商业综合体智能化设计优化及成本控制建议

张锦飞

（上海延华智能科技（集团）股份有限公司，上海 200333）

1 商业综合体智能化设计优化

1.1 模块化系统设计

商业综合体建筑智能化中应对各个系统分别进行规划与管理，按照单个楼层的实际情况进行划分，运用模块化设计，对建筑物体系中同种类的模块或相似的模块进行统一管理。统一管理能够有效促进系统规模优化、资源合理利用、减少了后期人力物力在维护方面的支出，提升系统可靠性。此外，模块化系统具有一定的独立性，如果某个楼层或者设备出现问题，能够快速进行处理，并将处理的信息快速传送到系统中，实现信息共享。

1.2 智能视频分析技术

智能视频分析技术利用机器监控相关的视频画面，分析与判断相关的数据，依据对应的特征产生算法移入相关机器中进行视频画面的监测，能够自动进行报警。智能视频分析技术基于计算机数据处理，删除或过滤视频画面中的干扰信息、无用信息，对视频画面中的有用信息进行自动识别与分析，可以把计算机看作大脑，摄像机是眼睛。建筑智能化自动化安全防范系统中，通常采用智能视频分析技术，使安全监控工作者在工作中拥有清晰直观的画面感。

1.3 HFID射频识别技术

HFID射频识别技术属于现代通信技术的一种，对特定人员的识别与判断可以运用无线电信号完成，并对相关的数据进行读取。HFID射频识别系统的无线系统复杂性较低，组成部分主要有应答器和询问器，在对物体的检测、跟踪和控制中其作用较明显。答应器进入磁场之后，对解读器发出的射频信号进行解读，再通过感应电流获得能量，利用能量将芯片中存储的信息传送给中央信息系统，实现对数据的分析与处理。HFID射频识别技术广泛应用于车库出入管理、电梯智能控制、智能仓库管理等环节。

1.4 建筑安全防护系统设计

严格审查建筑物的进出人员与车辆，预防发生危险事件，以此确保商业综合体的安全性。智能化的访客管理系统、门禁系统、停车管理系统等的设计，能够在人为因素损害楼宇方面提高防范。进出建筑的人员需持卡，出入次数较多的人员应在对比系统中备案。针对其他人员的进出既要进行登记，还应当有授权许可方。为提高访客的安全性，对其应做好定位追踪工作。在发电机房、监控室、楼宇信息管理系统中心大门等关键地方应实施门禁，防止闲杂人员进入，运用防爆检测系统对停车场的出入车辆进行筛查，如果遇危险事件，应急指挥系统能以最快的速度进行响应，并及时采取应急预案。

1.5 智能车位指引与智能反向寻车技术

智能车位指引指在停车场中引进智能泊车指引系统，利用智能电脑系统检测车位，将车位的实时状况展示给司机，便于司机确认信息后能够顺利停车。智能车位指引系统中的模块主要包括中央处理、车位数据探测、信息发布与显示等。每个停车场的出入口数量、车流方向都不相同，因此智能车位指引系统应按照本停车场的实际情况调整。智能反向寻车技术有利于引导车主更快的锁定车辆停放地点，确保停车场的周转流畅度。

智能反向寻车主要包括三种技术：

（1）识别车牌技术。

通过摄影机传回有关车辆的视频图像，取得车牌信息，定位车辆位置。

（2）刷卡定位技术。

刷卡定位技术的定位中精准度与可靠性都较高，其主要通过停车场所有刷卡定位终端进行车辆的定位。

（3）取票定位技术。

利用条码出票机获取条码票，在取车时根据票上信息定位车辆的具体位置。

1.6 智能化系统信息的相互融通

基于各个模块相互协调、融通，确保商业综合体智能化系统的正常运行。智能化系统中信息的相互融通十分重要，设计商业综合体智能化系统时，应对信息的实时互通给予重视。铺设于商业综合体中的管线较长，其中还有较多复杂的智能化线路，受限于商业综合体本身的建筑特点，更需要加强其间管网综合、强电系统、智能化系统的相互联通。应以商业综合体智能化系统的组成、路由敷设等为出发点，建立互联网、广电网和电信网，以便配合其功效更好地发挥。搭建统一的信息交互平台于各个模块分区之上，对建筑物内每个楼层的运行与安全状况进行实时掌握。针对数据平台安全指数要求较高的应采用单独的信息处理通道，确保建筑物的安全。

2 商业综合体项目全过程成本控制

2.1 商业综合体项目成本控制的现状

（1）缺乏成本管理意识。

随着市场经济的快速发展，企业间的竞争越来越激烈，企业竞争中关键的一项因素就是成本。企业的综合效益、可持续发展与成本控制的有效性存在密切的联系，但目前的商业综合体项目成本控制环节较薄弱，管理工作者对成本管理的重要作用还没有深刻认识，通常认为成本控制仅与造价工程师、成本部门相关，不了解工程质量安全和成本控制间的内在关联性，导致商业综合体项目成本控制效果不佳。

（2）成本控制体系仍待完善。

商业综合体项目建设中，成本控制体系的完善是开展成本管理与控制工作的有力保障。目前项目建设中成本控制体系仍待完善，缺乏健全的管理制度与规范的成本控制工作流程，导致工作者的分工与职责模糊不清，项目建设中发生问题，容易出现责任推诿现象，项目建设的质量和安全也得不到保障，并对维护项目综合效益产生不利影响。此外，不完善的成本控制体系，致使部门间不能及时进行沟通与协调，制约了商业综合体项目的进展与成效，甚至导致项目出现亏损，阻碍了企业的可持续发展。

（3）重施工轻设计。

重施工轻设计是商业综合体项目建设中关键问题之一，如果施工过程中没有可行性的设计方案与图纸作为保障，仅注重施工的进度，任意更改施工过程，必然导致商业综合体整体项目的质量与安全方面存在较大隐患，无法实施规范化的成本控制工作。

2.2 商业综合体项目全过程成本控制的具体措施

（1）早期阶段成本控制。

商业综合体项目早期阶段在要在决策阶段和设计阶段这两个阶段着重体现出成本控制的落实。

①决策阶段。

对市场充分开展调研工作，立足于整体层面把握商业综合体项目的实际状况，及时明确每项存在影响的因素，再对土地、成本、费用等进行初步预算，应对风险分析工具进行合理运用，以保证项目的可行性，充分重视项目土地成本评价工作。

②设计阶段。

应确保具备合理的设计方案，设计规划工作的开展需要具有科学性，以便为实现目标成本控制奠定良好的基础。实行招投标制度可以持续优化项目设计方案，促进设计质量的提高，还进一步降低了项目造价。设计阶段应着重推行限额设计，以此实现对项目目标的控制，将目标的实施分解与规划，实时掌握目标的实施，落实信息反馈工作，使全过程都处于造价控制范围内。

（2）建设阶段成本控制。

商业综合体项目建设阶段必须清楚认识到成本控制的关键所在，采取主动控制，以保证目标值接近于实际值。

①施工期。

在施工期应以项目实际情况为出发点，严格掌控现场签证和设计变更，报审要按照规章制度，定期由成本部门进行上报，财务部门审核后予以备案。成本部门相关人员应定期对数据汇总，对成本费用支出依据目标成本的分类进行填报，快速发现项目是否存在超支现象。

②建设期。

建设期落实成本控制目标，须严格把控工程签证，对所有存在费用支出的项目仔细核对与证实，对工程造价和工程量的签认需严格按照相关规定进行。运用正确的成本控制方式才能保证商业综合体项目建设阶段成本控制的落实效率。通过智能化工程清单的招标，利用竞标可以使成本降低，简化结算审核，实现项目总成本的减少。

项目建设期可以设立超成本预警机制与报审，把控成本控制的落实度，依据目标成本，对一计超过成本的细项应提前预警与报审，使程序更规范，提升管理方式的精细度，实现高效的成本控制。

（3）竣工后成本控制。

针对商业综合体项目竣工后的成本控制具有重要的意义。商业综合体项目结算前需审查项目，各项工程的完成应严格按照合同规定和设计图纸，有漏项或甩项则不予结算，对现场签证和隐蔽性工程签证进行审核与计算，施行规范化审查，有关责任人在审查完成后对竣工验收单签字确认，便于项目的结算。

竣工期成本控制的落实，需要严格执行结算复审和工程尾款会签制度，保证项目结算质量，为企业的投资收益提供有力保障。为保证正确的工程计价，工程项目造价人员应从整体上掌握商业综合体项目的实际状况，对各项信息进行实地考察，针对特殊材料与特殊设备的价格做好充分的市场调查研究，实时了解项目成本价格的实际情况，使成本控制进一步得到落实。完成结算后，对相同子项下的多项合同结算进行汇总，与目标成本相比较，采用科学评估方式，取得数据信息并存入数据库中，实现管理的规范性与科学性。