浅析房地产业融资的困境与对策

刘欢

摘要：房地产业作为我国经济高速增长的主要贡献者之一，由于其资金投入量巨大，资金从某种程度上来说是企业赖以生存的重要保障。由于这种巨大的资金量，目前我国很少有企业有实力完全利用自有资金进行项目的开发建设，于是不得不面对融资的问题。然而在我国经济由高速增长转变到高质量增长的过程中，随着国家宏观政策的调整，银根紧缩，房地产企业融资受到很多影响。文章首先阐述了房地产业融资的概念和特点，说明了房地产业主要融资方式，之后分析了目前房地产业融资现状，最后，总结了冲破房地产业融资困境的建议。

关键词：房地产业;融资;融资方式;融资困境

一、房地产业融资概述

（一）房地产业融资的概念

房地产业融资是指房地产企业为保证企业及各项目正常运转，直接和间接筹集资金的总和。

（二）房地产业融资的特点

由于房地产项目有开发周期长、资金投入量大的特点，使得房地产企业融资主要有以下三个特点。一是资金需求量大，资金链的衔接是房地产企业生死存亡的重要保障。二是资金占用时间长，作为一个开发周期长、销售回款周期长的企业，其对资金的占用时间是不能量化的，受市场供求关系的影响资金会长期占用。三是政策影响深，房地产业作为以不动产为产品的行业是政策性行业，国家宏观调控的调节会使房地产业百感交集。

（三）房地产业主要的融资方式

1. 内部融资

即权益融资，利用管理者投入的自有资金或者企业积累的资金完成所需资金的筹集。

2. 外部融资

多为负债性融资，具体有：银行存款、融资租赁、发行企业债券、商业信用等。

二、目前房地产业的融资现状

（一）管理者对紧缩的国家宏观调控政策敏感度低

国家针对经济的发展情况会对房地产业推出影响深远的限制性的政策和法规，提高商品房预售条件、预征税收、对商品房的限价、限购、提高房地产业贷款利率上浮比例、收缩房地产业信贷规模等，给房地产行业带来摧残式的冲击。同时伴随着民生工程的推进，国家正在引导建立多渠道住房供应体系——商品房、限价房、经济适用房、廉租房、公租房将在房地产市场上并驾齐驱，针对不同的客户群各显神通。因此商品房市场占有率将降低，会给销售带来难度，导致回款周期加长，从而导致还债能力降低，还款时间不确定，影响其融资。

（二）银行对房地产融资设限条件多

近年来，随着房地产业利润率的下滑，商业银行对房地产行业融资的控制门槛不断提高，并加重审查房地产的企业综合实力，在选择贷款对象上更加谨慎小心。部分实力雄厚、效益好的房地产企业会得到银行信贷业务合作，而一般的中小企业会在商业银行融资上难度加剧。同时，对于建设项目的审查更加严格，只凭可行性研究报告是很难有说服力度的，商业银行会同时结合项目的综合素质考虑投资回收期与贷款还款能力。房地产开发项目中土地成本是总投资的重要组成部分，众所周知土地储备对于房地产企业来说意味着其发展空间，然而正是因为这种市场预期，土地往往吸引着房地产开发企业下重金拿下土地，与此同时总投资金额也会增大，而银行要求的项目贷款在贷款到期之前不得抽回的自有资本金站总投资的为不低于总投资的30%，这部分项目自有资本金金额也在增大，给房开企业带来巨大的资金压力。商业银行在购房者住房按揭貸款的放款规模上区域差异性很大，有些经济不发达的地区个人购房者的住房按揭贷款放款时间会延迟，严重影响了房开企业的回款规模，给企业带来很大的负担。

（三）管理者缺乏综合融资能力，融资渠道单一，融资成本高

由于房地产企业资金需求量比较大，资金占用时间长，加之历史原因，以及管理者没有投融资领域的深入学习研究，或者管理者并未重视融资渠道创新，普遍认为一般领域的负债融资很难满足资金需求，所以只依赖银行借款为企业注入血液保证运营发展。然而这种渠道的融资方式不仅会受到调控房地产业政策的影响，缩小贷款规模，或者提高项目自有资本金的比例，造成授信困难，融资难度增大，还可能会介入担保反担保等方式筹集资金，直接导致融资成本的上升。而且当银行利率出现上浮的情况，企业随时会面临着巨额的融资成本上浮，造成高融资成本。

（四）财务风险与日俱增

上文已经阐述房地产企业，特别是非上市中小型房地产企业由于种种原因，多数依靠银行贷款作为其唯一的融资渠道，解决其资金需求问题，注入新鲜血液。然而，房地产企业管理者对于金融管理系统的了解少之又少，致使他们忽视了融资风险，企业没有建立融资风险防控机制。我国房地产业又有政策影响深的特点，多年以来房地产开发企业的发展严重依赖行业性政策，近年来国家宏观调控的调节会使房地产业百感交集，银行业为防范信贷风险也会采取相应的措施，致使现金流受到影响，资金回笼压力大大提升，房地产企业面临严重的财务风险压力，一旦资金链出现问题，企业的生存会受到威胁。

三、打破房地产业融资困境的建议

（一）及时了解国家政策，适时调整公司战略，应对经营风险

银行作为企业融资的重要来源，其信贷政策受到国家政策的影响较大，针对这一情况房地产企业运营中要保障融资结构的优化，就要根据国家相关金融政策来调整自身的融资方案，降低政府政策对企业融资的影响。例如在国内信贷利率下调，金融宽松的情况下企业可以将融资向银行倾斜。反之在金融紧缩，信贷利率较高的情况下，企业则需要积极从其他渠道进行融资，降低融资成本。譬如企业可以采用海外融资获取资金，但是必须根据企业战略发展与实际需求进行融资，切忌盲目融资。

（二）提高企业内部融资能力，重视资金积累，盘活资金池业务

内部融资具有成本低自主性强的特点，可以在一定程度上规避经营风险，因此房地产企业应注重内部融资能力，提高资金使用效率，加快房款回笼，填充存量资金将利润留在企业内部，降低企业经营风险。

1. 利用留存收益，提高内部融资能力

为应对市场风险给房地产企业带来的负面影响，房地产企业应该把传统的借助外部融资完成资金筹措的观念转变为内外部融资同时发展的战略。注重自有资金的积累，将有限的自有资金实施多元化投资方式，如新兴的医疗及周边产业、影视娱乐业及金融创新业。既能提高企业的盈利能力，又能提供一份完美的财务报表，同时也可以为企业在短期内获得更多的资金回流，盘活企业资金。企业可以调整利润分配方案，减少股东分红，将快速流入的资金作为留存收益留在企业缓解各项目资金压力。

2. 加强项目管理，重视资金周转

注重项目整体管理运作，开拓优质项目市场，开发项目资金占用少利润高的项目，提升企业核心竞争力，快速进展，快速回款清盘，缩短资金周转周期，使现金流得到有效的配置，提高资金周转率，减小融资规模，缓解融资压力。

3. 建立集团企业，打造资金池

由于近年来政策的变迁，房地产业融资有很多约束，在这种新的环境下，房地产企业长期依赖的银行贷款资金很难投入到企业内部。建议房地产企业建立集团企业，加强内部合作，通过内部股权转让、委托贷款、统借统还、内部借贷等方式，打造集团内部资金池业务，满足资金需求，缓解融资压力。

（三）合理设计企业融资结构，拓宽融资渠道，提高管理者综合融资能力，降低融资成本

作为房地产企业掌舵者的管理者应该加强学习各种融资方式的操作，拓宽经营管理思路，重视和深度解读国家经济形势的走向以及国家相关政策调整，在做好风险防范意识的同时，结合国家经济周期及企业自身情况，重新设计企业融资结构，在现有的外部融资渠道的基础上构建以直接融资为主融资渠道多元化的融资结构。

1. 适度加大权益性融资比例

作为巨大资本规模的房地产行业，上市融资无疑是可以充分满足其资金需求的最好途径，既能保证房地产企业所有者对公司内部控制权不被完全稀释，继续保持公司经营决策权，又可以保证缩短融资期限，而且上市后融资会远离繁多的准入条件和审批流程带来的种种不利于企业发展的因素。当然房地产企业上市的准入条件也是非常苛刻的，这就要求房地产企业应该建立健全内部控制体系，保证财务数据披露的真实性和可靠性，以此吸引企业的潜在投资者的眼球，从而达到权益性融资的目的，满足企业资金的需要，分散原有的银行融资带来的风险。

对于不满足上市要求的中小型房地产，为满足其资金需求，建议发挥内部控制制度的作用，完善企业结构吸引投资者，在此基础上，为满足所有者的控制权不被稀释，可以事先约定公司治理模式，比如同股不同权等。

2. 创新融资方式

探索符合实际需要的融资工具，缓解企业融资难的问题。比如：建立房地产信托投资基金，帮助企业解决资金紧张的问题;引入众筹，有效利用社会闲置资本，改变企业传统融资方式;借助资本市场，利用有价证券的方式，吸纳资金。

（四）重视企业财务风险

首先，提高财务人员和企业管理人员对政策的解读能力及了解市场动态的敏感度，提高内部管理水平。建立以信用风险为中心涵盖企业各种风险的风险预警系统，提高财务部门核算信息提供的准确性，利用内部控制系统合理控制资产负债率，保证流动比率符合融资需求，降低财务风险。

其次，结合自身的融资需求，做好长期融资与短期融资在规模和时间上合理地衔接，从而降低企业融资成本，提高财务灵活性，完善贷款评估体系提高企业整体素质，使企業的信用危机得到改善，最大程度上规避财务风险。

最后，培养专业融资人员，促进融资水平提高。前文已经指出，大多数房地产企业管理者的融资管理能力有限，然而作为企业的管理者，毕竟不可能具体操作融资运作。这就需要引进专业的融资人员，是房地产金融产品的开发和创新得到有效的发展。首先，在企业内部设立融资专员岗位，并对其进行岗前培训，必要的时候借助金融机构和培训机构提高员工的综合素质。其次，企业可以考虑和研究所或者金融机构合作，提高核心竞争力，给房地产金融产品的发展提供有力的支持。

参考文献：

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[2]罗业辉.浅析中小型房地产企业融资困境及对策[J].会计师，2017（06）：47-48.

[3]刘帅.新形势下房地产企业融资方式探析[J].纳税，2019（03）：212.

（作者单位：沧州市建投房地产开发有限公司）