探讨房地产项目中的造价管理

白文正

【摘要】目前，我国现行的工程项目建设，主要包括以下四个阶段：立项决策阶段编制勘察设计文件阶段、建筑施工安装阶段、竣工验收交付使用阶段，本文对房地产项目的几个阶段进行更好的细分，将分为投资决策阶段、设计阶段、施工阶段以及竣工结算阶段的等方面，并且分析了如何做好房地产项目中造价管理这一方面的问题。

【关键词】房地产;项目;工程造价;管理;研究;建设

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。工程造价管理作为房地产开发建设过程中管理项目的重要组成部分，主要包括决策阶段、招标阶段、实施阶段以及竣工结算阶段，它贯穿于项目的整个过程中，是一个非常复杂而又特别关键的过程。

一、投资决策阶段在项目中的应用

1.创建一支德才兼备的造价管理队伍

该过程的造价管理队伍主要由一些高素质的人才，比如：项目决策专家、项目工程师、工程造价师、会计师、市场营销者等人员组成。高素质的人员能够及时感应市场的变化，及时做出相应的调整，通过熟悉国家和地方的政策新规的出台，更好的规避一些不必要的风险。

2.可行性研究报告的编制

可行性研究报告对社会中政治法律、经济、社会、技术等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定房地产开发建设项目中的不确定因素，分析该工程造价管理项目的必要性、判断是否可行。我们在编制可行性研究报告时，应该着重以下几点讨论：

（1）工程师通过运用造价管理的技术，对工程建设方案的调查研究、选择可行的方案。根据造价最优原则，项目工程师来确定房地产建设的基础方案和结构方案。

（2）会计人员分析是在投资的基础上，分析拟建房地产开放项目的融资类型和融资结构特点以及融资风险等方面，比较、选择并确定出价值最优的融资方案;

（3）市场营销人员通过市场各方面调查研究、分析市场风险，掌握市场动态，总结归纳.着手拟定房地产开发项目的可行性研究推荐最佳方案、明确给出项目是否可行的结论。

通过以上几点的归纳，制定出合理的可行性研究报告，将造价掌控在一定范围内，并应用于拟建的房地产项目，实现高质量的建设。

二、设计阶段在项目中的应用

工程造价、进度与质量和设计方案的优劣性有直接的关系，根据市场调研设计阶段影响着投资总额的75%—95%，设计阶段应该是在工程项目建设中最重要的部分。我们应该考虑以下方面：

1、如何选择最优方案

从初步方案到最终方案的设计，都应进行多种方案的比较。可以通过招标和竞赛，答辩的方式从多种的方案中，技术较为先进，经济比选合理的方案胜出。

2、限额设计和管理成效的因素

（1）开发商应通过自身的知识储备，将项目造价目标逐层分解为结构设计、建筑平面、机电设备、材料选用等部分，并要求设计人员在这几个方面进行设计;每部分的设计方案应通过造价工程最优比等方法进行对比、论证，使其保证基本功能，并能够最大限度的节约工程造价。

3、如何限制施工中的变更

相关人员必须加强设计过程控制，及时和设计单位进行沟通，避免设计中经常出现的错、漏、等现象，才能从最大程度上的减少施工中的变更。

4、区域划分最优布置和划分

区域的划分研究整个项目的建筑质量、平面布置、智能布置、总体布置和住宅区的市政、绿化、交通、设施等各方面，实现最优合理布置。为防止重新设计，必须要注重征求各方的意见，以避免因项目总体规划的失误而引起施工过程中的重大变动。

三、招标阶段在项目中的应用

1、进行科学合理的编制标底

标底是指建设单位拟建工程投资的底数，编制标底要注重以下几个方面的内容：

（1）须请有资格的咨询单位代编;

（2）有条件的单位尽量自行编制标底;

（3）编制标底时要和市场的实际变化相吻合，做到要实事求是、切合实际;

（4）将工程标底控制在合理造价的下限，以确保标底编制质量。

2、发包方式的选择

（1）为使各施工单位能够报出非常优惠的价格并杜绝议标或变相议标，要确保不论采用哪种发包方法，均要进行招标和引进竞争机制;

（2）必须要在开工前谈妥定价，以避免施工中不必要的麻烦。这就要求我们在招标阶段确定出合理有效地发包方案。

3、施工队伍的选择

施工阶段是工程项目的关键阶段，必须按照工程规模和技术要求，认真地挑选适合的施工单位。

四、施工阶段在项目中的应用

施工阶段是整个房地产项目管理造价过程中的中心环节，成本的把控，质量的严选，工期的控制都起到很大的作用。在此阶段中还应该做到如下几个方面;

1、对图紙的严格审查

房地产单位在开工前需仔细审核设计图纸，确保在图纸会审阶段就能解决施工中可能出现的问题，避免在施工过程中出现返工现象，影响工程进度与质量，浪费不必要的人力、物力及财力。

2、确保签证的质量

（1）加强工程签证办理业务的及时性、合理性。

（2）隐蔽签证要以图纸为根据，标明被隐蔽项目、部位、工艺以及完成情况。

3、索赔和反索赔的问题

索赔是由于对方未能履行合同而造成的损失，反索赔的主要内容有：施工缺陷、工期延误、业主合理终止合同或承包商不正当放弃施工等。

4、正确地进行工程进度款支付

工程进度款支付方法有：分段支付、按月支付和竣工后一次支付等。结算的条件均要求是质量合格、符合合同要求、变更单签证齐全，实行质量一票否决权制度时，拒绝为不合格的工程买单。

五、竣工结算阶段在项目中的应用

工程竣工结算阶段是合理确定单位工程造价和竣工决策前提与保障。对此，我们应该进行相关分析比如;对图纸认真的比对、对竣工资料准确的审核、正确解决结算中的纠纷。

六、结束语

综上所述，对房地产项目进行科学的管理和控制，提高总造价的质量。减少不必要的损失，降低损耗。将房地产项目造价管理是决策、设计、招标、实施和竣工结算等五个阶段的全面协调管理，只有综合做好这五个阶段的造价管理工作，才能使得的经济效益与社会效益完美的统一。

参考文献：

【1】杨也容，浅谈房地产项目工程造价管理商业文化，2011年。

【2】张保强，房地产项目工程造价的确定与管理控制企业导报，2010年。

【3】王秋香，房地产开发项目工程造价管理研究民营科技，2010年。

山东协和学院 山东济南 250200