物业堵塞消防通道被罚

李林

业主家失火殃及池鱼，业主赔钱、物业被罚

2004年12月15日，重庆人赵顺与龙湖物业服务集团有限公司（以下简称“龙湖物业”）签订为期三年的《前期物业服务合同》一份。合同签订后，龙湖物业为赵顺所在的龙湖小区提供物业服务至案发。

合同第一条约定，龙湖物业（甲方）同意提供、赵顺（乙方）同意接受其对位于重庆市渝北区龙湖小区某住宅的物业管理服务。合同第三条“甲方权利、义务和责任”约定，建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等安全工作;保持公共区域之水、电、气、通信、消防装置、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，对配套系统设备进行日常维护维修。

合同第五条“乙方承担的费用及缴纳”约定，乙方应根据本合同、《业主临时公约》及其附件的有关条款向甲方按时缴纳物业管理等费用，物业管理费构成包括小区房屋共用部位维修及保养费，小区共用设施设备（如防盗监控、电梯、消防设施等）日常运行、维护及保养费;住宅物业管理费按建筑面积1.4元/平方米/月计收。

同日，赵顺签署了《业主临时公约》一份。该公约第九章规定，凡违反公约的行为，除立即停止违章行为、并对造成的损失进行赔偿外，还应支付违约金、滞纳金;管理者违反本公约，如渎职或失职给业主造成损失的，由责任者负责赔偿。

公约第十一章附件五“消防管理规定”规定，物业管理公司为小区公共区域的防火责任人，各业主为其自用单元的防火责任人，并规定了业主有责任保持楼道、走廊、消防通道及安全出口畅通，且不得损坏、挪用任何消防设备和器材。

2017年3月19日，赵顺所有的位于重庆市渝北区龙湖小区某住宅内发生火灾，烧毁户内家具、电器，此次火灾造成房屋不同程度受损、过火面积20平方米，直接财产损失13.67万元。经重庆两江新区公安消防支队调查，起火时间为2017年3月19日15时38分，起火部位位于龙湖小区某住宅内，该户客厅东侧单人沙发、西侧空调及阳台交界处，起火原因排除人为纵火、电器线路短路，不能排除遗留火源、外来火源的可能。

火灾发生后，消防支队委托评估机构对因火灾损失的房屋及附屬设施进行市场价值评估。经评估，直接财产损失共计13.67万元，其中原告所有房屋的直接财产损失为9.45万余元，2栋X房屋、2栋Y房屋的财产损失分别为1.66万余元和1.28万余元。

2019年3月26日，2栋X房屋业主、2栋Y房屋业主同时向渝北区法院起诉要求赵顺赔偿其火灾造成的财产损失。该院于同年6月20日分别判令赵顺赔偿该两户业主财产损失3.33万元和1.28万元。两判决生效后，经该院执行，赵顺分别支付给两户业主3.4万余元和1.3万余元（含诉讼费）。

2017年6月22日，重庆两江新区公安消防支队（以下简称“消防支队”）对龙湖物业作出《行政处罚决定书》，载明：案涉火灾发生后，重庆特勤支队一中队接到火警赶赴火灾现场时，发现龙湖物业在该小区设置铁制地桩占用消防车通道，阻碍消防车通行，影响火灾扑救。鉴于龙湖物业的行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定，消防支队随即下发《责令立即改正通知书》，责令龙湖物业立即整改，并给予罚款5000元的处罚。

火灾损失谁之责，物业与业主对簿公堂

那么，火灾损失究竟该由谁来承担呢？赵顺与龙湖物业就此打起了官司。接到诉讼请求后，重庆市渝北区人民法院于2019年11月20日、2020年4月13日两次公开开庭审理了该案，当事人双方围绕争议事实当庭辩论。

原告赵顺指出：案涉合同及公约在甲方的权利、义务和责任处约定保持公共区域之水、电、气及消防装置处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复。据《业主临时公约》的违约责任约定：凡违反公约的行为，除立即停止违章行为并对造成的损失进行赔偿外，还应支付违约金、滞纳金;消防管理规定约定：禁止占用、堵塞楼道、走廊、消防通道及安全出口，以保证公共通道的畅通和消除消防隐患。案发后，在消防人员施救时，因为小区大门通道外有路桩，消防车无法进入小区，只能绕道从后门进入，但后门也有路桩，延缓了消防人员救火。

物业和业主不得占用消防车通道、阻碍消防车通行（图/视觉中国）

本次火灾发生时原告家里无人，消防部门亦排除起火原因系人为纵火或电器短路，火灾起因与原告本人无关。被告作为向原告提供物业服务的一方，未能履行物业服务合同约定的义务，造成小区消防水管长度不够、消防栓无水、消防通道堵塞、小区保安拿走钥匙致使消防队员无法进入房屋内等，以上行为导致此次火灾无法在第一时间得到控制，造成原告损失的扩大，被告违反了物业服务合同，应当按照合同约定对原告进行赔偿。

原告称，火灾发生前后其按时足额缴纳了物业费，履行了物业服务合同约定的义务。综合被告的过错程度，原告认为被告应赔偿原告此次火灾损失的80%。

针对原告的起诉，被告龙湖物业辩称，火灾发生时，己方积极履行了消防管理义务，在现场积极救火并疏散人员，在消防队员到达之前，有效控制了火势，不存在原告所述的火灾在第一时间无法得到控制的情况，故不应承担责任。

对于原告陈述的被告存在的消防水管长度不够、消防栓无水、消防通道堵塞、小区保安拿走钥匙使消防队员无法进入房屋内等四项违约行为，被告称，除了消防通道堵塞外，其他情况不存在。关于原告提出消防水管长度不够的问题，被告陈述，其工作人员在接到火灾警报后，铺设了消防水带，且消防水带内有水，其积极履行了物业服务义务。

龙湖物业最后强调指出，本次火灾共涉及10户业主损失，共计13.67万元，原告将10户业主的损失一并主张为其一户损失，并据此向物业索赔无事实依据。

物业堵塞消防通道，被判赔偿扩大部分损失

法院经审理认为，案涉合同系对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照该合同行使权利、履行义务。案涉小区的《业主临时公约》也规定，物业管理公司为小区公共区域的防火责任人，各业主（使用人）为其自用单元的防火责任人，并明确禁止占用、堵塞楼道、走廊、消防通道及安全出口，以保证公共通道的畅通和消除消防隐患。

根据消防支队作出的《行政处罚决定书》，被告存在设置铁制地桩占用消防车通道、阻碍消防车通行、影响火灾扑救的行为，违反了上述约定及规定，故应当认定被告存在违约行为。对于原告所称的消防水管长度不够、消防栓无水等情况，原告提供的证据不足，法院不予采纳。

法院认为，因被告堵塞消防通道，致使消防队员不能第一时间赶到火灾现场进行灭火，进而造成原告损失的扩大，被告对此应当承担赔偿责任。原告要求被告承担80%的赔偿比例，因无证据证明本次火灾系因被告的原因造成，且被告堵塞消防通道的行为只是延缓了消防队员灭火，并不直接造成原告损失，只是间接造成原告损失的扩大，故对原告的此请求，法院不予采纳。综合考虑被告的过错程度，法院认为被告承担30%的赔偿比例为宜。

2020年6月11日，重庆市渝北区人民法院对外公布一审判决结果：被告龙湖物业自判决生效之日起15日内赔偿赵顺损失4.23万元;驳回赵顺的其他诉讼请求。

（本文人名均为化名）

编辑：黄灵  yeshzhwu@foxmail.com

法官点评

物业与业主签订的物业合同及其他公约对双方均具有约束力，任何一方若有违反均可能承担民事责任。一般而言，物业和业主不得占用消防车通道、阻碍消防车通行、影响火灾扑救，这既是法律规定的强制性义务，也是物业合同约定的义务。本案物业公司被判承担责任，正是因为其违反了消防法律规定和合同相关约定。