建筑面积和容积率外，绿化率对房价有明显的影响。从方程可以看出绿化率前面的系数为正数，表明绿化率与房价呈正相关，即随着绿化率的提高，单位住宅价格相应增加。主要原因：①研究对象剔除公租房、别墅等特殊住宅，只研究普通商品房；②虽然在城市中心地铁交通方便、区位良好的住宅价格居高不下，但市中心住宅用地紧张，打造生态宜人、绿化率较高的小区环境较为困难。同时，容积率对房价也有一定影响，但其系数较低，影响较小。

3.2.2 区位特征

从上述的回归系数可以看出，楼盘到地铁站点的距离对住宅价格的影响较大，系数为负，即距地铁站点的距离对住宅价格有负效应的影响，即在0.3～1.2km范围内，随着与地铁站点的距离增加，单位住宅价格升高；楼盘500m内的公交线路点数对住宅价格的影响较小，其系数为正，住区附近500m内公交线路成正相关，即住区周围的公交站点数越多，房价越高；到人民广场的距离因子对住宅价格的影响较小，这与石家庄的多核心城市结构模式有关，人民广场所在的区域北国商圈曾为石家庄市的中心区，如今随着城市中其他商圈的迅速崛起，分散了中心区的功能，导致到人民广场的距离因子影响逐渐消失。

3.2.3 邻里特征

公共服务设施配套、教育设施配备完善程度对房价的影响都比较明显。教育是国之大计，如今楼盘经常和教育捆绑在一起，这种楼盘逐渐成为居民选择房屋时重点考虑的因素。从回归系数可看出，在地铁站点1.2km范围内，住区周围教育配套越完善，住宅价格越高；环境卫生的回归系数较小，对住宅价格的影响较低，可能是因为选取的楼盘周围的绿地或公园较少，甚至不存在导致。

4 结语

石家庄市地铁从2012年开发建设到现在为止，对其线路附近的房地产开发起积极作用。同时，本文还存在很多不足，鉴于石家庄市地铁于2017年6月开通，开通时间较短，开通的路段也位于市中心且线路较短，有效数据较少，未来随着石家庄市地铁线路的完善将进行进一步研究。