济南鲁能泰山7号房地产调查报告

刘颖

摘要：国匠鲁能，2016年落于唐冶，打造“体育+”全龄运动社区。占位双区央心，覆盖唐冶、高新、汉峪三大生活圈，以“生态、健康、运动、娱乐、科技、教育、产业”7大体育+核心价值理念，塑造高品质鲁能体育生活住区。

关键词：体育+;全龄运动;双区央心

济南鲁能泰山7号雄踞东城发展主轴之上，历城区新政务中心旁，占位双区央心，覆盖唐冶、高新、汉峪三大生活圈。万人社区已完美交付，全维配套涵盖，黄金一公里尽收精粹。打造全龄运动健康主题社区，集游乐、休憩、健身于一体。舒阔公建式园林，集萃中国园林设计精华，名贵树种成木移植，真正打造七重立体景观。推窗瞰景，悦赏三季有花，四季常绿。社区打造成长型儿童乐园、成人休闲健身区、亲子智趣彩绘等空间规划，长幼陪伴布局，亲子智慧成长。高品质居住生活体验，品质眼鉴为实。

一、唐冶区域规划

唐冶新区规划确定了“一核、三轴、四团、多心”总体布局。一核是世纪大道两侧市级公共服务核心;“三轴”是沿经十路城市发展轴、沿世纪大道公共服务轴、沿唐冶中路产业发展轴;“四团”是十字形轴线划分的四个大型居住组团;“多心”是在四个居住组团内设置的社区中心，并设置相应配套设施。

历城区便民服务中心、中国地质局山东总局、南水北调局、省煤炭地质局等省机关单位全部落户唐冶，唐冶已然成为历城区政务核心区域，未来也将作为济南市的重点发展区域，打造“山水之城、宜居之城、体育健康之城、现代服务业聚集之城”。

由此可见，我们项目所在的唐冶区域，正在逐步成为济南东城政治经济生活中心。

二、项目概况

鲁能泰山7号位于唐冶片区，地处济南历城区世纪大道与龙凤山路交界处北行，开发商为鲁能地产。项目容积率2.4，总规划建筑面积约98万㎡，共43栋住宅，户型为96-140㎡。鲁能泰山7号一期、二期已完美交付，高品质居住生活体验，品质眼鉴为实。

三、项目在售情况

目前，项目一期已经交付;项目二期已经售罄;项目三期西地块除13#楼外其余楼栋均在售，东地块未开盘。

9#楼、10#楼为34层高层，12#楼为30层高层，14#楼为26层高层，均为两梯四户，户型面积为96平、108平、116平、128平，均价16000元/平。

11#楼、15#楼为11层洋房，户型面积为140平，均价17500元/平——18000元/平。

四、项目配套

（一）交通

围绕鲁能泰山7号，唐冶城市交通建设有“四横四纵多环线”，四横是指工业北快速路、飞跃大道、世纪大道和经十路。其中工业北高架向西连接北园高架，从项目开车到火车站仅需半小时，到济南东高速口不到10分钟车程。四纵是指绕城高速、龙凤山路、唐冶西路和唐冶中路。项目靠近世纪大道，现阶段有308、321、K162、K163路、517路公交车可直达项目;项目附近规划有地铁M3线，程家庄站距项目约300米。

（二）教育

唐冶教育资源规划先行，打造省内顶级教育集群。片区内规划配建了19所幼儿园、10所小学、7所初中和2所高中，从省实验幼儿园、省实验小学、历城二中初中部、稼轩中学以及历城二中，享受15年家门口的名校教育。鲁能泰山7号都会城项目自建42班制小学并签约山东省实验小学，上省实验幼儿园，咱们业主子女享受的是济南东部最优质的教育资源，让孩子赢在起跑线上。

（三）医疗

世纪大道南侧已经建成的山东康复中心拟与省中医、齐鲁医院等三甲医院合作，打造片区高端健康管理中心;另外，项目北侧规划有医疗用地8.1公顷，建成后极大方便业主就医。

（四）商业配套

项目自建9.79万㎡的大型街区商业，目前已封顶。整个商业地块整体定位为“鲁能贵和秀街”，由鲁能贵和管理团队运营，项目涵盖商业、办公、精品酒店等业态。在项目东南距离约1.5公里的首创奥特莱斯，目前已经正式开业。另外，片区聚集了鲁商凤凰广场，帝华国际广场、丁豪广场、万达广场、银座购物中心、美莲广场、等商业配套，未来，整个唐冶片区的商业氛围更加醇熟，生活更为便利。

（五）自然环境

项目周边体育文化休闲公园、唐冶山公园、围子山公园、鲁能泰山7号都会城体育公园、西枣园地质公园及蒋山等七大公园生态资源汇聚，其中泰山7号体育公园是鲁能巨资打造的唐冶片区标志性的休闲游乐之所，公园内的游玩人群每天络绎不绝，尤其是周末的时候，公园里带孩子游玩的、老人散步的、年轻人玩轮滑的、来拍照摄影的…都能在这里找到无限乐趣。

五、项目不利因素

1、项目邻近龙凤山路、唐冶中路，西侧为东绕城高速路，北侧为胶济铁路，对邻近楼座存在噪音、粉尘、灯光等影响。

2、小区南侧有高层项目，会对临近楼座有日照遮挡影响。

3、项目存在居住公寓，采光会受到一定影响。

4、項目在飞机航线附近，会有噪音等影响。

六、项目周边楼盘

项目位于唐冶片区，片区内项目众多，有刚需也有改善。其中，玖唐府、鲁能泰山7号、高铁城、新城悦隽风华、万科翡翠山语、龙湖九里晴川包含小高层和高层产品;龙湖景粼原著、万科翡翠山语、远洋天著春秋、龙湖九里晴川均包含别墅产品。除此之外，尚未开盘的山钢锦悦华府、保利和唐悦色、天鸿坤园也距离项目不远，均属于唐冶片区。

总结

从价格方面来看，鲁能泰山7号为精装，高层均价均价16000元/平，洋房均价17500元/平——18000元/平;玖唐府为精装，小高层均价17500元/平;新城悦隽风华为毛坯，小高层均价13000元/平;万科翡翠山语精装高层均价16000元/平——16200元/平;龙湖九里晴川简装小高层均价14000元/平。对比来看，鲁能泰山7号价格不算有优势，但结合楼面价来看，项目楼面价最低。从配套方面来看，项目附近规划有地铁R2线、M3线，R2线的彭家庄站距项目约400米，M3线的程家庄站距项目约300米，交通比较便利。项目最大的一个优势在于它的教育配套，幼儿园和小学均与省实验签约，初中确定划片入学的学校为历城二中，比较有保障。从景观方面来看，项目有自建的鲁能体育文化主题公园，附近还有唐冶山公园、唐冶公园，环境比较优越，居住起来比较舒适。

总体来看，项目不论从价格，还是从户型来看，它的定位都是一个刚需盘，但目前价格有些偏高，如果能够进行一些促销优惠活动，还是比较适合刚需者购买的。

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