房地产开发项目全过程成本控制研究

刘瑛

锦州宝地建设集团有限公司 辽宁 锦州 121000

1 现阶段房地产开发项目全过程成本控制中存在的常见问题分析

1.1 房地产开发项目成本管理队伍水平仍需提高

房地产开发项目全过程成本控制实施水平，与从业人员能力水平成正比，只有保证从业队伍的专业性、稳定性、全面性，才能够保证房地产开发项目全过程成本控制的高效与高质，但绝大多数房地产企业中的成本管理人员水平是参差不齐的。长久以来，房地产企业把经营中心往往放在逐利上，而忽略了管理对盈利的重要性，所以，在一些岗位人员任用上都存在不合理的现象，在一些房地产当中，很多成本管理人员并不具备专业技能要求，甚至在一些房地产企业中，成本管理工作是由其他岗位兼职完成的。

1.2 理解不透彻、应用不全面

房地产开发项目全过程成本控制讲究的就是过程全面化，要对开发项目每一个环节成本进行控制，所以需要根据具体开发项目状况制定周详的计划；需要先进行项目方案设计成本控制，然后施工成本控制、材料成本控制、人员成本控制，而最后在开发项目工程结束后，还需要对营销成本控制，所以涉及环节较多，但很多房地产企业在实施全过程成本控制时，往往缺少统筹思维，没有将全过程成本控制应用到房地产开发项目的每一个环节当中。此外，部分房地产企业在对开发项目实施全过程成本控制时，还存在顾此失彼的问题，就是一些开发项目中产生的成本，被定位为不重要的成本构成，而这些成本构成往往就得不到重视，对其管控也比较放松、随意，这种做法有悖于全过程成本控制的内涵[1]。

2 房地产开发项目全过程成本控制的科学路径

2.1 做好房地产开发项目土地开发阶段全过程成本控制

首先，房地产开发项目在土地开发阶段要做好前期市场调查，这就要求房地产开发项目在土地开发之前，要对当地的经济发展状况、人文环境、教育环境等进行系统的市场调查，从而评估土地价值。其次，做好房地产土地开发可行性研究。房地产企业在拿地之前必须做好可行性研究，并通过报告的方式体现出来，报告中要有关于土地成本控制流程、目标、规划等相关内容。最后，根据成本控制做好决策。房地产开发项目在拿地环节中，最为重要的就是要做好土地竞拍决策，在这个过程中如果决策不善，就很可能导致房地产企业拿地失败，或者以过高的价格竞拍到土地，造成房地产企业成本支出超标，所以，房地产土地开发阶段一定要做好土地竞标工作，合理地进行成本管控。

2.2 做好房地产开发项目设计阶段全过程成本控制

房地产开发项目在具体施工之前，需要对具体的开发项目进行先期准备工作，包括图纸设计、施工队选取等一系列常见的准备工作，而在这个阶段也会产生成本支出。房地产开发项目设计阶段的成本支出，往往也容易被房地产企业所忽略，最重要的是，如果房地产开发项目设计阶段做得不周详的话，很有可能在具体施工阶段产生额外的成本支出，或者是增加成本控制的难度，所以在这个阶段也需要根据实际情况，对每一个环节产生的成本进行合理的控制。

2.3 做好房地产开发项目招投标阶段全过程成本控制

房地产开发项目在设计好具体工程方案之后，就要开始对外招标，在这个过程中也必须要做好成本控制，否则将产生额外的成本支出。首先，为了合理把控招标成本，房地产企业在进行招标时一定要采用公开竞标的方式，在招标过程中不能一味地只关注施工对的价格，还要兼顾施工队的质量、口碑等，从而以最合理的价格选择最好的施工队，既能够节约企业成本，又能够保证工程工期和工程质量。其次，在招标工作过程中，要对各竞标单位进行详细的摸底排查，了解各单位的资质、实力等，做到心中有数。

2.4 做好房地产开发项目施工阶段成本控制

房地产开发项目施工阶段所产生的成本，占房地产开发项目总成本支出比例最高，因此，这个阶段的成本控制尤为重要。首先，房地产开发项目施工阶段包括环节较多，所以需要兼顾好每一个环节的成本控制，其中尤其要做好对承包商的选择，承包商选择好坏不仅关乎成本控制，更关乎房地产开发项目整个工程质量。所以在进行承包商选择时，房地产企业要选择那些资信好、报价低的承包商，这样有利于调控施工阶段的成本。此外，房地产企业在项目开发全过程成本控制阶段，还要选择资质好的监理单位，从而保证施工周期和工程质量，有利于节约不必要的成本支出。其次，房地产开发项目施工阶段要做好人员成本控制，房地产开发项目在施工过程中，因其自身的特殊性，决定了人员的流动性比较大，而人员流动主要存在于施工队方面。所以为了合理控制人员流动、安全等产生的成本，房地产企业在项目开发施工阶段，要选择稳定性强的施工队，并及时做好安全管理工作，保证人员安全。

2.5 做好房地产开发项目竣工阶段成本控制

房地产开发项目全过程成本控制，既包括项目设计阶段成本控制，也包括项目施工阶段成本控制，还包括项目竣工阶段成本控制。很多房地产企业在实施全过程成本控制时，往往容易忽略项目竣工阶段的成本控制，所以，房地产企业必须要注重项目竣工阶段的成本控制。尤其是在项目竣工结算审核时，成本控制人员要对所有的结算材料进行仔细的检查，保证所有材料的完整性。此外，房地产企业还要将开发项目竣工图纸，以及开发项目的实际情况进行对比，从而确保两者之间的一致性和工程量计算的准确性[2]。

3 结束语

房地产开发项目对房地产经营而言非常重要，所以，必须要对其进行合理的成本控制，而实施全过程成本控制是非常科学的一种举措。因此，本文对房地产开发项目实施全过程成本控制相关问题与对策进行了详细的分析，希望有助于房地产企业做好全过程成本控制工作。