基于因子分析的中国房地产上市公司财务绩效评价

王晓慧

（中铁十八局集团有限公司 财务部，天津 300222）

一、文献分析及方法选择

房地产上市公司是建筑行业综合实力的代表，它的发展能够反映整个行业的面貌。通过对房地产上市公司的财务绩效进行研究，可以了解公司的经营状况，找出存在的问题与不足，并及时积极采取相应对策，引导公司健康发展［1］（P27-P30）。 利用科学的财务指标对公司的经营状况进行评价分析，可以给投资者和其他相关利益者提供参考并使消费者更好地认识到公司的绩效水平。而构建科学合理的财务绩效评价体系也可以给其他相关联的行业或内部企业作为学习或改进的基础，从而进一步完善房地产上市公司的整体发展。 因此，当前国内外学者有关研究较多。国外关于财务绩效各方面的研究较为成熟，对财务指标的研究比较全面；相比之下，国内起步较晚，大多是通过实证分析为改进公司的经营管理提出具有实践意义的措施。

在绩效评价研究方面，国内外研究主要集中在财务指标方面。 如Konstantinos J Liapis 等研究了房地产投资评价的综合模型，提供了一套具有现实意义的财务指标评价体系［2］。 Eugene F Brigham 等通过建立杜邦财务分析体系，得到具有明显层次结构的企业盈利水平，可以更好的分析对比企业的财务绩效［3］。 焦争昌研究企业综合财务绩效评价，发现沃尔评分法存在财务指标选取不全面、权数较为主观的问题［4］，并针对存在的缺点改进了沃尔评分法财务指标的构建。刘斐从盈利、偿债、营运、成长、现金流量和可持续发展等方面建立房地产上市公司的财务指标体系，系统地评价出公司的财务绩效总体表现［5］（P23-33）。 温秀平强调财务指标是企业绩效考核关键指标，是评价指标体系的核心，体现企业的真实经营状况［6］。 李育珠认为财务绩效评价体系由经营风险、资金风险、市场风险以及投资风险能力构成［7］。

在财务绩效评价方法研究方面。 Deryl Northcott 等运用平衡计分法分析评价了董事会的财务绩效和管理水平［8］。 Lloren Bagur-Femenías 利用结构方程分析评价公司的财务绩效，发现可持续发展的实践对公司的财务状况有直接的影响［9］。 国内学者也对公司的财务绩效评价方法有很多研究，并得出丰富成果。 如，石惠惠运用杜邦分析法分析房地产行业负债与收益及资产效率之间的关系，发现可以通过适度下降债务融资比率、重视产品创新来提高公司的财务绩效水平［10］。王如燕等以改进的杜邦分析法对保利地产的财务绩效进行评价分析，并提出合理的建议［11］。汤云刚利用熵权法对我国房地产上市公司的财务绩效进行综合评价［12］。李娇把熵权法与灰色关联分析法相结合， 对19 家房地产上市公司的财务绩效进行评价，对企业的成长提出相应措施［13］。吴媚、朱家明研究房地产公司的财务绩效，利用层次分析法对其财务指标进行评价［14］。 樊树海、 凌宁把层次分析法和TOPSI 法相结合构建一种综合评价模型，对几家公司进行财务绩效评价实证研究［15］。 安晓莹运用因子分析法对 90 家房地产上市公司的财务绩效进行评价，找出其存在的问题并提出解决措施，以促进房地产上市公司的发展［16］。王婧霏选取16 家房地产上市公司， 利用因子分析法评价分析其财务绩效［17］。

综上所述，我国学者对房地产上市公司的财务绩效评价方法主要集中在杜邦分析法、 熵权法、层次分析法、灰色关联分析法、因子分析法。各方法优缺点比较见表1。

表1 财务绩效评价方法比较

研究公司财务状况需要分析大量样本数据，但样本数据含有多个变量且这些变量间可能会存在关联性因而致使分析遇到重重困难。因子分析法可以全面反映众多变量之间的内部关系，从中提取更具有代表性的公共因子，用较少的变量清晰地反映影响企业财务绩效水平的因素。使用系统生产所得的指标进行因子分析，具有客观性、科学性，对探讨影响房地产上市公司的财务状况的主要因素具有重要意义。因此本文利用因子分析法从盈利、营运、偿债及发展能力这些方面建立综合评价指标，对我国房地产上市公司的财务绩效进行评价，进而提出合理建议以期改善公司的财务状况。

二、因子分析法概述及财务指标的选取

（一）因子分析法介绍

因子分析法的核心思想是降维，研究如何从变量群中提取共性因子的统计技术，是一种简化数据的统计方法，可在许多变量中将相同本质的变量归入一个因子，以较少的几个因子反映原始样本数据的大部分信息。

（二）因子分析法主要步骤

1.运用SPSS 软件对原始样本数据进行标准化处理，消除不同单位指标数据的差异。

2.进行因子分析的可行性判断，对标准化后的数据进行相关性检验。

3.确定公因子个数，根据提取的公因子累计贡献率来确认是否可以表达原始样本数据。

4.进行因子旋转，得到旋转因子载荷矩阵对各个因子中的指标数据进行更好的解释。

5.计算因子变量得分，计算得出公司的各因子得分。

（三）财务绩效评价指标的选取

应用因子分析法对35 家房地产上市公司进行财务绩效评价， 指标选取主要以财务角度为主，结合房地产产业和各公司的实际情况来选取。依据全面性、系统性和科学性的原则，财务指标可以概括为盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力，基于这四个方面选取12 个具有代表性的财务指标 （见表 2）。

表2 财务指标的选取

三、我国房地产上市公司财务绩效评价实证分析

（一）样本选择及数据来源

基于财务指标情况对房地产上市公司进行筛选，为保证数据的可取得性和实用性，剔除财务指标数据不全以及异常的ST 物流上市公司，最后从沪深A 股市场中选取35 家房地产上市公司作为分析样本。 借助SPSS 软件对样本数据进行因子分析，评价我国房地产上市公司的财务绩效。 采用的数据为房地产上市公司2019 年前三个季度的财务数据（本文所选用的数据均来自于新浪财经网）。

（二）实证分析

1.数据的处理与相关性检验

将原始数据导入SPSS22.0 软件中， 首先对所有原始数据进行标准化处理，然后通过KMO 检验和Bartlett 球形检验判断样本数据是否适用于因子分析。 KMO 的抽样适度测定值在0.5 以上就可以接受，并且越接近于 1 越好；Bartlett 球形检验的P值为0.000，小于0.05，即样本数据指标之间存在相关性，表示样本数据适合进行因子分析（本文检验结果见表3）。

表 3 KMO 和 Bartlet 的检验

由表 3 可知，KMO 测量值为 0.590>0.5，Sig.为0.000<0.05， 所以选取的样本数据适合进行因子分析研究。

2.提取公共因子

根据提取公因子的条件，提取特征值大于1 的主成分因子（具体见表4）。

由表4 可知， 所提取的4 个主成分公因子，其方差累计贡献率达到77.775%，说明这4 个公因子能够反映出绝大部分原始数据的信息。

3.公因子旋转及命名

因子旋转的目的是对公因子变量的命名具有解释性。 本文选择正交旋转的最大方差法， 通过SPSS22.0 软件对因子载荷矩阵进行旋转，得到的旋转成份矩阵可以更好地解释提取的4 个公因子的含义。 对因子载荷矩阵旋转后的结果见表5。

表4 总方差的解释表

由表5 可知， 第一公共因子 F1 在流动资产周转率成分为0.948、存货周转率成分为0.800、总资产周转率成分为0.75，这三个变量排在前三位，因此，因子F1 可以解释为营运能力； 第二公共因子F2 在加权每股收益、 净资产收益率和营业利润率上有较高载荷，因此，因子F2 可以解释为盈利能力；第三公共因子F3 在净资产增长率、总资产增长率和主营业务收入增长率上有较高载荷，所以因子F3 可以解释为发展能力；第四公共因子F4 在速动比率、流动比率上有较高的载荷，说明因子F4 可以解释为偿债能力。

表5 旋转成分矩阵

4.因子得分及绩效评价

因子分析的最后一步是运用SPSS22.0 软件直接计算出各个公司的因子得分情况， 然后再根据每个因子的得分情况， 运用公式得出房地产公司的财务指标综合得分， 从而对公司的财务状况进行评价。

综合得分的公式为（0.213 3*FAC1_1+0.191 78*FAC2_1+0.189 81*FAC3_1+0.182 66*FAC4_1）/0.777 55。 各个公司财务指标得分见表6。

表6 房地产上市公司财务指标因子得分

由表6 可知，因子得分大于0 说明企业经营状况相对较好， 小于0 说明企业经营存在一定的风险。 由上表所示，F1 因子中得分大于0 的有8 家。F1 因子反映的是营运能力， 可以看出营运能力最好的公司是中国国贸和国创高新，最差的是海航投资，通过比较可以得知表中大部分的公司营运能力较差；F2 因子得分大于 0 的有 17 家。 F2 因子体现的是公司的盈利能力，其中盈利能力较好的公司是南京高科、广宇发展、中洲控股，较差的公司是永泰能源、南国置业，表中48%的公司盈利能力较好，但最高和最差的得分差距比较大，可以看出盈利能力呈现两极分化的趋势；F3 因子得分大于0 的有15 家。F3 因子反映的是发展能力，发展能力较高的公司是大悦城、新城控股、华发股份，较低的是南京高科、海航基础，从最高分和最低分可以看出发展能力不太平衡；F4 因子中得分大于0 的有12 家。F4 因子反映的是偿债能力， 偿债水平较高的有海航投资、银泰黄金、中炬高新，较低的有苏州高新、鲁商发展、永泰能源；最后再看综合得分排名，排在前五位的是大悦城、银泰黄金、中炬高新、中国国贸、国创高新。

（三）结果分析

根据实证分析所得的数据结果， 我们可以看出， 所选取的35 家房地产上市公司的经营状况存在较大差异，综合得分较高的公司在其他经营上也存在一些问题。 因此，各个公司应该从各个方面分析自己的弱点，采取相应的改进措施，提高财务业绩，促进自身的经营发展。

盈利能力方面， 房地产公司应该结合自身特点， 一方面在生产经营上应尽量降低成本费用，提高净利率，提高盈利能力；另一方面应提高生产业务量，加速产品的流通，从而提高销售收入，找准核心竞争力，提高创新能力，制定发展多元化的经营策略，满足顾客的需求。

发展能力方面，房地产公司应合理分析自身在发展过程中的优势和劣势，一方面结合国家政策的实际情况，制定出真正适合公司的发展战略，确保公司发展水平得到合理提高，通过提升公司发展水平，进而推动整个行业的均衡发展；另一方面在打造品牌优势的同时，加快发展速度，扩大规模，避免市场的强大竞争压力，从而提高公司的整体发展水平。

营运能力方面，公司要建立合理的经营战略体系，加速资金周转，提高资金流动性，保持企业的竞争力。 一方面要树立全面成本控制意识，建立科学的决策机制，实现成本控制经营的专业化；另一方面要注重人才的培养，员工的学习成长能力关系着公司未来发展的高度， 加强员工的专业性和技术性，能够让员工更好地对公司进行经营管理，从而提升公司营运能力。

偿债能力方面，要警惕偿债能力风险，一方面加强房地产产业上市公司的资本结构管理， 降低公司的资产负债率，改善资金流动性差的状况；另一方面房地产公司应该拓宽融资渠道， 提高自有资金的比重，降低融资成本，改变资本结构，提高偿债能力。

四、结语

本文从房地产公司的盈利能力、 偿债能力、营运能力和发展能力四方面选取12 个财务指标，运用因子分析法对35 家样本的财务指标进行评价分析，计算得出公司的财务绩效评价结果。从对35 家房地产上市公司的实证分析中探讨中国房地产上市公司经营管理中普遍存在的问题或不足，并提出了改善中国房地产公司财务状况与经营管理水平的措施：第一，注重盈利能力，发展多元化策略，提高公司的获利情况；第二，警惕偿债能力风险，降低公司的负债状况；第三，关注公司的运营管理，提高营运能力，努力提升可持续发展能力。

本研究也存在以下不足： 研究样本量较小，不足以全面反映我国房地产公司的财务情况；样本从新浪财经网站获取，比较依赖公司财务报表的真实性；由于能力有限，应用因子分析法对财务指标影响分析必然存在一定的局限性，影响财务绩效的因素比较多，不能仅从财务角度考虑。 随着经济的发展，非财务因素对财务绩效评价影响的比重越来越大， 因此今后的研究应对评价方法进一步创新，对财务指标的选择进行更深入的讨论，完善财务指标评价体系，以期更全面地评价我国房地产上市公司的财务绩效。