招商蛇口产业园公募REITs分析——资产篇

2021-06-02 04:56杨阳

股市动态分析 2021年11期

杨阳

2021年5月17日，首批基础设施公募REITs获中国证监会注册核准，标志着市场首批产品试点工作又迈出重要一步，随着询价公告的发布，试点项目正式启动发行程序。

首批获得证监会准许注册的公募REITs共计9单，其中博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“蛇口产园”）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“盐港REIT”）、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“张江REIT”）、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“东吴苏园”）和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“普洛斯”）5单项目底层资产属于产业园区、仓储物流的产权类项目，其余4单为经营权类项目。

一、蛇口产园底层资产概况

根据交易所网站发布的招募说明书等公开资料，蛇口产园公募REITs底层资产分析总结如下：

二、蛇口产园资产特点分析

从运营成熟、出租率稳定、规模适度的角度出发，原始权益人择优选取了两处优质产业园资产作为蛇口产园的初始资产，分别为位于深圳市南山区蛇口网谷的万融大厦和万海大厦。网谷系产业园是招商蛇口产业园板块下的旗舰产品，分布于广东深圳、江苏南京、山东青岛、湖北武汉等多个核心城市，而位于深圳市南山区的蛇口网谷尤为优质。

蛇口网谷已发展成为深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一，是具有特殊示范和历史意义的产业园，对于盘活存量资产、促进投资良性循环、推动基础设施高质量发展、改革开放40周年再出发具有特殊示范意义，符合《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（RE-ITs）试点项目申报工作的通知》及《关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报工作的通知》的相关指导精神，是具有特殊示范意义的项目。

（一）“三区”叠加核心地带，区位优势显著

基础设施项目所在地位于深圳市南山区蛇口网谷产业园，是中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区及前海蛇口自贸区“三区叠加”核心地带。

蛇口片區位于深圳南头半岛东南部，东临深圳湾片区。2011年，深圳市委、市政府相继颁布《前海深港现代服务业合作区条例》、《前海湾保税港区管理暂行办法》等相关条例，将前海定位为“特区中的特区”。2018年11月，深圳市人民政府正式批复《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》，深圳前海蛇口自贸片区于2015年4月27日挂牌成立，是中国（广东）自由贸易试验区的一部分。

片区总面积28.2平方公里，分为前海区块（15平方公里，含前海湾保税港区3.71平方公里）和蛇口区块（13.2平方公里），并根据产业形态分为三个功能区：前海金融商务区、以前海湾保税港区为核心的前海园区和蛇口工业区。

蛇口产园基础设施项目均位于蛇口工业区，重点发展网络信息、科技服务、文化创意等新兴服务业，与前海区块形成产业联动、优势互补。

同时，随着大湾区1小时经济圈的建设，蛇口网谷运输网络完善、高效，可实现与全国各大经济中心、大湾区核心城市及深圳产业枢纽及商业中心紧密相连。万融大厦以及万海大厦将与地铁12号线的工业六路地铁站紧邻，预计将进一步增强区位优势，带来更高的空间使用需求。

（二）配套设施成熟、完善，经营具备可持续增长潜力

两个基础设施项目所处的蛇口网谷片区已形成配套完善的产城综合体，可为园区入驻企业及员工提供全周期运营服务：园区内部配套网谷商业街，满足园区基础商业需求;园区周边分布多个购物中心、商业综合体和海上世界游客中心，形成多层次、全方位的商业配套设施;周边三公里辐射范围内有多个不同层次商务酒店;此外，邮局、电信、税务机关等公共服务机构举步即至，医院、学校、文化艺术中心等生活配套设施齐全。

蛇口网谷配套成熟，公共服务设施齐全，经营具备可持续增长潜力。

（三）产业生态体系健全，为人驻企业提供全方位增值服务

园区服务体系健全，并拥有全生命周期的产融动体系，通过设置不同规模的产投基金，专注扶持孵化期和加速期企业发展，同时原始权益人的各产业园区为企业提供适配的产业空间载体，并对接招商局集团丰富的产业资源、场景资源和市场资源，形成完善的产业生态。

（四）租户聚集程度高、收入稳定

基础设施项目以科技+文化的产业类客户为主，具有较强的产业集聚性，保障了租户和收入的稳定性。截至2020年末，产业类客户租赁面积占比达到75%以上、租户数量占比达到73%以上、收入占比达到71%以上，与蛇口网谷产业园的新一代信息技术、物联网、电子商务、文化创意四大核心产业集群定位匹配。基础设施项目2020年末加权平均出租率恢复至90%，租金减免前2020年营收实现同比增长，疫情期间仍表现坚挺。

蛇口网谷片区规划图一

蛇口网谷片区规划图二数据来源：图一为深圳市城市规划协会官网、图二为中国（广东）自由贸易实验区深圳前海蛇口片区官网

南方基金发布国内公募基金首份ESG投资年报

今年4月30日，南方基金率先发布国内公募基金首份ESG投资年报。公司很早就将ESG因素纳入投资分析、研究和决策中，构建“事前+事中+事后”的全流程ESG投资体系，通过公司治理、社会、环境三大一级维度及各类别细分子评级主题建成ESG综合评级体系，为客户提供稳健收益的同时追求超额收益。

公司ESG综合评级体系具有七大特点，分别为多维度ESG覆盖、关注重大性议题、智慧技术提升多元数据融合、综合外部数据完善评级、负面事件影响模型、全面覆盖市场主体评级、评级应用于风控管理。

南方基金旗下ESG主题基金业绩表现一直可圈可点。以南方ESG主题A为例，Wind数据显示，截至5月20日，该基金今年以来、近一年、成立以来的净值增长率分别为3.04%、67.76%、80.58%。

金鹰基金：A股投资是大类资产轮动中的较佳选项

金鹰基金近日表示，近期A股投资在大类资产轮动中已成为较佳选项。首先，针对大宗商品、比特币等资产炒作行为，近期政策面已明确表现出抑制态度。此外，随着印度等新兴市场国家疫情的缓解，全球新增确诊人数回落，供给不足引发的通胀预期也将下修，短期大宗商品價格难以大幅上涨。

其次，在政策不急转弯，市场流动性仍保持相对合理充裕的情况下，地产、债券、货币基金等中短期低预期收益的资产配置领域，难以形成持续的吸引。相比之下，A股估值水平仍较为合理，配置性价比凸显。

博道基金：二季度是基金建仓良机

尽管今年春节以来A股市场持续调整，但博道基金基金经理张建胜认为，对今年股票市场中期走势不用悲观，目前只是牛市中场休息，二季度预计市场将迎来播种的好时机。

他表示，根据PE倒数跟理财收益率对比，目前A股市场并不具备大熊市的基础，而从长期看，权益投资在未来10年居民大类资产配置中占比提升是不可逆转的趋势。今年二季度或是新基金建仓一个较好的时点，因为今年经济或呈现前高后低的走势，而二季度或将迎来拐点，也将是流动性收紧预期和通胀预期的最强节点。

对于看好的行业，张建胜表示可关注啤酒、连锁酒店、面板、云计算、医疗服务等。