浅谈农房不动产登记中的测绘工作

李雪琪 朱丹莉

浙江省测绘科学技术研究院 浙江 杭州 311100

农房不动产测绘工作的主要内容是精准测量和核查房屋面积、权属界线、位置等，为不动产登记发证提供可靠的数据支持，同时也为权利人今后保护自己的合法财产提供有效的帮助。它还具有一定的优势，就是有比较科学的依据。要主动使用我国发达的科学技术。这样可以提高我国不动产测绘的管理水平，同时我国不动产行才能继续走下去。

一、农村不动产登记概述

不动产登记是指公布不动产的自然状态、法律地位或者登记对象的制度，根据当事人的委托书和政府主管机关或者法定机关的委托书，依法应当在不动产登记簿上登记的。在不动产登记计划中，国土资源部等5个部门共同发布相关政策通知，将集体建设用地住宅建设等地面建筑物纳入所有权登记证范围，统一登记、统一发证财产。农村住房是一项重要资产遗传源。该管理公告具有农村住宅产权的物权性和法律赋予的物权性。农村住宅不动产登记后，产权才能正式转让收益，产权实现，农村人口的财产可以得到保障和转移，农村房屋登记制度能更好地发挥作用，使农民和人民群众获得更多的财富收入。能够有效保护债务人的有效权利；明确保护个人和个人财产，明确保护土地承包权，同时明确征收农民的土地所有权。

农房不动产测绘工作严格按照相关的规范政策进行，测绘仪器均经过仔细调试后才能开始工作，测出来的数据做到严格保密。此外，作业员做出来的成果数据要经过质检部门的审查，待几次内外业抽样质检合格给予法律效益。只有这样严格的把控数据的准确性，才能让农户放心，使农户的权益得到保障。

在房地产登记过程中进行房地产测绘，不仅可以有效保护登记人享有的权利，还可以为权利人的基本权益提供相应的保护。房地产直接权益人只有充分了解房地产的相关内容，才能充分实现自己拥有的房地产，保证自己的合法权益不受法律侵犯。此外，在建房时，房产测量不仅可以了解相关信息，还可以保证房产施工技术效果，为今后的房产核实工作提供充分的依据。另一方面，如果后期住宅使用出现矛盾，权利人可以根据住宅调查获得的信息，有效保护自己的权益。因此，房地产登记中的房地产调查是非常有意义的。

二、农房不动产测绘工作

（一）测绘前期的准备工作

测绘准备工作对于项目的开展非常重要，大概分为三个部分。第一部分是到项目所在地收集相关数据，这些数据应由本辖区国土局的工作人员提供。第二部分就是要检查调试测绘作业仪器，还有就是对员工进行培训，制定行为准则。第三部分还要调动农户的积极性，顺利的开展农房不动产工作离不开村干部和农户的配合。

（二）外业查勘

根据《房屋测绘规范》制定的计算标准，测绘农房建筑面积和建筑占地面积，现场测绘使用红外测距仪来测绘房子，通过RTK或摄影测绘收集拐点坐标，先绘制草图标注尺寸后，根据现场调查表输入住房基本信息并做出房屋分层分户图。

（三）关于农房不动产的面积测量及计算工作

农村住房面积的计算方法必须按照国家有关部门的有关规定执行。国家明确规定简易住宅和高度在2.2米以下的住宅不计算。如果家里有阁楼的话，可以把阁楼2.2米以上的部分算进去，进而计算出总面积。

（四）关于农房不动产的权籍调查工作

农村房屋权利调查应当与测绘工作相一致。这项工作的主要目的是调查房屋的所有者，澄清所有权的来源，并调查建筑物的结构、层数、建筑年份和用途。现场负责人应收集房屋所有人和房管部门的相关资料。

（五）关于农房不动产的数据建库工作

不动产建库系统数据处理流程概括来说分为：中间库、标准库、成果库。中间库的主要工作是对不动产登记数据进行规划处理，同时对外业作业人员提供的分层分户图以及地形图进行预处理，将分层分户图面积进行计算并标注房屋长宽注记。处理完成的数据纳入房屋标准一体库，在原有相关部门提供的房产库中对房屋宗地进行变更操作，分为新增和修改两个部分。通过农房不动产软件先对宗地的变更进行处理，重新生成变更过宗地的界址点和界址线，对宗地、自然幢、界址点线进行属性统赋，待检查通过与一体库挂接补全其属性，完善数据库后出房屋宗地图和相关报告资料。

（六）农房不动产的建库注意事项

由于我国每个城市都有大量的住宅建筑，管理难度很大。一般来说，房屋信息主要有两个特点：一是房屋的信息要符合房屋的实际情况；第二，在解释房子面积时，实际情况和偏差很容易发生，但偏差很小。因此，住宅调查工作为住宅信息的编制提供了充分的依据，保证了信息的安全性和可靠性。当在外部注册的房子里，不仅需要房子的基本信息，还需要房子的编码，包括区号、单元号、幢号等。每栋房子都必须有一个唯一的号码，每个房子的信息也要根据房子的号码相互连接。

三、优化措施研究

（一）做好前期宣传工作

第一点是做好前期宣传动员工作。单位要组织宣传和召开动员大会，将明确说明农户不动产权调查工作的意义和优势，从根本上提高村干部和农户的认证积极性。二是做好信访资料的收集工作。农房登记证需要收集土地证、户口簿、建地的规划许可证、住宅建设许可证等很多基础资料，其中一些资料在农户手里，部分在职能部门手里，相关部门还应该大力推进“最多一次”改革，在不动产登记部门优化处理过程，最大限度地免除不必要的证明资料。三是搞好测绘员的技术培训。根据测绘区的具体情况，制定技术设计书，组织工作人员努力学习设计书和相关规范，成立调查工作组，及时解答工作过程中出现的特殊问题。第四，做好绩效数据的日常检查。农家测绘项目一般具有大量、工期、任务重量等特点，因此为了避免返工，造成人力、物力、财力的浪费，要做好质量控制。

（二）创新服务方法

有关部门和相关劳动者要依法坚持测量，解决实际工作中的问题。认真解决群众的问题和疑问，事关群众的利益。帮助公众理解的同时也要改善自己的政策和相关服务战略。从实际情况来看，有的不动产，产权证明和实际情况不相符。这时需要比对不动产登记系统中有图形数据的不动产，从而变更不动产登记图纸，减少公众负担。新建后的不动产想要登记，只有等到测绘完毕后才能登记。对于住宅扩张，要重新确认住宅并进行不动产登记。农村很多新建或扩张住房规划手续不足，也不是按照批准的图纸建造的，要给人民群众带来更多的慰藉和繁荣，有关部门必须更多地与群众在一起进行沟通，相关法律法规应予以公布。

（三）普及农房测绘工作要点

为了得到群众的支持和理解，有必要多走访、多了解公共机构。房地产测绘，房地产登记部门和规划部门必须相互配合、相互监督，要改进关系群众利益的事情和方法的工作。在对待一些历史问题的态度上，我们要积极地引导群众。比如封闭区域与批准区域不相容，积极主动地向群众阐明利害关系，管理和共享法律验证区域。要在研究农村住房问题的背景下，明确预算分配问题的公共性和私人性特征，制定解决农村住房预算分配问题的方案。并由住户签署相关法律，以充分确定住房的公共部分。为了保证房屋基本功能的正常使用，测绘部门必须进行分户测绘并与房屋部门签订预算协议；农村房屋测绘中存在的问题，需要相互理解、相互配合为测绘部门和农民提供更好的解决方案。

结束语：作为农村居民最重要的个人财产,农房纳入不动产登记,将为扩大农民财产性收入提供法律依据和政策保护,将促进完善真正统一的不动产登记体系建设,为推进城镇化和户籍改革提供现实条件。农户们在履行政府出台的政策的同时也要增强保护自己财产的意识。通过实际调查发现登记工作存在问题，因此，相关人士明确表示要做好自己的本职工作。而且，测绘人员也需要提供可靠的数据，确保测绘结果准确无误。对农房测绘要加强管理，涉及农房的测绘过程需要分级把关，成果数据与公众产权都要公开透明，测绘要保证高标准。严格审查质量，结果图和数据以及现场收集的图和数据的校准要认真处理，提高测绘质量，进而提高农户不动产登记的工作效率。