住宅用地集中出让新政对房地产市场的影响

摘要：2021年2月23日，自然资源部召开会议要求各地“坚持做好住宅用地信息公开”和“实行住宅用地集中出让”。住宅用地出让“两集中”的政策改革充分体现了“分类调控、因城施策”的精神。保持房地产市场平稳发展、推进土地供给侧改革，维护经济持续稳定回升的大好局面是本次出台新政的主要背景。新政有利于提高土地市场透明度，提高土地资源配置效率和倒逼房企提升产品品质，促使我国商品房市场向理性回归。

关键词：住宅用地;集中出让;土地供给侧改革;商品房市场

中图分类号：F293.2 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）04-0030-32 收稿日期：2021-03-02

作者简介：成立，中国人民大学博士后，中建三局房地产有限公司高级研究员。

2月23日，自然资源部组织召开“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”，要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争，住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案;22个重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地时序，实行“两集中”同步公开出让——集中发布出让公告（全年不得超过3次）、集中组织出让活动。

此后两天内，天津、郑州和青岛3个城市迅速贯彻落实住宅用地供应“两集中”政策精神，陆续出台了相关文件。天津确定于3月、6月、9月中旬分3批次统一发布住宅用地出让公告，郑州则将航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区5个区的住宅用地挂牌出让公告权限收归市局，青岛明确全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告。由此可见，本次新政是在坚持“房住不炒”的主基调下，深入贯彻党的十九届五中全会和中央经济工作会议对住宅用地供应工作的要求，自然资源部确立住宅用地出让“两集中”的改革方向，各城市自行制定集中供地的时间、规模、方式以及区域，充分体现了“分类调控、因城施策”的精神，将对未来的房地产市场发展产生重大影响。

1 新政出台的背景

1.1 保持房地产市场平稳发展，维护经济稳定回升基本面

2020年面对新冠肺炎疫情巨大冲击和复杂严峻的国内外环境，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，科学统筹疫情防控和经济社会发展，我国率先控制住疫情，率先复工复产，并实现经济正增长。根据国家统计局数据显示，2020年我国GDP达到101.6万亿元，首次突破百万亿元，比上年增长2.3%。世界银行预测，随着消费者和企业信心的提高以及劳动力市场状况的改善，到2021年，中国的GDP增长将恢复到新冠疫情前的水平。随着宏观经济形势企稳回升，尽管房地产金融从严监管，但整体市场仍然呈现稳步增长态势。根据国家统计局数据，2020年，全国土地成交价款17269亿元，增长17.4%;房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%;商品住宅销售额增长10.8%。重点城市的地价和房价也有持续上升的态势。通过公开住宅用地信息、实行住宅用地集中出让，改变地方无序的住宅用地出让局面，可以有效的引导市场主体理性竞争，更好地实现房地产市场“三稳”的调控目标，维护当前经济持续稳定回升的大好局面。

1.2 推进土地供给侧结构性改革，加快房地产长效机制建立

2020年10月，党的十九届五中全会提出，“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”“构建国土空间开发保护新格局”。12月底，中央经济工作会议提出：“要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线，注重需求侧管理，打通堵点，补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡”。土地制度改革是深化供给侧改革的重要组成部分。其中，农村土地制度改革已经取得显著的阶段性成效：征地制度和集体经营性建设用地入市制度已经从法律层面做了调整，宅基地制度改革正在稳步推进中。城镇土地制度由于与经济增长、地方财政、金融体系等诸多因素关联，改革难度较大。此次自然资源部对22个城市住宅用地供应方式的调整，是在保持土地财政制度相对稳定的情况下，与 “三道红线”和房贷集中度管理制度相呼应，在城镇土地供给侧改革上迈出的一大步，有利于加快房地产长效机制建设。

2 新政對房地产市场的影响

2.1 提高土地市场透明度，稳定房地产市场预期

过去各地土地出让只会发布年度供应计划，但城市内部各区住宅用地具体的供应信息（地块、时点、规模等）随机性较大，各房企为获取有利市场地位容易形成集中抢地，催生“地王”，推高地价，不利于“三稳”为核心的房地产调控。本次自然资源部的文件要求：“各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。”通过实行住宅用地集中出让且明确出让的具体信息，土地市场透明度大大提高。一方面，可以减少“勾地”的空间，避免部分市场主体向政府“寻租”;另一方面不同大小、不同类型的房企可量力而行选择合适的参与时点和地块，可以有效降低单块土地的竞争热度，避免土地溢价率超出合理区间，有利于稳定土地市场和商品房市场的预期，进而稳定地价和房价。

2.2 提升住宅用地配置效率，加速房企优胜劣汰

商品住宅用地的出让一般都有保证金缴纳的要求，在分散供应的情况下，各房企均可以灵活安排资金参与竞拍，从而推高土地市场热度。但现在改为集中出让，对企业财务资金的调度要求大幅提升。以武汉为例，2020年武汉住宅用地供应248宗，按3批次集中供应，每批次平均供应83宗。再加上“三道红线”和房贷集中度政策对房企融资的限制，即使是行业龙头房企，也很难在同一时点同时参与多个地块竞拍并交纳巨额保证金。预计未来优质地块将更多地吸引资金链宽松、开发与成本控制能力强、产品竞争优势明显的大房企参与，实力较弱的中小房企则只能根据自身优势和特色择机参与相应的地块竞拍，一旦未能中标，这些中小房企就有可能面临严峻的生存问题。这一政策调整既有利于提升住宅用地的配置效率，也必将促使房企从简单粗暴的资本运作走向真正关注刚需、提升产品品质、提高管理效率的转型道路上来，房地产企业将加快优胜劣汰的分化，行业集中度也将进一步提升。

2.3 倒逼房企提升产品品质，促进商品房市场回归理性

过去在房地产市场的上升周期，宽松的政策环境和供不应求的市场环境使得房地产企业更为注重资本运作，快速拿地、快速开发、快速销售的“高周转”模式大行其道。但随着国家对房地产调控政策的不断深入和精细化，房地产从“炒作”的资本属性向“住人”的商品属性回归，房地产市场也逐渐从高速增长向高质量增长转换。实行住宅用地出让“两集中”会导致未来住宅项目的集中入市，那么住宅产品是否具有品质居住的亮点，是否能满足消费者对品质、精神、生态等全面需求，将决定房地产企业销售业绩的成败。而在房地产金融严加监管的环境下，销售现金流的好坏又会直接影响企业拿地的能力。因此，新政必将倒逼现有房企苦练内功，不断提升产品品质，提高运营管理效率，降低成本，提高自身竞争力，更好地满足人民群众对美好生活日益增长的需要，从而促使商品房市场向理性发展回归。

参考文献：

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