城市老旧小区改造新模式及关键技术分析

肖荣华

肥东县住房和城乡建设局 安徽 合肥 231600

随着社会经济不断发展，城市建设已经到了关键时期，但在发展过程中仍存在一些问题，老旧小区改造就是问题之一，如大多数老旧小区居住的居民老龄化现象比较严重，而小区大多数是多层砖混结构，没有电梯，不便于居民的出行。城市老旧小区面临着比较复杂的发展局面，在改造过程中也会面临很多的不确定因素，这就要求相关人员在改造过程中要切实考察老旧小区现状，采取有效措施，将改造成本控制在合理的范围内，使用先进技术，不断优化改造方案，促使老旧小区改造成功。

一、城市老旧小区改造的重要性

（一）有利于提高城市发展质量

现阶段城市中的老旧小区多数情况下是在20世纪七八十年代左右建设的，由于当时建筑技术条件与建筑理念落后，已经不能满足现代城市发展需求。加上年限相对较长，成为老旧小区，小区环境差，不利于建筑结构平衡发展。导致居民居住条件差，影响人们的生活质量，所以，城市老旧小区改造就成为现阶段重点关注问题之一。改造城市老旧小区有利于改善居民居住环境，为城市的发展注入新鲜的活力，提高城市发展质量。

（二）带动消费，激发产业链条活力

城市老旧小区改造有利于带动周围产业发展，刺激消费，从而促进城市实体经济发展。另外，还有利于刺激相应配套消费，从而缓解经济下行压力。老旧小区改造有利于在外打拼的青年人租住，那么该小区附近的实体店会越来越多，便利的条件会吸引更多的人流量，有利于形成良性循环发展状态，从而促进当地城市GDP经济呈现快速增长趋势[1]。

二、制约城市老旧小区改造的因素

（一）政府负担较重

政府在城市老旧小区改造过程中发挥至关重要作用，需要政府作为财政支持的主要力量。这就会导致政府在城市小区改造过程中负担过重，出现财政支持力度不足现象，不利于城市小区改造顺利进行。再加上老旧小区的区民大部分都是持有等靠思想，观念保守落后，主观性认为小区改造应该是政府的事情，小区居民不宜出钱，“共享共建共治”理念并没有有效落实，从而不能有效发挥社区力量。

（二）居民需求多样

在老旧小区中，居民具体情况不同，从年龄、经济状况以及思想观念等方面都存在较大区别，所以在改造过程中，居民会提出不同的需求。如小区居民不仅要求房屋住宅的舒适度，小区环境优美，绿化面积大，还注重小区住宅的经济价值，希望房屋增值保值。另外，还有的居民将老旧小区出租，获取租金，因此，对老旧小区改造的意愿并不是很大。根据实际情况看，居民在小区改造过程中严重缺少主观能动性，处于“事不关己”的状态，给城市小区改造增加了很大难度。

（三）施工方缺乏责任心

随着社会经济发展，建筑行业出现了不同种类的单位，应城市老旧小区改造要求，越来越多的改造施工单位开始出现，并且该行业竞争逐渐激烈，部分施工单位责任意识差，一味的追求老旧小区改造进度，获得最大化的经济效益，如果在改造过程中，没有加强监管力度，施工方案不合理，施工人员职业素质差，那么小区改造质量就会大大下降，严重影响改造结果。与此同时，在施工过程中，如果控制不良，有可能会出现塌陷、扬尘等问题，出现扰民现象，影响老旧小区居民的正常生活。

（四）改造后无人管理

通常情况下，城市老旧小区在改造过程中非常重视，加强监管力度，有利于促使城市老旧小区改造成功。但是在改造之后却疏于管理，当老旧小区改造工程完工之后，原主管单位因为大多数住户已经不是单位职工了，不再继续管理；而乡镇街道因为这些小区都有主管单位，且没有移交，不再其承接管理范围内；社区也更加没有责任接收；再加上老旧小区没有物业管理公司，造成了在管理上处于真空状态，无人管理。因此，无法维护改造成果，老旧小区居民维护意识差，在后期管理过程中，某些地方出现破损或损坏等问题，没有专门人员进行管理，及时解决存在问题，从而导致安装的相关设置损耗较大直至失去使用价值。

三、老旧小区改造原则

（一）坚持政府主导，社会参与的原则

在城市老旧小区改造过程中，应该充分发挥社会公众参与力量，政府在改造过程中起主导作用，合理规划全市老旧小区，设立老旧小区改造相关专业机构，科学制定改造方案，推进城市老旧小区改造进度，出台相关政策，统筹兼顾。安排专门工作人员解决老旧小区改造过程中出现的疑难问题。与此同时，政府应该发动社会力量，积极鼓励社会各界参与到老旧小区改造过程中，保障城市老旧小区改造效果[2]。

（二）以人为本原则

城市老旧小区改造，最终受益者是小区居民，所以在改造过程中应该遵循“以人为本”原则，了解小区居民的需求，将小区居民利益放在第一位，尽量满足小区居民的合理的生活需求，不仅让居民在物质生活上满意，还应满足小区居民的精神需求。因此，遵循以人为本原则，要充分保障居民的话语权，促使小区居民提出合理的意见与建议，参与到小区的改造中，不断优化小区改造方案。

（三）坚持监管原则

在城市老旧小区改造过程中，必须要落实相关制度，促使相关工作人员按照规章制度执行相应工作。但是要想有效落实相关制度要求，就必须加强监管力度，并贯穿于改造工程始终。对改造施工过程进行针对性管理。对居民公开改造内容、规划设计等相关内容，确保施工安全，保障施工进度，提高改造工程质量。并且在老旧小区施工改造之后，还应根据具体情况制定后期管理机制。

四、城市老旧小区改造的具体措施

（一）加强小区居住设施改造

在城市老旧小区改造过程中，社区居住设施是重点改造部分。大多数的老旧小区环境差，条件薄弱，功能不健全，为了能够给居民提供舒适的居住环境，加强社区居住设施改造，必须要外观舒适，并保障管线安全规整，消除消防安全隐患。如在外墙立面中，应修缮建筑外立面，有利于改善老旧小区建筑外表，给人焕然一新感觉；与此同时，修补墙面、更换新门窗、使用一些环保喷涂材料，可以有效解决老旧小区存在的一些表面问题，如外观破败老旧、漏水等现象在一定程度上能够得到有效改善。另外，针对老旧小区内道路与管线综合改造方面，首先，要全面排查并分析小区内的道路，针对破损道路，应制定具有针对性的改造实施方案，依次修复破损路面，如果道路破损严重，应全面替换或更新石块与路面。最后，应保障小区消防安全，重点对楼道、消防通道以及消防连廊等方面进行排查，解决存在的问题，确保消防通道的畅通性。

（二）改善社区交通状况

交通情况也是城市老旧小区重点改造内容之一。应全面梳理路网，要求小区居民规范停车，保障车辆有序进出，完善小区功能。如在小区附近设置醒目的交通设施，实施单行限制，从而优化老旧小区内部交通组织。与此同时，还应让老旧小区道路与城市干道进行有效连接，将小区的出入口设置在合理的地方。促使老旧小区与城市融为一体，不被城市的快速发展所抛弃。另外，要充分利用现有空间，根据小区建造结构，合理改造停车设施，从而优化路面，如果条件允许的情况下，还可以采用立体化停车方式，做到规范停车，可以有效改善社区交通状况[3]。

（三）提升小区绿化环境

在城市老旧小区改造中，提升社区绿化环境必不可少，优美的环境有利于愉悦身心，为小区居民提供良好生活环境，所以必须注重提升绿化环境。在老旧小区绿化改造过程中，不仅要注重绿化面积，还应提升绿化品味，采用多种绿色植物品种。在这个过程中，首先应该根据相关部门绿化标准，采纳广大居民建议，科学制定绿化方案，并根据业主的建议，不断优化绿化方案，在落实过程中，要合理优化植物种类布局，原有植物应进行修剪，植物种植位置，间隔距离等都要进行综合考虑。突出层次化，立体化，可以在行道上种植高大的乔木，中间种植灌木，靠近居住楼位置可以种植一些花卉，从而强化绿化效果，打造美丽景观。

（四）完善社区公共设施建设

城市老旧小区改造，还应增加公共设施，为居民提供公共活动空间，尤其是老旧小区，老人小孩居住较多，所以，必须丰富社区休闲功能，为老人和孩子提供充足的休闲空间娱乐空间。首先，应及时反新老旧小区内部破损的公共休闲设施；其次，增加健身器材，增设休闲游憩场地以及无障碍健康步道。如在无障碍设施改造过程中，要在小区内部道路、小区出入口以及单元出入口等地方进行无障碍改造，增加慢行步道，铺设适老坡道，从而完善小区功能。另外，老旧小区如果是多层住宅，鼓励其加装电梯，方便住在高层的老年人的出行，促进老年人健康生活，多到户外活动，有益身体健康。除此之外，在小区改造过程中，还应坚持环保节能理念，优化老旧小区改造效果[4]。

（五）老旧小区改造同时升级为智慧平安小区

首先应该便捷服务，出行升级，针对小区入行出入口进行人脸识别，通过对车行出入口设置相关系统，实时比对进出车辆信息，提高小区出入口车辆的通行效率；针对小区单元门口，通过AI人脸识别、指纹之别等方式代替传统刷卡、密码等方式，有利于居民享受更加智能化的生活。其次，应实时保障，安全升级，在小区周围部署智能摄像机，减轻物业管理人员的工作负担；对垃圾进行分类，禁止电动车入梯以及高空抛物现象发生。智慧小区助力疫情“云管控”。疫情期间，针对严峻的疫情，以辖区网格为基础单元，利用系统采集的户卡信息迅速排查，对排查出的重点人员，第一时间登记体温异常患者，落实各项防疫政策。将前期排查出的武汉返乡人员、湖北返乡人员、外省返乡人员，以及与武汉返乡人员密切接触者的“四类人员”，全部录入到平台系统，用不同颜色标注其房屋、楼栋精确位置，疫情防控重点分布一目了然。

（六）落实改造后长效机制管理

首先，政府必须加强引导，做好统筹协调工作。老旧小区应该结合自身实际情况，积极建立维护和运营管理新机制，从而创新老旧小区改造之后的维护管理方式。积极引进高质量的物业管理公司，促使社区居委会、物业服务单位以及业主委员会三方进行有效协调，创新管理模式，充分发挥居民自治作用，提升居民人人参与的管理意识。其次，应规范物业服务运行机制，老旧小区应建立健全物业服务合同备案等相关制度。然后，拓展维修资金筹措渠道，有利于为老旧小区改造后实施长效管理提供资金保障，提升资金使用效率。加强物业小区费和经营性收益管理，打造智慧物业平台，构建数字化物业管理体系，实现服务覆盖老旧小区。

五、城市老旧小区改造关键技术

（一）建筑物整体顶升技术

建筑物整体顶升技术在20实际已经得到应用，属于整体移位技术。随着社会发展，该项技术逐渐成熟，在现代发展中，可以利用PLC自动移位控制系统对多个顶升点进行同步自动控制[5]。

（二）老城区土石方外运技术

在老旧小区改造过程中，会产生大量的土石方，需要外运或者再利用，为了保护环境，可以通过夜间外运方式，并采用郊区沉淀处理、水回收循环利用等新型技术进行处理。

（三）地下结构防水技术

在城市老旧小区改造过程中，会发生地下结构渗水问题，必须采取相关技术以及方式进行解决，避免出现更大的问题。地下结构防水技术就能够有效解决该问题。一般情况下，在浇带接缝、施工孔洞等位置会出现渗水问题，这时就可以采取橡胶止水带进行解决，或者采用钢板止水带也能够解决该问题，还有利于帮助后期排水。

（四）老旧小区电梯加装技术

外挂式电梯、楼道代步器以及座椅式电梯成为现阶段电梯加装的主要选择。老旧小区在加装电梯时，应因地制宜，根据老旧小区的不同情况，采用不同的加装方式。但是多数情况下都采用楼道代步器以及座椅式电梯这两种方式，这两种方式对楼道要求相对较低，如果采用外挂式电梯，在施工过程中相对复杂，并对楼道要求较高。如楼道代步器属于一种分段接力式楼道电梯，将轨道安装在楼道扶手上，人手一卡，当人们乘坐电梯时，刷智能卡，就能翻出踏板，并匀速上升，当分段电梯到达顶端后，上一楼层踏板会自动翻开，从而到达自己所要到达的楼层。对于筒子楼类型的老旧小区，可以直接进入公共走廊，无需分成上下部分楼梯，贯通门则可从正面直接进入电梯，非贯通门则从背面进入电梯，直接到达目的楼层，并且有救援通道，可以不设机房。对于紧凑型贴近楼房，电梯应设置在楼梯入口位置，占用一半入口空间，电梯平层位置为楼梯转角处，到达两层中间楼梯转角平台，需要上或者下半层才可以到达目的楼层。连接平台型，电梯应设置在楼梯入口正前方，电梯钢架井距离建筑主体2米左右，避开住户进入电梯与楼梯入口的空间。

（五）智慧平安小区建设相关技术

随着互联网以及科学信息技术快速发展，被应用在各个领域中。如在周界安防中，由电子围栏、红外线入侵检测设备以及智能门禁等传感终端构成，以无线通信网络和传感网络作为基础网络，从而采集相关信息，并反馈给数据层。在车辆管理方面，如智能道闸，可以识别车牌，地磁感应，防砸车、远程监控等。当车辆进入小区时，根据车牌识别系统，从而判断车辆属性，如果是该小区业主，立即放行。人脸识别技术主要应用于身份验证，通过图像处理技术从图像中提取人像等特征，利用生物统计学的原理进行分析并建立数学模型，然后通过人脸特征点模型与被测者的面相进行特征分析，通过分析结果给出一个相似值，如果通过这个值，则可确定为是同一人。而视频监控技术则具有悠久历史，主要分为模拟视频监控、数字化视频监控以及智能视频监控，现阶段主要应用智能视频监控，其源于VTD专利技术，主要领域是人工智能中的模式识别，通过智能算法嵌入到DSP中，通过比较和对比，识别采集到的视频图像属于何种物体、何种行为，并对目标的框架周长和行动轨迹打上标签，从而做出预警和实时报警行为。

结语：

综上所述，城市老旧小区改造是一项重大民生问题。需要政府、社区居民以及社会等力量参与进来，实地考察老旧小区具体情况，筹备资金，投入时间与精力，切实保障小区居民利益，科学制定改造方案，从而提高小区改造质量。在改造过程中，根据改造过程中存在的问题，应合理利用改造关键技术，提升老旧小区改造水平，为居民提供良好的生活环境，提高居民的幸福指数，从而获得良好的老旧小区改造效果，带动周边实体经济发展。另外，在改造过程中，应向智能化方向发展，提高小区智能化水平，规划并建设智慧平安小区，遵循智慧城市的基本发展理念，促使城市老旧小区更快融入智慧城市发展过程中，从而提升小区居民的幸福感，增强居民的安全感和归属感，为小区居民提供便利、快捷的生活方式，实这就要求改造施工单位在具体施工中，应合理布局，详细规划，根据城市老旧小区的具体情况，加强监管力度，成功改造老旧小区，并且在改造后要加强后期维护，提高居民的维护意识，提高物业的管理水平，从而让小区的良好环境以及高质量管理一直延续下去，促进小区运营与管理，有利于城市平衡发展，促进社会经济发展。