居住权对房地产领域的影响及法律问题分析

王抒航

摘要：作为“社会生活的百科全书”，《民法典》一经出台将会对整个社会方方面面产生重要影响，在房地产领域视角下，“居住权”的确立将会对传统房地产法领域进行较大的冲击，主要表现为居住权与房屋所有权、房屋抵押、建筑物区分所有权之间所产生的交叉问题亟待明确，此外，居住权制度的确立还将对公租房、征收征用补偿制度产生一定的影响。居住权作为一项从无到有的制度创设，在推进的过程中必然会有诸多需要细化的问题，本文试通过立足当今法治发展、社会政策、生活需要、经济发展等方面对民法典时代下居住权对房地产领域的联系与影响作出梳理，以及对居住权的完善走向作出建议。

关键词：民法典 居住权 房地产法

引 言

《民法典》作为新中国成立以来第一部以法典命名的法律，不仅开创了我国成文法典编纂立法的先河，也因其对整个社会方方面面所产生的重要影响而被誉为“社会生活的百科全书”。在1260条慈母般的眼神中，第三百六十六条“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”将居住权作出了明确。

此次《民法典》中很多制度亮点都与房地产领域有着密切的联系，尤其是居住权制度的确立，这一制度不仅响应了十九大的号召，也将会在现实的使用和发展中逐渐改变我国民众的居住观念，对房地产领域的法治建设发挥重要意义。

一、居住权制度的确立对房地产领域的意义

居住权起源于罗马法，最初是为解决特定的家庭成员以及被解放奴隶的生活保障问题所设立。这一保障功能在诸多大陆法系国家的继承和发展中被保留，并随着国情的不同和时代的发展被增添更多新的功能。

此次我国将居住权制度引入也经历了一个漫长过程的考量。居住权不仅是对十九大所提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度”所作的贯彻，更对房地产法律体系的完善产生着重要影响。值得一提的是，基于2020年新冠肺炎疫情对经济社会各领域的冲击，房地产领域的健康发展也应对改善民生条件、稳住经济本盘方面发挥积极作用。

民法典中的居住权作为一项新型物权，区别于因租赁而产生的使用权，有着更强的稳定性和保障性，这也将对构建新型房地产交易环境产生重要意义。

二、居住权与房地产领域之间的联系与影响

（一）居住权与房屋所有权

房屋所有权即对房屋进行绝对排他性的占有、使用、收益、处分的权利。居住权在《民法典》中被定性为一种新型的用益物权，仅对房屋享有占有、使用的权能。房屋所有权人可以在自己的房屋上为居住权人设定一定期限的居住权。从这一形式上来看居住权中的“居住似乎与租赁关系类似，但事实上，租赁权是仅约束合同双方的债权，而居住权为一项物权。不同于租赁权限于合同相对性，居住权同所有权一样，是一项对世权，不仅需要房屋所有权人与居住人之间签订合同，还需要进行登记，可以对抗合同双方之外的第三人保障功能更为强大。

居住权的设立并不影响房屋所有权人对房屋所有权的享有，房屋所有权人仍然可以将房屋用作”收益“和”处分“，也就是说已设立居住权的房屋可以进行租赁或者买卖，但新的房屋买受人不能以自己享有房屋所有权为由对抗已经设立的居住权，。而是必须要等原房屋所有权人与居住權人所约定的居住期限届满之后才可以行使其对房屋占有、使用的权利。在这一程度上看，居住权要高于所有权。

居住权的设立将对传统房屋买卖领域产生影响。在购买二手房时，买受人必须首先承担检验房源的产权状况、确认所有权和居住权是否为同一人享有的注意义务。而已设立的居住权无疑会给房屋买卖带来一定的阻碍。

（二）居住权与房屋抵押

居住权为用益物权，抵押权作为担保物权，与居住权属于不同的两者类型，二者可以并存，但是无疑，设定居住权会降低抵押物的价值。但对于同一房屋，既设立居住权又设立抵押权应当如何界定二者关系以及如何确定二者的优先顺序，法律尚付阙如。

抵押并不需要不转移抵押财产的占有而将该财产作为债权的担保。假设某一房屋，先设立抵押权，而后才设立居住权，且居住权长于抵押权，当抵押到期时，若要按照设立顺序将房屋进行拍卖变卖时，居住权人的权益该如何保障？假设先设立居住权，而后设立抵押权，若要按照顺序将居住权置于优先地位时，抵押的设立是否将变得毫无意义？此外，在已经抵押的房屋上设定居住权，是否需要通知抵押权人或征得抵押权人同意，现行法律也没有直接的规定。

（三）居住权与建筑物区分所有权

居住权一经设立，房屋实际占有、使用权便将过渡给居住权人，居住权不可避免地会与建筑物区分所有权产生交叉，主要集中为三个问题：一为居住权人是否享有建筑物区分所有权，二为居住人对建筑物区分所有权的享有为整体享有还是部分享有，三为基于居住权的建筑物区分所有权与基于房屋所有权而享有的建筑物区分所有权有无区别或者有何种区别。

一：《民法典》关于建筑物区分所有权的条款中对于此项权利主体的陈述为“业主”，《建筑物区分所有权解释》中将“业主”扩大解释为“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物的专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。”从立法目的上来看，建筑物区分所有权是为解决既有专有部分又有共有部分的建筑中多个权利人之间产生的问题，同时鼓励权利人参与对公共设施和公共事务的管理。若是以实现权利人更好生活为目的，那么在此种意义上来说，居住权人也应当享有建筑物区分所有权。

但问题是，仅以此立法目的为限，租赁关系中的承租人也生活在建筑中，也应当享有建筑物区分所有权。但不同之处就在于承租人认为专有部分或共有部分出现了不能满足其租赁约定的情况，可以要求出租人履行“适租义务”，承租人依据的是《合同法》间接行使有限制区分所有权，因此承租人享有的债法意义上的“区分所有权”。1与居住权人享有建筑物区分所有权并无冲突。

二：虽然居住权设置的目的是为了满足居住权人基本的生活需要，但如果将居住权限设置为所居住房屋的专有部分，对居住权人的基本llll，生活保障是否会产生一定的影响？如果将居住权扩展到建筑物区分所有权上，对房屋所有人的权利则会产生一定的影响。2

三：基于居住权的建筑物区分所有权与基于房屋所有权而享有的建筑物区分所有权必然不能完全等同，居住人与所有权人相比，权利范围是有限的，如若无限扩大居住人的权利，必然会侵犯到房屋所有权人的权利。如何定位居住人的权利与义务则需要双方进行明确约定。

（四）居住权对房地产领域的其他影响

除此之外，居住权制度的确立也会对公租房政策产生一定的影响。

在传统意义上，公租房为国家或者公共机构以较低价格租赁给中低收入群体的保障性住房，合同双方法律关系为租赁关系，而正如前文所述，租赁关系仅约束合同双方。居住权是一种对世权，具有更强大的稳定性，公租房作为一种以改善民生为目的的公共产品，若能通过“居住权”加以确认，则能对住户进行更为有力的保障。

居住权制度的明确也会对小产权房的问题产生一定的影响。

根据目前我国登记制度，房屋不经登记不产生产权转移，小产权房的买受人支付了合理对价后并无法像普通购房者一样享有房屋增值收益，也无法对抗房屋所有权人和善意第三人。对于面临拆迁或者土地征收的小产权房，买受人也无法获得土地征收和房屋拆迁补偿。，即小产权房屋一直以来难以调节的问题。而居住权制度的出现可以为小产权房问题提供一条新的路径，居住权可以设立登记，可以用来对抗所有人，保障住房者的利益。且在小产权房上设定居住权并不会改变房屋的所有权性质，也不会影响土地性质，可以最大限度地实现利益均衡。

三、房地产领域视角下居住权法律问题分析

（一）居住权人的权利与义务

首先要明确的是，应当允许当事人之间约定居住人权利与义务。不仅包括依据遗嘱而设定的居住权，也包括因离婚或者其他事由而产生的居住权设定关系。当事人应当在设定居住权时明确约定居住权的设立时限、范围等。

1.1当事人之间应当明确约定的权利义务

一是居住权人是否应当承担房屋装修维修费用的问题。这一项应当依据居住权的设定时限而分情况讨论，若设定的居住权时限较长，或者直接以终身制为约定，则房屋所有权人并非房屋装修或者维修成果的受益人，此时结合房产价值可以要求居住权人支付全部或者一部分的装修和维修款项。

二是居住权人是否可以携带共同生活者共同居住。民法典中仅说明了允许当事人约定居住权人能否将房屋出租，而居住权的设定期限往往较长，而居住权在设定之时就需要进行登记，而当居住权人因婚姻或生育等不得不面对共同生活者之时，其共同生活能否被允许？若因遗嘱设定居住权时尚未约定关于共同居住人的权限，而房产继承人是否有权进一步对居住权约定进行细化？这也是需要明确约定的问题。

1.2后续相关规定应当明确的权利义务。

除了当事人之间应当约定明确的问题，还应当继续出台相关规定以规范和明确居住权的权限范围。

一是居住权人是否可以依房屋而落户。出于对居住目的本身进行考量，居住权人是否可以依房屋落戶一定是无法回避的问题。

二是居住权人子女是否可以依房屋而享受入学政策也是需要厘清的问题。

若所有权人并未依该房屋享受落户和入学政策，作为居住权人在实现居住目的之时，落户和子女入学也应当作为实现生活功能的一部分，根据居住时限，在当事人的同意之下，可以依据当地落户与入学政策给予居住权人一定的政策享受权。

三是如果设定的居住权期限可能超过房屋产权期限，后续相关手续费用如何支付。民法典规定，住宅建设用地使用权到期自动续期，但此时占有使用权在居住权人，而房屋最终的所有权却依然在所有权人手里，这将会产生谁来支付的矛盾。笔者认为，在登记制度中应当明确居住期限和房屋产权期限之间的关系，并由双方当事人厘清这一问题，避免后续纠纷，且有利于诸如房产税征收等后续管理规定的落实。

（二）居住权与债权冲突的解决路径

居住权和抵押权等债权可以同时设定于同一房屋，当居住权与债权同时存在且产生冲突之时，按一般法理来说应当依照登记时间的先后顺序来作为权利实现的排位。

实践中，先顺位抵押权的行使导致后顺位的抵押权无法实现时，已将之视为当然涤除。但是居住权不同于抵押权，后顺位的抵押权不会影响先顺位抵押权的行使，而居住权人占有了房屋，并明显影响其拍卖的价格，从而影响到先顺位抵押权的实现。在这种情况下 “先成立之物权会压制后成立之物权，此际后物权之存在，若有害于先物权时，后物权会因先物权之实行而被排斥或消灭”。3因此，必须明确居住权与抵押权等债权的优先关系，以免出现更多纠纷。

（三）居住权在房地产领域的角色定位

居住权的适用范围包括但不应仅仅局限于因养老和离婚所引发的保障情形。明确居住权在房地产领域的角色定位，把控居住权未来利用方向，在此基础上明确和细化相关立法或规定，才能真正使得居住权在房地产领域发挥应有价值。笔者根据现有政策、社会发展、民众生活需要等方面试分析居住权应在房地产领域的角色定位。

3.1利用居住权制度缓解老年人养老保障问题

当前我国人口老龄化严重，老年人的晚年养老保障问题就成为了越来越值得重视的话题。当老年人晚年仅有一套房子供其居住而无其他收入来源，也没有得到赡养的情况下，若能利用专门的居住权机构将房屋进行出售的同时为自己设定居住权，则既可以保障晚年生活质量，又能有效利用房产资源;而对于晚年无房可住的老年人，高额的房价让其无力购买一套房屋供其居住，此时可以利用价格较低的居住权制度解决居住问题，这也就涉及到了第二个话题。

3.2利用居住权化解低收入群体住房难的问题

我国目前的公租房、廉租房等双方之间为租赁关系，若能真正利用居住权将公租房、廉租房等进行确认，那么将有效解决低收入群体住房难的问题，居住权作为一种物权能够在权利受到侵犯时更好地保障权益。其次，还有诸多类似于长租房的居住形式，以最近发生的“蛋壳公寓”事件为典型，若能引入居住权制度，则房客可以根据已购买且登记的居住权对抗房东，进行有力维权。

3.3利用居住权制度拓展房地产融资的新渠道

近年来，住房交易已明显出现两大转变：一是从刚性需求为主转向改善性需求为主，二是从新建商品住房销售为主转向存量住房交易为主。4从这一程度上来看，单纯以居住为目的的购房市场几乎已经饱和，有购房能力者多房空置和无购房能力者居住难题的对比凸显，而在居住权制度下，可以有效调和两者矛盾。

其次，设立了居住权负担的房屋出售价格一般较低，居住权限届满之时，房屋所有权上的负担即相应的去除，房屋买受人将取得完整的所有权。可以预见，这种价格优惠、投资门槛较低的房屋交易将吸引更为广泛的购买者，拓宽房地产的融资渠道，促进房产资源的优化配置。5

结 语

完整的居住权制度是配置房屋资源的有效途径。居住权制度的引入，不仅对继承、遗嘱信托、遗产管理、反向抵押、小产权房、长租房等经济相关领域发展有巨大的促进作用，也对房地产法律体系的完善提供了方向。构建居住权制度，在数字化时代背下，利用好大数据进行市场划分，明确短、中、长期住房需求，作好调配机制，优化住宅供给结构。将房地产行业与建筑、服务业等上下游产业有效联动，能更好地提高房地产开发质量和房地产资源配置效率。

参考文献：

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[8]张尧. 论我国居住权制度的构建[D].华东政法大学，2011.

[9]成立，魏凌. 《民法典》的創新和对房地产市场的影响——物权视角下[J]. 中国房地产，2020，（22）：62-65.

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[11]周骏宇. 德国是如何做实房地产“居住”属性的[J]. 上海房地，2018，（07）：42-43.

注释：

[1]荣晨凯.浅析居住权人的建筑物区分所有权[J].法制与社会，2020，（12）：214-216.

[2]吴小燕.物权编中居住权的现实困境与消解路径[J].上海房地，2020，（11）：41-47.

[3]已抵押房屋能否设定居住权[J]. 中国房地产，2020，（31）：64.

[4]柴强.规范发展房地产经纪行业助力实现更美好的居住[N].中国建设报，2020-05-26（021）

[5]孙茜.《民法典》视野下居住权制度的理解与适用[J].法律适用，2020（21）：26-35.

西北政法大学经济法专业研究生